매부리 레터 - 요즘 신축 아파트 상가 공실 진짜 많죠

 

요즘 신축 아파트 상가 공실 진짜 많죠

 

안녕하세요 매부리언 여러분

잘 지내고 계시죠? 저도 잘 지내고 있어요.

 

오늘 할얘기 많은데, 너무 많이 보내면 읽기 힘드시죠?

그렇다고 빼고 보내자니, 그건 또 섭섭해서

우선 대략 오늘 내용이 좀 긴데,

너무 길면 쉬었다가 나중에 시간날때 읽어주세요

 

• 이달의 실거래지수 나왔어요 -집값 오르는건지 내리는건지 시황 확인하고 가실게요
• 주목해야할 뉴스-이번주 놓치면 안되는 뉴스
• 요즘 상가 투자 이야기-아파트 신축에 쏟아지는 상가들, 어찌하오리까

서울, 수도권 6개월 연속 상승중

한국 부동산원 아파트 실거래가지수 나왔어요. 실거래가지수는 진짜 거래된것만 집계해서 하는거기때문에, 이게 진짜 정확하죠.

위에 그래프 보시면 서울은 6개월 이상 상승중이죠. 12월에 저점이었네요.

부동산은 항공모함과 같아서 한번 방향 잡으면 쭉 그방향으로 가죠. 그래서 아무래도 계속 상승 추세 가지 않겠나, 이런 전망이 힘을 얻고 있죠. 다만 부동산 가격이 정점이던 때(2021년 10월~11월)에 비하면 아직도 멀었죠. 그러나 여튼 6개월 연속 상승중이구요.

 

다만, "뭔소리? 우리집은 안올랐는데" 이런 반응도 많아요. 서울, 수도권은 오르고, 지방은 지지부진해요. 지금 상승장은 서울이 먼저 치고 나가면서 반등하는 모습이죠.

전체적으로 전국 실거래가도 상승턴인데, 예를 들어 대구(연두색)만 보더라도 서울 상승세에 비해서 매우 미미하죠. 그래서 집값 올랐다는 뉴스 보면, 지방 사람들은 "뭔소리?" "지방은 완전 침체"라는 분위기 나오죠. 정부가 지금은 서울 규제를 풀어서(15억원 초고가 아파트 대출 규제 풀고) 수요가 서울로 움직이고, 똘똘한 한채는 더욱 가속화되고, 오히려 지방은 잠잠한 모습입니다.

 

주목해야할 뉴스 -디딤돌 대출 규제 완화 추진

사실 이번 반등장은 특례보금자리론을 추진동력 삼아 3040 실수요자들이 급매 받으면서 반등이 생각보다 빨리 왔죠.

그런데 이번에 부동산업계에서 주목하고 있는 게 또있어요. 특례대출보다 '더 큰' 디딤돌대출 규제 완화입니다.

 

지난번 레터에서도 50년 주담대 속속 출시, 주목하셔야한다고 얘기드렸죠. 실제로 50년으로 만기가 늘어나면서 대출은 더 늘어나고, DSR 회피한다는 지적때문에 정부가 50년 주담대를 나이 제한 거는 것을 검토하고 있다고 해요. 즉, 이만큼 대출 규제완화는 부동산 시장에 유동성을 공급하는 주요한 문제기 때문에 매우매우 중요한 이슈죠.

 

디딤돌대출이 뭐에요? 왜 특례보다 더 세다고 하는거죠?

그런데 이번에 정부 여당이 디딤돌대출을 받을 수 있는 대상의 소득을 완화하는 것을 추진한다고 밝혔습니다. 취지는 신혼부부의 내집마련을 위해서이고요.

 

디딤돌대출은 최대 6억원의 주택(신혼부부의 경우)에 대해서 최대 1%대 금리로 대출을 해주는 정책상품입니다.

 

시중은행 주택담보대출 금리는 4~6%대입니다. 만약 4억원을 대출받을때 시중은행(금리 5%)에 받을 경우에 비해서 디딤돌대출(금리 2% 적용)을 이용할 경우 연간 이자만 800만원, 평생(만기 30년 기준) 2억4000만원 아낄 수 있습니다. 고정금리로 이용가능한 특례보금자리론(금리 4%대)보다도 금리가 더 저렴합니다. 이러니 주택 매수를 고려하는 사람은, 가능한 조건만 맞는다면 디딤돌대출을 이용하고 싶어합니다.

 

그런데 디딤돌대출은 받고 싶다고 받을 수 있는게 아닙니다. 맞벌이 신혼부부는 연 7000만원 이하 소득일경우 신청가능하며 최대 4억원 대출 받을 수 있습니다. 가구당 월평균소득(통계청)은 505만원, 연간 환산하면 6060만원입니다. 대기업 맞벌이, 중견 기업 맞벌이는 소득 기준을 초과합니다. 외벌이여도 대기업에 다니면 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다. 소득제한때문에 받고 싶어도 못받는 이들이 많고, 디딤돌대출 받으려고 (소득 제한을 피하려고) 퇴사하는 맞벌이 부부도 있을 정도입니다.

 

그래서 얼만큼 소득을 완화해준다는거에요?

여당은 이번에 정책을 발표하면서 구체적으로 소득을 어느정도까지 완화할지는 밝히지 않았습니다. 여당관계자는 “정부가 추진하는 연소득 8500만원보다는 더 될 것으로 안다. 1억원이라고 특정할수는없지만 8500(만원)보다는 더 해주자는 분위기”라고 했습니다. 정부가 지난달 내놓은 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에도 디딤돌대출 소득 기준을 8500만원으로 올리는 안이 포함된 바 있습니다.

 

만약 1억원 정도로 소득이 상향되면 디딤돌대출 대상자는 확 늘어나게 됩니다. 만약 디딤돌대출 연 소득을 1억원으로 상향되면, 많은 신혼부부들이 최대 1%대 금리를 이용할 수 있을것으로 보입니다.

 

디딤돌 대출을 받을 수 있는 대상이 늘어난다면...

1%대 금리라... 안받는게 손해겠죠? 디딤돌대출 받을 수 있는 대상이 늘어난다면, 당연히 그만큼 신혼부부 매수세가 더 늘어나겠죠.

지난해 미국발 금리인상으로 폭락한 국내 부동산시장은 올해 들어 3040 매수세에 힘입어 반등에 성공했습니다. 고정금리로 대출을 해주는 특례보금자리론 효과를 무시할수 없었습니다. 그런데 이번에 디딤돌대출까지 풀리면 저가 주택을 중심으로 신규 매수세가 들어올 것입니다.

얼마전 취재갔다가 본 상가 텅텅 빈 아파트...

" 상가를 너무 빼놔서 이거 다 터는게 일이죠."

얼마전에 건설사 사람을 만났는데요. 요즘은 신축 아파트에 상가를 다 많이 집어넣어서, 상가 분양하는게 일이라고 하더라고요. 청약은 웬만하면 서울, 수도권 다 분위기 좋고, 분위기 살아났는데 문제는 상가라고요.

 

실제 저도 여기저기 지나다니다보면 신축 아파트 단지내 상가가 많이 비어있는걸 봤어요. 그래서, 어? 여기도 비었네 하면 다른 단지가보면 저기도 비어있고.

 

얼마전에는 동탄 취재갔다가 동탄 한 아파트를 갔는데요. 여기는 상가가 1층하고 지하1층에 걸쳐서 300호실이 있는데 5~6곳 빼고 다 비어있더라고요. 아파트 세대가 약 400여실인데, 상가가 300여실. 많아도 너무 많은거죠.

 

물론 아파트 입주한뒤에도 상가가 활성화되는데는 시간이 걸린다고는 하더라도, 이많은 상가 공실이 언제쯤 채워질지 궁금하더라고요. 주변 공인중개업소 사장님들은 "공실 채우는데 한 3년 걸리지 않겠냐"고 하더라고요. 이분은 "지하는 진짜 답없다"고 하더라고요.

 

그래서 제가 "3년은 너무 길지 않아요?" 그랬더니, 분양가가 높아서 전용 13평 기준으로 월세 300만원은 받아야한대요. 그런데 아파트 단지내 상가는 주로 생활밀착업종이 들어오는데, 월세 300을 감당할 업종이 많지 않다고 하더라고요.

 

그래서, 아니 왜 월세를 좀 내리면 안되나요? 라고 했더니, 애초에 분양가가 세서, 사실 300받아도 손해라고 하더라고요. 요즘 또 상가 대출 금리가 5~6%대, 만약 8억에 분양받았으면 금리5% 적용하면 이자만 333만원, 대략 300만원 이상은 월세를 받아야하는 이유죠. 그래서 상가 분양자들이 "이러지도 저러지도" 못하고 있다고.

 

이 아파트는 분양가상한제가 적용돼서 청약 경쟁률은 세자릿수를 기록한 곳이거든요. 30평대 아파트 분양가가 5억대. 그런데 전용 13평 상가 분양가는 8억~10억대. 상가가 너무 많고 비싼거죠.

 

상가는 왜 이리 많이 지은걸까요?

건설업계 사람들 말로는, 분상제로 아파트 가격을 싸게 팔아야하니까 모자란 수익을 상가로 채운다고 하더라고요. 상가를 많이 집어넣고, 상가를 비싸게 팔아서 수익을 극대화하는거죠. 상가는 딱히 청약 규제도 없고, 대출도 잘나오니까요. 2020~2021년 분양한 상가들은 특히, 이때는 초저금리, 부동산 분위기도 좋고, 그러니까 상가가 잘 팔렸죠.

 

요즘은 트렌드가 주복마냥, 1층에 상가 쫙 집어넣고, 위에 아파트 올리는건데. 상가 많이 넣은 단지들은, 분양하시는 분들이, 이 많은 상가 언제 다파나~ 이런 걱정 많이 한다고 하더라고요.

 

또 고물가로 외식 기피, 쇼핑 문화가 인터넷과 배달중심으로 바뀐점, 이런 문화도 두루두루 상가 투자를 어렵게 하는 것 같아요.

 

물론 그럼에도 불구하고, 잘되는 곳은 잘되지만요.

그러나 여하튼 요즘 전반적으로 신축 아파트 단지내 상가는 분양가가 높고-> 임대료를 낼수있는 업종도 적고 ->공실 길어지고 ->계속 손해보는 악순환이 많은 것 같아요.

 

신축 아파트 단지내 구분상가 투자 어떻게 생각하시나요?

알짜 상가 하나 갖고 있으면 그것만큼 든든한게 없는데, 이제는 상가부자는 옛말일까요?

 

주목해야할 청약(1)- 청계SK뷰

-396세대 이중 108세대 분양

-청계지주택

-전용 59㎡ 9억6000, 84㎡ 13억4000

-특공 8월21일, 1순위 8월22일

-전용 85㎡이하 가점제 40%, 추첨제 60% 적용

-안전마진은 거의 없는 듯.

-전매제한 1년, 거주의무 없음.

-주차대수 437대 공동주택 392대, 판매시설 45대(주차 빡셀듯)

 

 

주목해야할 청약(2)- 상도 푸르지오 클라베뉴

-771세대 이중 711세대 분양

-특공 9월4일 1순위 9월5일

-전용 59㎡ 10억, 전용 74㎡ 12억6000, 전용 84㎡ 13억5000

-전용 85㎡이하 가점제 40%, 추첨제 60% 적용

-전매 1년, 거주의무 없음

-입주예정일 24년3월 (사실상 후분양)

 

진심을 다하여

이선희 기자 올림

 

 

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