매부리레터 - 아직도 수도권에 괜찮은 땅이 있다는 생각에 훈훈

 

아직도 수도권에 괜찮은 땅이 있다는 생각에 훈훈

안녕하세요

매부리언 여러분, 잘 지내고 계시죠?

매경 이선희 기자입니다.

 

오늘 정부가 신규택지를 발표했습니다.

언제나처럼 별 기대를 안했는데요.

오늘 발표한 택지가 의외로 괜찮더라고요.

의외로, 아직도 수도권에 괜찮은 입지가 있다는 희망을 줬달까나

그러나 한편으로는 이게 이제 신규택지 발표한거여서

실제 공급은 언제되겠나, 이런 생각도 들고요.

 

오늘은 그간 있었던 중요한 뉴스 포함 얘기하려고요.

너무 길면 읽기힘드시니까, 최대한 요약해서 정리할게요.

바쁘신분들은, 굵은 글씨 중심으로 퀵하게 읽고 넘어가셔도 좋아요.

 

• 정부가 발표한 신규택지-구리, 오산, 용인
• 좋은데? 일자리와 교통망 기대되는 곳
• 작년 꼭지에 집을 판 사람은 몇명일까?
• 작년 꼭지에 집을 산 사람은 몇명일까?

 

이런 이야기 해보려고 합니다.

 

 

 

1. 구리 오산 용인 -일자리 많은 지역의 신규 택지

 

정부가 11월15일 8만호 규모 신규택지 후보지를 발표했습니다.

이중 수도권에서 6만5500호가 풀리는데요.

한강뷰와 넓은 공원

일자리 많은 신규택지여서 기대됩니다.

 

구리토평 1만8500호, 오산세교 3만1000호, 용인이동 1만6000호입니다.

 

"개인적으로는 오산이 제일 좋아보이고요. 구리, 용인 다 위치가 좋아서 이번에 의외로 괜찮은 곳이 나왔다는 생각이 드네요"(고준석 제이에듀투자자문대표)

 

구리토평은 사실상 서울생활권이죠. 서울 동부권과 맞닿아있고 상봉역(7호선, GTX-B)·망우역(경의중앙선)･장자호수공원역(별내선) 이용할수 있고요.

 

오산세교는 화성 용인 평택 반도체 클러스터 중심부입니다. 오산역(GTX·KTX)·동탄역(GTX·SRT) 이용할 수 있고요.

 

용인이동은 얼마전 화제가 된 용인 반도체 산단 인접한 곳이고요. 동탄역(SRT･GTX-A) 이용할 수 있고요.

정부는 오산과 용인에는 각 거점 역(예, 동탄역) 이용하기 쉽도록 대중교통체제를 마련하겠다고 했고요.

 

중요한 점은, 이거 언제 공급되느냐인데

정부는 이번 발표한 신규택지는 2025년 상반기까지 지구지정을 완료하고, 2026년 하반기 지구계획 승인을 거쳐, 2027년 상반기에 최초 사전청약 및 주택 사업계획 승인을 추진하겠다는 계획입니다.

 

우려1-말만 그렇지, 교통 시스템 없으면 허허벌판에서 생고생해야하는데...

그래서 정부는 광역교통 대책은 지구지정후 1년내 확정한다고 했습니다. 여튼 말은 그렇게 했구요.

 

우려2-2027년 사전청약은 말도 안되는데..

그렇죠. 문제는 공급속도인데. 사실 3기신도시도 지금 진행이 지지부진하죠. 토지보상문제도 그렇고, 사전청약을 먼저 땡겨서 해도 입주까지 시간이 너무 걸리니까 중간에 포기도 많이하죠. 여하튼 이번 신규택지도 희망고문이 될순 있죠.

 

그렇더라도 여하튼 저렇게 일자리가 풍부한 곳과 GTX 호재 있는 곳들의 택지가 조성된다는 점에서 긍정적으로 보고 싶네요.

 

2. 꼭지에 집을 판 고수는 도대체 몇명일까?

 

작년 연말 분위기 아직도 생각나네요.

진짜 집값 살벌하게 떨어져서, 공포감이 극대화되던때.

그때만해도 둔촌주공 미분양 공포감도 아주 극에 달했죠.

그런데 작년 상반기만해도, 아직도 열기가 뜨거웠죠. 물론 거래는 잘 안됐지만 호가는 쉽사리 내려가지 않았죠. 그러다가 미국이 금리를 한번에 큰폭으로, 퍽퍽 올리면서 본격 하락장이 시작됐죠.

 

올해는 상반기에 급급매 위주로 매수가 체결되면서 가격이 반등했죠. 물론 아직까지 지방은 회복되지 못한 곳이 대부분이고, 서울 주요 단지들은 전고점, 혹은 전고점의 90%까지는 따라온 것 같아요.

 

그렇더라도, 요즘 거래되는 분위기는 예전 같지는 않은데요. 요즘 집 팔렸다고 하면 축하한다고 하죠.

 

이런 상황을 보면서 궁금했습니다.

작년에 고점에서 판 사람은 몇명일까?

그리고 작년 상반기 고점에서 집 산사람은 몇명일까?

 

우리 모두, 저점에 사서 고점에 팔고 싶죠.

그런데 고점에 팔수있는, 최고의 선택을 하기 위해서는 무엇이 필요할까요?

또한 그럴수 있을까요?

 

2022년 주택소유통계가 나왔어요.

우리나라 주택 소유자를 한눈에 알수 있는 매우매우 중요한 통계입니다.

 

이번에 발표됐지만, 통계의 기준은 2022년입니다.

 

2022년 기준 우리나라의 유주택자는 1530만명입니다.

놀라운 점은 전년보다 22만명 늘었다는 점.

2021년보다 22만명이 더 집을 샀다는 얘기입니다.

 

연령대별로는 50대가 전체의 25.2%를 차지하고, 다음으로 60대(22.1%), 40대(21.7%), 70대(11.7%), 30대(10.1%) 순이었습니다.

여기서 알수 있는 것은 부동산의 주측은 40, 50, 60이라는거죠.

 

주택을 소유한 사람 중에 1주택자는 몇명일까요.

주택을 1건만 소유한 사람은 전체 소유자의 85.1%(1303.5만명)였습니다.

2건 이상 소유한 사람은 14.9%(227.5만명)였습니다.

우리나라는 1주택자가 85%를 차지하는, 실수요자가 압도적으로 많은 상황입니다.

 

여기서 중요한 포인트는 2건이상 소유한, 일명 다주택자는 계속 줄고 있는 추세라는겁니다.

2건이상 주택을 소유한, 다주택자의 비중은 계속 줄고 있습니다.

(’17) 15.5 → (’18) 15.6 → (’19) 15.9 → (’20) 15.8 → (’21) 15.1 → (’22) 14.9

왜 일까요. 아무래도 종부세, 세금, 각종 규제 등으로 다주택보다는 똘똘한 한채가 낫다는 판단에서 그렇겠죠!

 

제가 제일 흥미롭게 본 부분은 이부분입니다.

2022년에 무주택자가 된사람은 몇명이고, 유주택자가 된사람은 몇명일까입니다.

2021년 11월에서 2022년 11월 기준입니다.

 

그러니까 2021년 11월1일 기준 무주택자였다가, 2022년 11월1일 유주택자가 된사람은 68.6만명이나 됩니다.

 

반면 2021년 11월1일 기준 유주택자였다가, 2022년 11월1일 무주택자가 된 사람은 37.3만명입니다. 2건 이상소유자에서 무주택자가 된 사람은 1.5만명으로 나타났습니다.

 

하락 거래가 찍힌것은 2022년 하반기부터입니다. 그때부터 드물게 하락 거래가 찍히고 작년 12월쯤부터 무섭게 하락 실거래, 급급매 나오다가 올초 들어서 특례대출 풀리면서 반등한 것으로 알아요.

 

참 무서운게, 부동산 시장 분위기가 확바뀌는 점이 무서운데요. 작년 상반기만해도, 집값이 너무 올랐다, 그런데 안떨어지네~ 이런분위기에서 어느순간 탁 분위기가 변하면서 거래가 안되고 경매가 는다는 뉴스가 나오더니 하락이 찍히기 시작했죠.

 

그러면 아마도, 이 2022년11월1일 기준 무주택자에서 유주택자가 된 분들은

하락 거래를 체결한 사람보다는, 상반기 아직은 고점일때 산 사람들이 많을 것으로 보입니다. 그렇다면 대략 68만명이 고점에 영끌한 수요자들이라고 생각됩니다.

 

그렇다면, 이렇게 집이 안팔리지만 호가는 쉽사리 떨어지지 않던 2022년에 37만명이 집을 털었다고 볼수 있고요. 이중 1만5000명의 다주택자들은 집을 다 처분하고 현금을 쥐었다고 볼수 있고요.

 

22년 하반기에 역전세 맞았거나, 고금리를 못이기고 집을 처분한 사람들 아니냐고 할수 있는데, 이게 2022년 11월1일 기준이기때문에, 그때까지 소유권 이전이 완료되려면 계약을 적어도 3개월 이전에 해야할 것이기때문에 아무래도 집을 판 분들은 22년 상반기에 앞으로 올 '먹구름'을 예상하고 미리 정리를 한 고수분들이 아닐까 이런 추측을 저는 합니다.

 

제 지인중에도 2022년 상반기에 집을 판 사람이 있는데, 제가 물어봤습니다. 도대체 그때 왜팔았냐, 했더니 그친구왈 "부모님이 2000년대 버블세븐때 집값 확 오르다가 더 오를거라고 갖고있다가 버블 꺼지고 나서 집 안팔려서 십년 가까이 고생하는거 보면서, 팔릴때 팔자는 생각에 팔았다"고 하더라고요. 물론 이친구도 이때 집을 팔면서 신고가보다 10% 낮은 가격에 처분했다면서, 아쉬워했는데 돌이켜보니 그때 자기가 안팔았으면 지금 30%는 더 손해보고 팔았을거라면서 가슴을 쓸어내리더라고요.

 

요즘처럼 거래가 잘 안되는 상황에서는

부동산은 팔릴 때 팔아야 한다 , 투자 격언이 더욱더 생각나는 것 같아요.

 

또 평소 고종완 한국자산관리원장님도 자주 하시는 말씀이

"우리가 너무 꼭지에 팔려고 하지 말고, 너무 바닥에 사려고 욕심내지 말자. 내가 집을 팔려고 할때 살사람도 얻을게(시세차익)있어야지 하는것 아니냐. 무릎에 사서 어깨쯤 파세요. 머리에서 팔려고 하다가 타이밍 놓쳐요"

이런 얘기하셨는데, 요즘 또 그말이 생각나네요.

 

인생도 부동산도 결국은 타이밍인건가요 ㅎㅎㅎ

 

고점에 팔고, 저점에 사기 위해서는 평소 공부 열심히 해야겠죠.

 

2023년 11월, 지금 부동산 시장은 싸이클상 어느지점일까요.

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

진심을 다하여

이선희 기자 올림

 

 

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