매부리 레터 - 상가도 별로고 갭투도 힘들면 앞으로 부동산으로 돈 버는 시대는 끝난건가요

 

상가도 별로고 갭투도 힘들면 앞으로 부동산으로 돈 버는 시대는 끝난건가요

 

안녕하세요 매부리언 여러분 잘 지내고 계시죠?

저도 잘 지내고 있어요.

 

오늘은 무슨 얘기 전해드릴까, 생각하다가 세가지 정도 꼽아봤어요.

얼마전 상가에 대한 것 보내드렸는데

정말 요즘은 전세가율이 낮고(갭투자 어려움)

오피스텔 어렵고(주택수로 잡히는데다가, 최근 공급이 너무 많아서 잘 안팔림)

상가 수익률은 보시다시피.. 안좋구요(3%면 선방했다는 얘기나오죠)

 

이러다보니까

이제는 부동산으로 돈버는 시대는 끝났나,

이런 회의감이 드는 것도 사실입니다.

 

그런데 이럴때 오히려 안정적 현금흐름에, 높은 수익률로 투자자들이 고시원으로 몰려가고 있다고 들어서 진짜일까, 고시원을 두곳 운영중인 사장님을 만났습니다. 오늘은 고시원 투자에 대한 이야기 들려드릴게요.

• 고시원 수익률이 진짜 20%??
• 직장인이 투잡으로 주목하는 이유
• 왜 요즘 고시원이 인기인가

 

그리고 중요한 뉴스로는

50년 주담대 논란이 있는데요.

사실 이건 매부리레터에서 주목할 뉴스로 먼저 짚어드렸죠.

대출금액이 늘어나고 유동성이 늘어나는 효과가 있는데 실제로 그래서 사람들이 많이 몰리자, 금융당국이 제재에 나섰습니다.

• 50년 주담대 갖고 왜 난리인가
• 앞으로 50년 주담대 어떻게 되나요

 

↑↑↑↑↑↑↑↑침대하나 간신히 들어갈 크기의 작은방(미니룸=화장실과 부엌은 공용으로 쓰는 형식)이 월세 30만원입니다. 그런데 주거비가 워낙 치솟아서 이러한 미니룸도 방이 없다고 하네요.

 

 

월세 100만원 시대&전세사기 확산에 고시원이 인기 폭발

 

왜 요즘 고시원이 인기인가

 

1인가구는 불과 2~3년전만 하더라도 저금리의 전세대출을 활용해 신축 오피스텔이나 투룸 이상의 신축 빌라를 선호했습니다. 그러나 전세사기에 대한 공포가 확산된데다 고금리로 월세는 급등하면서 저렴한 고시원으로 몰리는 것입니다.

 

요즘 오피스텔 월세 싼 곳을 찾아도 60만~70만원인데, 관리비까지 합치면 80만원정도 내는건데 젊은친구들한테는 부담이죠. 그래서 고시원을 많이 찾는다는 것입니다.

 

이러다보니 신촌이나 사당처럼 20대와 직장인이 몰리는 곳에서는 고시원 방 찾는 전화가 계속 온다는데요.

 

진짜일까요. 서울 사당과 강남에서 고시원 2곳을 운영중인 사장님 A씨를 만나 고시원 재테크 포인트를 들어봤습니다. A씨는 현재 직장에 재직중입니다. 맞벌이 월급으로는 감당이 안된다는 생각하에 ‘투잡’의 대상으로 고시원을 선정하고 ‘열공’ 끝에 올해 두곳의 고시원을 인수해 “대기업 연봉만큼” 수익을 올리고 있습니다.

 

-요즘은 고시원 누가 이용하나요

 

▷신촌과 강남이 수요가 많고요. 프리미엄 고시원은 60~70만원해요. 70만원이 비싼거 같지만, 오피스텔 60만원해도 관리비하면 20~30만원 더드니까 프리미엄 고시원이 생기고 있고 잘되고 있고요. 미니룸(방만 있는 곳)은 가성비 찾는 사람들이 이용하죠. 새벽까지 알바를 하는 청년들은 평일에는 고시원에서 잠만자고 주말에는 집에 가고요. 강남에 이러한 라이더들이 고시원을 많이 이용해요. 고령자들이 많이 찾는 고시원은 주로 기초생활수급자분들이죠. 쪽방이 많이 없어졌잖아요. 이런분들은 (정부에서)주거급여가 나오기 때문에 오히려 월세 밀릴 일이 없어요.

 

-그러면 모든 고시원이 다 잘되나요

 

▷고시원도 100%입지입니다. 강남, 신촌은 계속 빈방 문의와요. 신림 이런데는 경쟁도 치열하고 고시생도 많이 줄었고요. 인천은 빌라나 원룸이 싸요. 월세가 싼 곳은 고시원이 잘 안되요. 싼 원룸이나 빌라가 많으니까요. 이런 곳은 고시원 수익나기가 힘들어요.

 

-청년들은 고시원말고 원룸 살고 싶어하지 않나요? 정부가 제공하는 청년주택도 있고요.

 

▷청년주택 들어가기 엄청 힘들어요. 경쟁률 보세요. 또 원룸은 보통 1년, 2년계약이잖아요. 그런데 장기로 계약하길 원치 않는 청년들이 많아요. 일자리가 어떻게 될지 모르니까, 우선 3개월만 살아보고 독립을 결정한다든가 할때는 고시원을 이용하죠. 외국인 유학생들도 고시원을 많이 이용하고요.

 

-원래부터 고시원 투자에 관심이 있었나요

▷경매도 해보고 갭투자도 해봤는데 수익률이 낮잖아요. 내가 이걸 버텨서 금리 하락기에 시세차익 얻을수 있다 싶으면 하겠는데 그게 어려워보이더라고요. 요즘처럼 고금리에는 상가만 하더라도 잘나오면 3%인데 이것도 잘되는 곳이 별로 없어요. 그런데 고시원은 방 관리 잘하면 20~30% 수익률이 가능하더라고요. 물론 (관리하는)제 시간과 노동이 들어갈테지만요.

 

※서울 시내 고시원에서는 화장실과 부엌은 공용으로 쓰고 침대만 있는 ‘미니룸’이 통상 30~40만원을 받습니다. 이러한 방이 30개가 있고 만실일 경우 방세로 매월 900만원(월세 30만원 가정)이 들어옵니다. 청소비 공과금 관리비 등이 있지만 순수익은 '실제 내 월급'보다 더 번다는 것입니다. A씨는 그래서 최근 강남에 고시원 한곳을 더 인수했습니다.

 

-고시원 방 채우기가 힘들지 않나요?

▷예전에는 고시원이 방채우기 힘들었지만, 컨셉 잡기 나름이에요. 저는 젊은 사람 상대로 카카오톡 홍보도 하고, 부엌하고 화장실을 요즘식으로 깔끔하게 리모델링했죠.

 

-무인 스터디카페나, 무인 아이스크림 가게 창업은 생각 안해보셨나요

▷이런곳은 가게가 너무 많이 생겼어요. 그래서 잘되는 곳이 있으면 그 옆에 똑같은게 바로 생겨요. 또 시설투자비가 많이 들고요. 스터디카페는 인테리어비용만으로 몇천만원, 많게는 억씩 나오잖아요. 그런데 고시원은 그런게 없어요. 입지 좋은 곳 인수해서 화장실하고 부엌 정도 리모델링했고요. 최근에는 소방법이 강화돼서 고시원을 신규개설하려면 돈이 많이 들어요.

 

 

-코로나때 고시원은 힘들지 않았나요.

▷코로나때 진짜 고시원이 힘들어서 그때 저가로 매물을 던진 분들이 많더라고요. 그런데 그때 인수하신분들은 지금은 대박 수익률을 보고 계시고요. 저처럼 후발주자로 뛰어든 사람은 정직한 수익률을 보고 있는거죠.

 

-직장 다니면서 고시원 운영하는 '투잡' 힘들지 않나요

 

▷고시원이야말로 거의 ‘반 오토’, 혹은 ‘오토’로 가능해요. 결국 관리만 잘되면 되거든요. 물론 사람 상대하는거니까 사람 스트레스는 있을 수 있죠. 그런데 청소 잘하고, 화장실 깨끗하고, 부엌 잘 정리해놓으면 큰 탈 없어요.(또 젊은 사람 상대로 하기 때문에 큰 문제가 없다고)

 

고시원 투자가 각광받으면서 부동산에서 “고시원 매물 내놓을 생각 없냐”는 문의 전화가 많아졌다고 A씨는 전했습니다.

 

물론 고시원 투자는 사람 상대하는 것이기 때문에, 관리의 어려움은 분명히 있을 것 같아요. 또한 입지를 잘 골라야하고요. 또 금리가 내려가면서 청년들이 청년전세대출로 전세로 돌아서면 고시원 인기가 시들해질수도 있고요.

 

그러나 요즘처럼 고금리시대, 부동산 수익률이 악화되고 있을때, 안정적이면서 높은 수익률로 현금창출을 하는 고시원에 투자자들이 많이 몰리는 이유를 알 수 있을 것 같아요. 결국 안정적 현금흐름이 중요한데, 상대적으로 오피스텔 월세가 치솟으면서, 청년들 입장에서는 '깔끔하다면' 고시원도 '오케이'일테니까요.

 

↑↑↑↑↑↑↑↑서울, 수도권 상승랠리가 계속 되고 있죠. 주담대도 그만큼 늘었습니다. 지금은 투자자들이 들어오는 시장 아니죠. 실수요자들만 움직여서 반등한 거에요. 주 원인은 정부의 각종 대출 규제 완화입니다. 50년 주담대도 그중 하나구요.

 

 

결국 50년 주담대 '문' 좁아진다

50년 주담대 주목해야한다고 얘기드렸죠. 대출 만기가 늘어나면 DSR도 회피되고, 대출 가능액이 커져요. 그러다보니 정말 많은 사람들이 50년주담대를 받았나봐요. 이러다보니까 'DSR 회피'라는 지적에 정부가 50년 주담대를 막으려고 합니다.

 

NH농협은행이 8월 말부터 해당 상품 판매를 종료할 예정이라고 밝혔고요, 다른른 시중은행들까지 판매 중단하고 있어요. 경남은행은 50년 주담대 출시 2주 만에 28일부터 판매를 중단하기로 했으며, 연령대별 사용 목적 분석과 연령 제한을 검토한 후에 판매 재개 여부를 결정할 계획이라고 밝혔습니다. 협은행의 경우 8월 말부터 ‘34세 이하’ 조건을 추가하겠다고 발표했고 대구은행도 나이 기준을 적용하기로 했습니다.

 

지금은 정부가 아예 50년 주담대를 막은건 아니고요. 개별 은행들이 연령제한이라든지, 면밀한 검토 등 '조건'을 걸어붙이는 상황이에요.

 

이러다보니, 50년 주담대 막차타자하면서 열흘 사이 주요 은행에서 50년 만기 주담대 판매가 1조원 이상 급증했다고 합니다.

 

50년 주담대 나이제한 도입되나요?

근데 문제는 나이제한을 두자니, '나이 차별하냐'는 비판이 나와서 금융당국이 선뜻 결정은 못하고 있어요.

 

현재는 정부는 50년 만기 주담대를 취급하는 은행을 대상으로 현장 점검을 진행할 계획으로만 알려졌습니다.

 

대신 은행의 DSR 심사 강화와 DSR 계산식 개편을 통해 50년 만기 주담대의 급증을 억제하기로 한 것으로 가닥을 잡았어요. 모든 주담대가 상환능력을 정확히 반영할 수 있도록 DSR 산식을 개선할 것으로 예상됩니다. 정부는 은행권과 50년 만기 주담대 급증에 따른 대책을 논의한 뒤 최종 방안을 조만간 발표할 예정입니다.

 

50년 주담대를 왜 주목해야하죠

50년 주담대는 당연히 대출액이 커지니까 일반 주담대에 비해서 실수요자들이 몰리겠죠. 그런데 DSR 산식을 새로 만든다니, 정부의 결과를 기다려야할 것 같아요.

 

그리고 50년 주담대가 있는한, 아무래도 사람들이 몰리겠죠. 대출 가능액이 커지니까요. 현재 서울 강남2구는 매물이 감소(혹은 정체)고요. 전국적으로도 매가와 전세가가 상승(지방은 하락을 멈춤)하고 있죠. 여기에 50년 주담대를 이용한 실수요자들의 갈아타기 랠리는 게속 될듯 보여요.

 

 

 

진심을 다하여

이선희 기자 올림

 

 

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