[YouTube] 재개발 관련

부동산 재개발, 재건축의 모든 것. 이 영상 하나면 당신도 재개발 고수 | 돈금술사_족장TV
2022. 2. 15.

왜 재개발을 모르면 부자 될 수 없나

아이언키
https://blog.naver.com/tour27

직장인투자자였음.(20년)

급여의 95% 모음

8000만원으로 경매 투자 --> 20억 (서울 아파트 위주 2013~2018)

2016~2017년 아파트 폭등 -> 폭등장 오래갈거라 예상 (수요 부족) -> 서울 신축 투자 원함
-> 비쌈 -> 재개발 투자로 전향 (2018~)

2018~현재 : 150억 순자산으로 증가

조합설립 후 완공 : 8~9년
사업시행인가 후 완공 : 6~7년
관리처분인가 후 완공 : 약4년

다주택자에게 유리한 재개발투자
: 주택수에 포함 안되는 물건(상가,도로,나대지)있음.

경매 : 현재 가치에 의해서 수익을 얻고 투자
재개발 : 미래 가치에 의해서 수익을 얻고 투자

총 매매 가능 가격 (추정) = 감정평가액 + 재개발 분담금

인근 아파트 매매가격과 비교하여 가치 평가 가능

ex) 재개발 매매 가능 가격 : 10억
인근 신축 아파트 : 5억
확정 수익 = 15-10=5억
입주시까지 5년 예상
1년에 1억( 5/ 5=1 ) 이득
플러스 알파 : 인근 신축 아파트가 2~3년차라면 5년후 재개발 아파트가 될 경우
인근 아파트는 7~8년차가 되고 내 아파트는 신축이 되어 추가 가격 상승분 있음.

재개발 단계 쉽게 외우기
:조 사 관이 이주해서 입주한다.
(구역지정)->(추진위원회 설립)->조합설립인가->사업시행인가->관리처분계획(80%)->이주->입주

아이언키의 첫 재개발 투자 (4천만원 투자 -> 4천6백 수익/1.5년)
: 인천 미추구홀 주안3구역 1년반 투자 (빌라) 관리처분 계획 이후 이주기간에 투자
매수 후 1년반 후 일반 분양시기에 매매
(일반 분양에서 떨어진 사람이 입주권에 관심을 갖을 수 있음. 분양시기가 되면 각종 카페,언론, 포털사이트에 자동 광고가 됨. 수요자 몰릴 확률 높음.)
-> 재개발 투자가 오래걸린다 편견 + 재개발투자에는 돈이 많이 들어간다는 편견 제거

전망

화가들이 그림을 그린다 : 재개발 극초기, 세력들이 정비 구역을 임의로 지정하는 것 ->위험함.

상계 뉴타운 : 가장 작은 투자금으로 투자 할수 있는 곳임.(@서울)
- 초기투자금 기준 : 약 4억부터 투자 가능

상계4구역 : 노원센트럴푸르지오 입주 완료 (21년 1월)
84m2 : 14~15억 (호가), 59m2 : 12억 (호가)
상계6구역 : 롯데 시그니처 캐슬 (23년 6월 입주 예정)

상계1구역 : 사업시행인가 (84m2 받을 수 있는 확률 높음. 주변에 추천을 많이 함.시공사:현대산업개발)
상계2구역 : 사업시행인가 (감정평가 끝남. 22년 6월 조합원 분양 신청 예정)
상계5구역 : 조합설립인가 (초역세권, 사업성 좋음, 올래걸림, 4억투자로 8~9년후에 6억 이상 수익 예상)

거여, 마천 뉴타운 : 투자금 6억원대 (시간과의 싸움)

거여2-2구역 : 송파 센트럴, 84m2 : 17~18억 (호가)

마천1구역 : 조합설립 인가 예l정
마천3구역 : 조합설립인가
마천4구역 : 사업시행인가, 대장주, 입지좋음, The H, 필요자금 10억원 내외

투자금 8억원대

중구 신당 8구역 : 사업시행인가, 청구역 초역세권, 아크로, 조합원 분양신청 끝남.
청량리 6(조합설립인가),7(사업시행인가),8(조합설립인가)구역

노량진뉴타운 : 투자금 10억원대

북아현2,3구역 (사업시행인가)

투자금 15억원대

흑석, 성수 ,한남

Q&A

-현재 프리미엄(P)이 이미 많이 올랐는데도 재개발 지역을 매수하는게 좋은 전략일까요?
-> P가 올랐다고 못사면 앞으로 절대 못산다.
재개발 투자는 이전에 P가 얼마나 올랐냐를 보고 투자하는 것이 아니라,
미래 예상되는 시세로 투자한 것임.
예상하는 안전 마진(입주예상 시세-총투자금)이 기간 대비 만족하는지를 보고 투자하는 것.

상담 예제

투자금 : 25억
반포 재건축 투자 희망 : 학군, 반포라는 최상급 입지 선점
현재 반포 재건축 안전마진은 5억원 정도 (25억투자)

아이언키 추천 : 흑석9구역 84m2아파트+상가 가능 매물
안전마진 : 15~20억 (20억투자)
그리고 흑석에 전세주고 아이들 학군기만 반포 전세 살아라.
거주와 투자는 분리할 수 있어야 한다.

-재개발 투자 전, 가장 중요하게 생각하는 3가지

1. 높은 재개발 비례율
: 사업성이 좋다. 일반분양을 많이 한다. 나의 추가 분담금이 낮아진다.
총 건립 세대수 대비 조합원이 적거나, 일반분양이 많거나
2. 좋은 입지
: 재개발 투자는 의미 없음. 내가 투자할수 있는 최상급지로 가야함.
3. 개발/지역 호재
ex)상계뉴타운 개발 호재
: 현재 당고개역이 4호선 종착역인데 별내가람역과 연결되어 8호선 연장과 만남,
창동역 개발 호재(창동역 아레나, KTX, GTX, 동부간선도로 지하화)
동북선 경전철 (상계역-왕십리역) 2025년 개통
노량진뉴타운 개발 호재
: 서부선, 노량진역사개발, 행정타운 개발


-재개발 투자시, 세금을 아끼는 방법이 있을까요?

취득세 절약 : 무허가 주택(뚜껑), 상가, 나대지, 도로(90m2이상) -> 취득세 4.6%
보유세 절약 : 신축아파트가 되기 전, 빌라(썩빌)의 공시지가가 낮기 때문에 보유세 절약 가능
관리처분이후에 이주, 철거되면서 멸실신고가 되면 대지만 고려됨.
무허가 건물은 재산세 거의 없음.
도로는 재산세 0원
양도세 절약(핵심) : 대체주택 특례 조항
1주택자가 입주권을 사게되면 1-2(보유)-1(매도기간)이 아니라 1-2-3가 됨.
참고) https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=29357553&memberNo=16296850&vType=VERTICAL

입주권 시작 시가 : 관리처분인가일 이후

도로 : 30m2이하 입주권 안나옴
30~90m2 : 지목과 현황이 둘다 도로면 입주권 안니옴. 유주택자 입주권 안나옴

화가 출몰 지역
: 재개발 될거다... 믿지 말자

-적은 투자금의 재개발 투자 (투자금 1~3구역)

인천 부개 5구역 (부개역)
파주 새말 지구 (금촌역)
덕소 2구역, 도국 2구역 (덕소 뉴타운)

재개발 경매 물건은 신건에 낙찰받아라.
조합원이 입주권 신청을 했는지 여부 파악 필요
: 해당 조합에가서 물건지 주소로 확인

아이언키의 투자전략
: 아파트 임대사업자 기간이 만료 + 재개발 물건이 신축아파트가 되는
2025년 경에 매도 후 상업용 건물(빌딩) 투자 예정
현재 임대사업자 등록 아파트 후순위 대출활용하여 건물 투자 진행 중.