매부리 레터 - 부동산 버블 붕괴 일본, 그리고 한국 같은점과 다른점

 

부동산 버블 붕괴 일본, 그리고 한국 같은점과 다른점

안녕하세요 매부리언 여러분

잘지내고 계시지요?

 

상반기에 거침없이 올랐던 부동산 시장이 요즘은 좀 주춤한 모양새에요. 현장 중개사무소분들 얘기로는 "오르지도 않고 떨어지도 않는다. 급매위주로 나간다"고 하는데요. 그럼에도 매물은 쌓이고, 그러나 매물은 모두 전보다 호가가 높은 매물로, 그런 매물이 늘고 있어요.

 

상반기 상승장은 양극화죠. 서울 강남3구 위주로 많이 올랐고, 지방은 아직도 하락폭을 회복하지 못하고 있죠. 15억초과 대출이 풀리고, 실수요 갈아타기 장세로 상급지가 가장 빨리 회복했어요.

 

한국부동산원 10월2주차 전국 주간아파트 매매가와 전세가는 둘다 동반 상승했어요. 전국 아파트 매매가는 0.06%, 전국 아파트 전세가격은 0.09% 상승했어요. 분명한건 시장은 하락은 멈추고 지역에 따라 상승, 혹은 보합으로 보여요.

 

그러나 요즘 고금리가 장기화될 것이란 전망과 우리나라 성장률의 저하, 물가 상승 등 이러한 문제로 한국 부동산은 상승은커녕, 버블 붕괴를 걱정할판이라는 의견이 많죠. 급격한 상승 뒤에는 엄청난 폭락이 있었죠.

 

• 한국도 일본의 잃어버린 30년올까
• 저성장과 인구감소 한국, 일본과 닮은 모습인데
• 한국에도 부동산 버블 폭락이 올 가능성은?

 

이러한 내용을 같이 살펴봐요.

 

한국과 일본을 분석한 좋은 보고서가 나와서 소개합니다. 제가 궁금하던 내용이 잘 담겨있더라고요. 이달 초에 발간된 IBK기업은행 경제연구소 보고서 ‘한일 저성장 비교’에 따르면, “한국과 일본은 비슷하지만, 다른 점이 많다”면서 특히 국내 부동산 폭락의 가능성은 작다고 진단했습니다.

 

왜 그런지 보실까요?

 

우려되는 건 맞죠. 한국의 미래가 걱정되긴 합니다.

 

일본보다 뒤쳐진 경제성장률

올해 국내 경제성장률이 일본보다 낮은 것으로 예측되면서 일본이 겪은 ‘잃어버린 30년’이 우리나라에 재현되는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있습니다.

 

국제통화기금(IMF)은 올해 한국의 경제성장률은 1.4%라고 예측했습니다. 일본(2.0%)이 우리보다 성장률이 더 높습니다. IMF 위기 이후 한국은 쭉 일본을 앞섰는데 25년 만에 한국이 일본에 성장률이 추월당한 것입니다. 이러다 보니 국내 경제가 심상치 않다는 위기론이 커집니다. 특히 급격히 상승한 국내 부동산도 일본이 겪은 ‘잃어버린 30년’처럼 폭락할 것이라는 전망이 나옵니다.

 

한국과 일본 닮은 점

고령화도 문제죠. 긴 장기침체를 겪은 일본과 한국의 공통점으로 세 가지를 꼽습니다. 고령화, 과잉 부채, 제조업 중심 산업구조입니다.

 

고령화는 소비를 침체시키고 노동인구를 감소시켜 경제 활력을 떨어뜨립니다. 그런데 우리나라는 일본보다 현재 더 심각화 고령화가 예고되고 있습니다. 2022년 한국 출산율은 0.8로 세계 최저입니다. 저성장을 유발하는 고령화의 위험이 한국이 더 심각하다는 것입니다.

 

과잉 부채도 일본과 한국이 닮은 꼴입니다. 그런데 가계부채는 일본보다 국내가 더 심각합니다. 보고서는 “GDP 대비 가계부채는 일본이 70%(1995년, 버블 정점)고 한국은 104%(22년 기준)로 한국이 더 우려된다”고 했습니다.

 

높은 제조업 비중도 한국과 일본은 닮았습니다. 제조업은 경제 성숙기에 접어들면 인건비 증가 등으로 경쟁력이 저하됩니다. 보고서는 “한일 양국은 제조업 중심이고 내수(서비스산업)가 약하다”고 분석했습니다.

 

그러나 한국은 일본과 다르다

그렇다면 한국도 일본처럼 잃어버린 30년을 겪게 될까요. 위험요소로만 보면 한국은 일본보다 더 깊은 불황의 터널을 지날 것 같습니다. 그러나 보고서는 한국이 일본과 다른 요소도 자세히 분석해야 한다고 말합니다.

 

첫째, 한국의 ICT산업 역량이 매우 뛰어나다는 점입니다. 디지털 전환에 취약한 일본과 달리 한국은 글로벌 성장산업인 ICT 선도국입니다. 보고서는 “한국은 첨단산업이 전체 수출의 35.7%를 차지(일본의 2배)하고, 디지털 경쟁력이 높다”고 설명합니다.

 

또한, 한국 부동산 시장은 일본처럼 폭락이 오기 힘든 구조라고 설명합니다. 보고서는 “현재 서울 30평 아파트 가격은 1인당 소득(1인당 GRDP)의 약 30배다. 그러나 일본의 버블시기때는 집값이 1인당 소득 대비 60배였다”면서 한국 부동산 거품이 일본 버블경제 수준일 때보다는 작다고 진단합니다.

 

국내 부동산 시장은 전세제도가 있어서 가격 하방지지선이 형성돼 폭락이 어려운 구조라고 설명합니다. 대출받을 때도 이미 사전에 DSR, DTI 등으로 사전 규제가 들어가 있는 점도 대출 부실이 사후에 터진 일본과 다른 점으로 꼽힙니다.

 

마지막으로 보고서는 일본은 좀비기업에 정부가 계속 금융지원을 통해 부실기업을 키웠지만, 한국은 여러 경제위기를 통해 빠른 구조조정, 부실채권 정리의 경험을 갖고 있어 경제위기가 오기 전에 빠르게 대응할 것이라고 전망합니다.

 

보고서는 “외환위기(1997년), 카드대란(2002년), 금융위기(2008) 등 수년간 위기 대응 경험을 통해 한국은 신속히 구조조정, 부실채권을 정리할 능력이 있다”면서 이러한 신속한 위기 대응능력이 일본과 다른 점이라고 분석합니다.

 

물론 여전히 한국 경제의 위기는 존재합니다. 저출산, 증가 중인 가계부채, 늘어나는 한계기업 등 위험을 인지하고 풀어나가야 할 것입니다.

 

그러나 한국은 일본과 차별화된 특성이 있어, 일본이 겪은 30년 장기불황의 가능성은 낮다고 보고서는 전망합니다. 세계에서 유례없는 정도로 빠른 속도로 고령화되는 한국. 국내 부동산도 일본이 겪은 ‘버블 붕괴’가 올까요.

 

매부리언분들은 어떻게 생각하세요?

한국은 일본보다 더 심한 저출산 국가입니다. 이런 속도라면 초고령화는 한국이 일본보다 더 심해질 것입니다.

 

진심을 다하여

이선희 기자 올림

 

 

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