매부리 레터 - 요즘 집 사는 사람들 '에코부머'를 아시나요

 

요즘 집 사는 사람들 '에코부머'를 아시나요

 

 

매부리언 여러분들 잘 지내고 계시지요?

날씨가 무더워요.

서울, 수도권은 이젠 상승 지표가 더욱더 뚜렷하게 나오고 있어요.

(지방은 아직 온기가 안도는것 같고요)

 

여하튼 이러한 상승 분위기가 수도권에 점차 확산되고, 지방으로 이어질지 궁금해지네요. (주택가격전망지수 8개월째 상승, 서울 아파트 거래 절반은 매매가 직전보다 상승..)

 

이번주는 중요한 뉴스가 많이 나왔어요. 하루에도 엄청 많은 뉴스가 쏟아져서 뭐가 중요한지, 일일이 챙겨보기 힘든데요. 요 근래 나온 뉴스중에, 스쳐지나갈수도 있지만, 우리가 한번 챙겨봐야할 뉴스들 왜 중요한지, 간략히 살펴보도록 할게요.

 

매부리가 볼때 중요한 뉴스

• 30대 매입증가 ->요즘 상승장을 이끄는 것은 이들이죠.
• 에코 부머를 아시나요? 요즘 집사는 3040에 대한 분석
• 결혼 공제 확대, 이거 매우 중요
• 50년 주택담보대출의 등장, 이것도 매우 중요
• 역전세 맞은 집주인들 대출 완화 시행(27일부터!) 매우매우 중요
• 구의역 이스트폴 청약, 중요 중요, 이것도 놓치지 말아요.

 

 

요즘 도대체 누가 집사요?

요즘 부동산 급매 빨리 소진된게 실수요자들이 이러한 급매를 받으면서 급매 소진되고 부동산이 상승 턴했는데요.

 

그렇다면 요즘, 도대체, 누가 집을 산거냐라고 묻는다면 단연 3040대가 이를 주도했다고 볼수 있습니다.

 

한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 거래 총 3711건 가운데 1286건을 30대가 사들인 것으로 나타났습니다. 30대의 서울 아파트 매수는 2021년 9월 1505건 이후 20개월 만에 최다치입니다. 30대의 서울 아파트 매수는 미국발(發) 고금리 여파로 지난해 11월 171건까지 쪼그라들었습니다. 그런데 최근 부동산 경기가 점차 회복되며 올해 3월 1000건을 넘어서더니 5월에는 1200건까지 돌파했습니다.

 

이들은 왜 사나?

15억원 초과 대출 규제가 풀린데다가, 최대 5억원까지 고정금리로 대출을 해주며 DSR을 보지 않는 특례보금자리론도 있습니다. 이러한 규제완화를 이용해 2030은 집을 사고 있습니다. 생애 첫 주택을 매수하는 20~30대 비중은 올 초 51% 정도였지만 4월 이후에는 55%로 증가했습니다.

 

집은 꼭 필요하다고 생각하는 에코부머들

지금의 3040대는 베이비부머들의 자녀입니다. 이른바 ‘에코 부머’들인데요. 에코부머는 720만명에 달하는 베이비부머(1955∼1963년)의 자녀 세대로 1979년부터 1997년 사이 출생한 20~40대를 말합니다. 대략 1380만명으로 ‘Y 세대’ 또는 ‘밀레니얼 세대’로도 불립니다. 회사의 신입, 대리 혹은 과장, 혹은 이른 차장 직급이 될수있겠네요.

 

대학내일20대연구소 올해 2월 조사한 밀레니얼 세대(1989~1995년 출생자를 지칭)의 부동산 인식 조사 보고서에 따르면, 응답자의 76.4%가 ‘인생에 있어 내 집 마련은 필수’라고 답했습니다. 이들은 첫 내집마련을 하는 적기로 ‘30대 후반’(37.8%)을 꼽았습니다.

 

"꼭 집이 있어야해요?"

즉, 지금의 30대들은 "내집은 필수"라고 생각하는 사람들이 많다는거죠. 사실 이거는 제 추측인데요. 제 주변에도 보면 우리 비슷한 세대들은 부모 세대를 보면서 집의 중요성을 '간접'학습한 케이스가 많더라고요. IMF랑 2000년대 부동산 버블을 겪으면서 '부동산 투자'를 잘못 해서 외곽으로 밀려나거나, 셋방살이를 했던 경험, 일산과 분당을 선택한 사람들의 달라진 차이 등등 이러한 경험담은 주변에서 흔히 볼 수 있잖아요. 여하튼 베이비부머 즉 부모세대의 부동산 흥망성쇠를 보면서, 에코 부머들도 "내집 마련"에 대한 열망이 생긴 것 같아요.

 

여하튼 DSR안보는 특례론으로 집사는 30대들

여하튼 '집은 필수’라고 생각하는 30대는 지난 부동산 상승장때 집값이 크게 오르면서 박탈감을 크게 느꼈습니다. 집값이 오른데다가, 소득에 맞춰 대출을 해주는 DSR 40%룰이 적용되면서 주택매수가 힘들어진 이들은 올해 초 정부가 DSR을 안보는 특례대출을 출시하자 이를 활용해 적극 주택 매수에 나서는 것입니다.

 

근데 문제는 돈이 없어서 집을 사기가 힘든데요?

네 어떻게든 소득기반으로 대출 끌어올려서 집을 사더라도, 사실 서울 아파트 평균 집값 10억인 시대에, 3040대가 집을 사기는 힘듭니다. 그런데 이번에 정부가 결혼에 한해서 증여세 공제한도를 확대한다고 발표했습니다.

 

즉 베이비부머들이, 에코 부머들에게 집을 사주기 좋은 환경이 된겁니다. 집때문에 울고 웃던 베이비부머들도, 우리 자식들이 내집한채는 갖고 시작하기를 바라겠죠. 그래서 요즘 결혼 적령기 자녀를 둔 부모님들의 고민중 하나는 자식들의 내집마련이라고 합니다.

 

정부, 결혼자금 공제 한도 1억5000만원으로 늘려

정부가 2 결혼자금에 대해서는 증여세 공제 한도를 현행 5천만원에서 1억5천만원으로 높이기로 했습니다. 기획재정부는 이런 내용을 담은 '2023년 세법개정안'을 27일 발표했습니다.

 

이렇게 되면 부부 합산으로는 2억~3억원을 세금 없이 증여받을 수 있는 셈입니다. 현재 자녀·손주 등 직계비속에 대한 공제 한도는 1인당 5000만 원(10년 합산)인데 결혼 비용 지원을 위해 증여할 경우 1억 원이 추가 공제됩니다. 혼인신고 전후 2년 이내라면 한 번에 1억 5000만 원을 물려줘도 증여세를 내지 않아도 된다는 뜻입니다.

 

예비 부부(신랑·신부)가 부모로부터 각각 1억 5000만 원씩 총 3억 원을 세 부담 없이 증여 받으면 신혼집 마련에 대한 경제적 부담을 덜 수 있게 되는거죠. 이 경우 예비 부부는 원래라면 내야 했을 세금 약 1940만 원(1인당 970만 원, 자진 신고 공제 3% 포함)을 납부하지 않아도 됩니다.

 

“요즘 부모들의 걱정은 자식들의 내집마련이다. 둘이 벌어서 집 사기 힘드니까요. 요즘 10억원 이내 20평대 아파트는 부모들이 자식 미리 해주려고 물어보는 경우 많아요. 결혼자금 공제 확대되면 아무래도 자식들 집 사는데 도움주는 경우가 많겠죠."(둔촌동 공인중개업소 관계자)

 

 

신혼부부 매수세가 더 늘 수 있겠다

결혼자금 증여 공제 확대되면 아무래도 부모도움으로 집살수 있는 신혼부부들의 매수세가 증가하겠지요.

 

만가 50년 주담대의 등장, 이걸 왜 주목해야하나

그런데 또 최근에는 대출쪽에서 매수세 확대와 연관되는 움직임이 있습니다. 바로 50년 만기 주담대의 확산인데요.

 

이게 왜 중요하냐면, 그동안 DSR에 묶여서 대출 한도가 확준데다가, 금리가 오르면서 대출 부담이 더 커졌죠. 사실 50년 주담대는 가끔 정책 대출에나 있지, 시중은행에서는 찾기가 힘들었는데 이번에 시중은행들이 50년 만기 주담대를 속속 내놓고 있어요. 만기가 늘어나면, 당작 갚아야할 원리금이 줄어들죠. (총 원리금은 늘어나도) 우선 당장 내가 매달 내야할 돈은 줄어듭니다. 또 그러다보니 DSR 40% 규제 하에서 대출 가능액이 늘어나겠죠. 이거 매우매우 중요한 포인트죠.

 

사실 집 구매는 대출이 전부라고 해도 과언이 아닙니다.

 

자세히 살펴보면요.

만기 50년 주담대의 확산

SH수협은행은 올해 초 은행권 최초로 주담대 만기를 40년에서 50년으로 상향했습니다. NH농협은행은 지난 5일 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 중 처음으로 50년 만기의 주담대 상품을 내놨습니다. 이어 국민은행과 하나은행도 이달 주담대 상품의 최장 만기를 50년으로 변경했습니다.

 

대출 금액이 늘어난다

현재 은행 대출에 적용되는 DSR 규제는 40% 수준입니다. 만기를 늘려 연 상환액이 줄어들면, DSR이 낮아져 추가 대출이 가능해집니다. 은행이 같은 소비자에게 더 큰 규모의 대출을 실행할 수 있게 된다는 얘기입니다.

 

예컨대 연 5000만원의 소득을 벌고 기존 대출이 없는 소비자가 4%의 이자로 30년 만기의 원리금균등 주담대를 실행할 시 최대 대출 가능 금액은 약 3억4900만원 정도. 그런데 같은 조건으로 50년 만기의 주담대를 실행할 시 대출 가능 금액은 4억3100만원으로 늘어납니다.

 

집값 상승시 유리

물론 만기를 늘리면 전체적인 이자 부담은 커집니다. 연 5000만원의 소득을 버는 소비자가 연 4%의 이자로 3억원의 주담대를 실행한다고 가정할 때, 30년 만기 주담대의 총이자는 2억1500만원 정도. 그러나 50년 만기 주담대의 총이자는 3억9400만원으로 대출 원금보다 높아요.

 

그러나 당장 갚아야할 원리금은 줄어듭니다. 만기가 늘어나면, 즉 당장 낼 원금은 좀 줄어들고, 이렇게 갚다가 집값이 오르면 갈아타기에 유리하죠.

 

문제는 집값이 오르지 않았을 때입니다. 최악의 경우 집값은 떨어질 대로 떨어지고, ‘울며 겨자먹기’로 원금보다 많은 이자를 상환하는 사례가 생길 수 있습니다.

 

그러므로 만기 50년으로 갈아탈까?

이걸 결정하려면 집값이 오를 것인지, 하락할 것인지, 언제 나는 갈아탈지를 종합적으로 판단해서 실행하셔야합니다.

 

전세반환 용도 대출 규제 완화

드디어 시행되네요. 27일부터 시행되고요.

 

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자입니다.

 

모든 전세보증금 다 대출해주나요?

대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이고요.

예를 들어 기존 전세금 4억2000, 후속 전세금 4억이면 2000만원 대출해주는 식입니다.

 

후속 세입자를 못구하면요?

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용됩니다. 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야하고요.

 

세입자를 못 구해서 집주인이 들어가서 살아야하면요?

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있습니다.이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 됩니다.

 

전국의 모든 전세가 대상인가요?

 

지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 건 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정

 

전세보증금 대출로 집을 사면요?

당연히 안되죠. 은행이 모니터링합니다. 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지됩니다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 합니다.

 

 

근데 전세보증금 차액을 대출받으면, 근저당권이 설정된 집인데, 여기에 후속 세입자가 들어오려고 할까요?

집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 해당 특약이 이행된다는 전제 아래 대출을 실행해줍니다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 합니다. 이를 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영합니다. 즉, 근저당 설정된 집이어도 전세보증보험을 통해 보증금을 지키는 장치를 마련하다는 것입니다.

 

전세보증금 반환대출 시행의 효과는

현재 전세시장이 빠르게 반등하고 있죠. 전세 매물이 줄어들고 있고, 서울의 경우 오히려 '전세증액'으로 계약했다는 사람들도 늘고 있어요.

역전세가 가장 큰 공포였는데, 정부가 역전세에 한해서 대출을 해주겠다고 했으니, 역전세 리스크는 우선 '급한 불'은 꺼진 것입니다.

물론 입주물량이 증가하는 지역은 전세 약세가 올수밖에 없어요. 그러나 이로인한 급급매의 출연, 전세가가 집값을 끌어내리는 이러한 싸이클은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

 

주목해야할 청약

 

구의역 롯데캐슬 이스트폴

.지하 7층~최고 48층, 1063가구 대단지

.지하철 2호선 구의역 역세권 입지

.호텔, 광진구청, 쇼핑몰, 메가박스, 오피스텔, 업무시설이 다같이 있는 곳

.일부 층은 한강뷰 나옴.

.전용면적 74~138㎡ 631세대 일반 분양

 

.분양가 전용 기준

74㎡ 11억3000

84㎡ 13억2000~14억9000

101㎡ 15억9000

124㎡ 19억9000

125㎡ 22억9000

138 ㎡23억2000

 

.가격 비교

‘강변 SK뷰(‘17년 7월 입주)’ 전용면적 84㎡ 14억6,000만원

‘래미안 프리미어팰리스(‘17년 10월 입주)’ 14억2,500만원

 

.추첨제 물량 많아요

전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제(40%) 및 추첨제(60%) 적용, 가점제 낙첨자는 추첨제 대상자로 자동 전환됨

전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제(100%) 적용

전용 85초과가 대부분이어서 가점 낮은 사람들, 1주택자도 기회 있음.

 

. 계약금 10%, 중도금 60% 이자 후불제, 발코니 확장 무상

. 7월 31일(월) 특별공급, 8월 1일(화) 1순위, 2일(수) 2순위 청약 접수

 

 

 

진심을 다하여

이선희 기자 올림

 

 

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