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고백티비_GO100TV

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상가 임대료 월1억, 나는 이렇게 만들었다_투자자 루블 1편
2021. 5. 6.

요약

루블

긍정의 확신은 삶을 바꾼다!!! : 네이버 블로그

대학교 4학년에 공인중개사 자격증 취득 -> 경매 공부 중 중개법인 경매팀 입사

종자돈 : 청약통장 해약금 1680만원

2003년도 시작 2005년도 공격적 투자

40채 -> 도시형 생황주택 시행 실패(서브프라임모기지론 사태) -> 1채

2014년 주거형으로 다시 소액투자 시작

자산이 불어난다고 느낀 시점은?
: 아파트 20개 -> 상가 시작 -> 이자 제외 월1000만원 이상

인생의 전환점이 된 부동산은?
: 원룸텔50개, 10억 낙찰, 수리비 2.5억, 보증금 2.5억, 대출 8억, 투자금 2억
월세 1,600만원, 대출이자 233만원 -> 일년후 대출 다시 받아 플러스피가 됨.

투자를 잘했다고 느낄 때는?
: 시간을 선택할 수 있는 자유



2030이 사야하는 부동산_20년차 투자자 루블 2편
2021. 5. 11.

요약

상가의 장점
: 대출 잘나옴, 종부세 유리, 양도세 중과 안됨, 현금흐름

전업투자자되기 금전적 조건은?
: 전업투자는 웬만하만 하지마라. 본인과 맞는가가 중요
최소한의 수입이 확정된 이후에 시작해라. (조급해짐)

2030이 투자해야 하는 부동산은?
: 본인집

1억으로 상가투자 가능한지?
: 좋은물건으로 찾기는 쉽지 않음.(선택지가 적어짐, 1층상가 힘듬)
종자돈 불리는 과정 필요
ex) 매매가 2.4억, 기타비용 0.1억, 대출 1.9억, 보증금 0.2억 투자금 0.4억, 월세 120만원, 대출이자 45만원, 순수익 75만원, 수익율 6.55%

적정수준의 종자돈은 얼마인지?
: 2~3억

부동산 투자가 안맞는 사람은?
: 사람만나는 것이 안맞는 사람

부동산과 교류하느 노하우?
: 자주 찾아가기




최근 매입한 상가, 지금 고백합니다_상가투자 바이블 루블 3편
2021. 5. 13.

요약

상가투자와 주거용투자의 차이점?
: 주거용투자는 흐름이 있음. 상가투자는 현금흐름이 필요하다는 의미로 필요

상가투자도 차익형이 될 수 있다.

상가투자 지금 해도 되는지?
: 주거형처럼 흐름이 있지는 않음. 시기는 중요하지 않다.

루블님의 상가 투자 기준?
: 가용자금, 지역의 선정, 수익율 8~9%, 임차인 특징, 경쟁력확보, 매도 출구 전략

코로나 시기지만 30호실 정도 매입

최근 투자 사례 (매수)
: 신도시 역에서 300미터 거리 대로변(왕복10차선) 상층부 상가(간판 걸 수 있음.), 전용200평
매매가 14억5천, 공실(유흥주점이었음.), 2개호실
임대로 시세를 정확하게 아는 지역이었음.
매매가 14.5억, 기타비용 2.5억, 대출 11.5억, 보증금 2.5억, 투자금 3억, 월세 1200만원, 대출이자 300만원, 순이익 900만원, 매매수익률 10%
매도자는 임대료를 6%로로 계산해서 역산해서 시장에 내놓았으나, 루블님은 그 이상으로 수익률을 생각함.
병원, 피트니스로 고려함. 인테리어도 시행함

최근 투자 사례 (매도)
: 매도 이유 - 팔아서 더 좋은 물건을 사기 위해
PC방을 둘로 나누어서 매도

고층상가를 선호하는 이유?
: 1층상가는 수익률이 너무 낮음(루블생각)
절대 수익률 10%, 레버리지 수익률 15~20% 생각

공실관리는 어떻게 하는지?
: 경쟁 물건대비 좋은점 1~2가지는 반드시 있어야 함.(관리비가 싸다, 주차가 좋다. 간판을 걸 수 있다. 옵션으로 냉난방기가 들어 있다.)

예비 상가투자자에게 하고 싶은 말
: 상가는 시기가 중요한 것이 아니므로 조급하지 않게 해라.
본인만의 능력과 경험치로 할 수 있는 물건을 선정하고, 물건에 대한 가치를 알아야 안전마지는 가져갈 수 있다.




상가왕 루블의 알면 쓸모있는 상가지식 (시청자 Q&A)_루블 4편
2021. 5. 20.

요약

Q. 대출을 줄이는 기조에 어떻게 상가투자를 하는지?
: 매입전에 물건을 탁상 감정을 하여 대출 가능 금액 및 금리까지 확정하고 매수 및 입찰
일반매매 80%까지 대출 받음.

Q. 상가 입찰 매수 전 공실 리스크는 어떻게 해결하는지?
: 가능 업종 및 임차인 3~4가지 미리 고려함. 임차인 입장에서 생각하는 것이 가장 중요

Q. 상가 투자시 우선순위는?
: 입지 중요, 건물노후도는 중요하지 않음.

Q. 상가 개수를 늘려가면서 재산세 및 소득세를 줄이는 노하우
: 법인 활용

Q. 상가 매수 기준은?
: 상층부 절대 수익률 6%이상, 임대료가 올라갈 수 있는 물건(ex:주변대비 임대 시세 저평가)

Q. 상가 호구 안되는 법
: 옆 상가와 비교하여 적정 임대료를 받고 있는지 확인 필요.