매부리레터 - 예고된 위기는 위기가 아니다.

 

매부리언 여러분들 어떻게 지내고 계세요?

잘 지내고 계시지요?

 

매부리레터도 지난 연말과 올해 초, 역전세 위기를 얘기했었죠.

특히 책 '부동산을 공부할 결심'(배문성 저자)을 소개하면서 강남발 역전세 대란에 대해 소개드렸는데요.

 

요즘 시황을 보면 <어? 생각보다 역전세 후폭풍이 크지 않은데요?> 이런 생각이 들어요. 물론 여전히 한편에서는 한국은행 보고서나 금융권 보고서를 통해서 <올해 하반기 더 큰 역전세온다> 무시무시한 보고서가 나오고요.

 

• 역전세 지나간거게요? 앞으로 어떻게 되는거에요?
• 정부가 집주인 전세반환대출 완화했는데 이거 여파는?

이 이야기를 해보려고 합니다.

 

1. 역전세로 인한 급매는 줄어들 것

 

정부가 집주인에 대한 전세보증금 반환 대출 규제를 완화했습니다. 역전세를 맞은 집주인에 대해서 전세보증금반환 목적의 대출을 해줄때 DSR을 보지 않고 DTI만 봅니다.

 

DSR은 신용대출 등 모든 대출을 다 감안해서 내 소득대비 갚을 능력을 보는거고요, DTI는 내 소득대비 갚을 능력을 보기 때문에 DTI만 적용했을 때 대출 가능액이 커집니다.(맨 아래 표 참조)

 

여하튼 이렇게 DSR대신 DTI를 적용하기 때문에, 역전세를 맞은 집주인들은 다소 얼마라도 더 빌릴 수 있는 여지가 커졌습니다.

 

그렇다면 이게 왜 중요할까요?

이렇게 되면 전세가가 다시 오르나요?

 

사실 역전세는 급매물을 출회시키기 때문에 중요한건데요. 집주인이 후속 세입자를 못구하거나, 기존 세입자의 보증금을 못 돌려줄 경우, 대출을 받아서라도 보증금을 주고 싶지만 대출도 안막혀있다면, 어떻게 할까요?

 

급급급매로 내놔서 집을 처분하겠죠. 실제로 이러한 역전세로 인한 급급매 매물이 작년 연말~올해 초에 많이 나왔고 그로인해서 실거래가가 많이 떨어졌습니다.

 

그러다가 특례보금자리론과 15억초과 대출 규제 완화 등 정부의 각종 규제완화 등으로 급매는 다 소진되고 지금은 실거래가는 반등하고 있고요.(이건 앞서 레터에서 설명드렸죠)

 

문제는 올해 하반기부터인데,

아직도 반등을 논하지 말라는 의견의 주된 근거가 뭐였죠? 하반기에 엄청난 역전세가 아직도 대기중이고 전세가 폭락이 집값을 끌어내릴 거라는 것이었습니다.

 

그런데 이번에 정부가 전세보증금반환 대출을 풀어주면서, 다소 이 규제완화에 힘입어, 대출이 안나왔지만 대출이 나올 수 있게된 집주인들이 있을겁니다. 적어도 이사람들은 역전세를 맞으면 대출을 일으켜서 부족한 전세금을 채우겠죠. 급급매로 던질 필요가 없어진 것입니다.

 

게다가 서울과 경기도(지역마다 차이있음)는 전세매물이 줄고 있습니다.

물론 아직도 서울은 전세가가 확연한 상승세는 안나타나고 있고요. 다만 하락은 멈추고 상승으로 턴을 하는 초기단계입니다.

 

역전세 문제가 '해소'됐다고 볼수는 없습니다. 전세는 전형적인 실수요 시장으로 수요와 공급, 금리, 입주물량 영향 받지요. 전세가가 2021년 폭등기때수준으로 튀어오르지는 않겠지만

 

그러나 현재 상황으로보면 여기서 더 떨어지지는 않고 있고, 전세가 폭락으로 역전세 집주인들이 던지는 급매는 덜 나타날 것이라는 해석입니다.

 

2. 예고된 위기는 위기가 아니다

 

요즘 다시 실거래지수 반등하고, 잠실 대단지가 전고점 가격으로 거의 회복(국평, 32평 기준 20억원)하는 것을 보면서, 역전세로 인한 폭락의 파급력이 생각보다 <약하다?>고 생각하시는 분들이 많습니다.

 

2년전 역대급 전세 상승과 엄청 빠른 속도의 금리인상으로 역전세 쓰나미가 덮칠줄 알았는데, 어째서 다시 매매시장은 반등하는 것이며, 전세시장도 낙폭을 줄이고 횡보 혹은 상승 조짐이냐는 것입니다.

 

사실 작년 말부터 역전세가 올해~ 내년 부동산 최대 뇌관인것은 맞습니다. 그때문에 한국은행과 금융권에서 <역전세 위기> <역전세 보고서>가 쏟아지고 있고요. 언론에서도 역전세를 부동산 시장 '뇌관'으로 계속 경고를 했습니다.

 

그래서일까요?

정부가 금리인상에 따른 부동산 경착륙을 막고 역전세 후폭풍을 완화하기 위해 전세보증금대출규제 완화라는 카드를 꺼내서 사태를 진화하고 있습니다.

 

즉 예고된 위기를 '위기'가 아닌 것으로 만들어버린 것이죠.

 

사실 코로나처럼 아무도 예상치 못한 것이 와야 '위기'고, 요즘은 예고된 위기는 각종 시스템과 제도, 정부의 대책 등으로 인해 '위기가 아닌 것'으로 만드는 것 같습니다.

 

매부리언분들의 생각은 어떠시나요?

역전세 위기는 이제 소멸 국면이라고 보시나요? 아니면 하반기 여전히 무서운 '태풍'이 될 것이라고 보시나요?

 

3. 역전세의 교훈

물론 그렇다면 앞으로 이렇게 예고된 위기는 정부가 다 구해줄것, 이라고 생각해서도 안됩니다.

 

다만, 오히려 예고된 위기는 위기가 아니고, 예기치 못한 위기는 언제든지 올수 있다는 점을 마음속 깊이 새겨야한다는 점입니다.

 

사람이 미래를 예측할수 있다면 좋겠지만, 사실 미래를 예측하기는 너무도 어렵죠. 그래서 시장을 면밀하게 관찰하고, 항상 적어도 <조금의 대비>는 해놔야하는 것 같습니다.

 

 

실제로 이번 규제완화로 대출이 더 늘어납니다.

정부가 공개한 전세보증금반환 대출 규제 완화 효과 시뮬레이션인데요. DSR 40%를 적용(현행)했을때와 DTI 60%만 적용했을때 대출 가능액의 차이가 납니다. 예를 들어 연소득 1억원인 사람은 지금 기준으로는 7억밖에 대출이 안나오지만, DTI60%만 적용하면 10억5000만원이나 대출받을 수 있습니다.

 

이번 규제완화로 전국의 집주인이 어느정도 혜택을 볼지는 모르겠지만, 전세만기를 앞둔 임대인의 상당부분이 심리적 안도감을 느낄 것이고 상당부분 임대인들은(고정 소득이 있다면) 일부 전세보증금 부족한 부분은 대출로 해결할 수 있을 것으로 보입니다.

역전세 위험은 분명히 있습니다. 그렇기에 정부가 이번에 대출 규제를 푸는 것으로 '불'을 끄려하고 있습니다. 한국은행은 ‘6월 금융·경제 이슈분석’에 실린 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’을 통해 전국의 깡통전세·역전세 위험가구 비중을 추정하며 하반기 역전세 리스크를 경고했습니다.

1. 정부는 역전세난 충격 완화에 총력을 다하고 있습니다.
2. 급매는 소진되고 매매가 일어나는 분위기입니다. 이에따라 매매 매물도 늘고 있습니다. 그러나 이를 두고 '하락'의 징조라는 해석도 있지만, 매수심리 개선에 따라 매물을 내놓는 것이라고 보는 의견도 있습니다.
3. 매부리언분들의 생각은 어떠신가요. 모든 의견 환영합니다. 감사합니다.

 

 

진심을 다해

이선희 기자 올림

 

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