코주부레터 - 코인 투자로 날린 돈...탕감해 준다고?

 

 

 

 

2022.12.29 ㅣ 137호

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준~~님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

2022년은 주식 투자자들에게 참 어려운 한 해였습니다. 올해 첫 거래일 3000선 부근에서 출발한 코스피는 28일 2280.45로 마감했습니다. 올 들어 23%나 빠졌네요. 30일은 연말 휴장인 만큼 오늘(29일)이 올해 마지막 거래일입니다. 코스피가 2300선이라도 회복하고 올해를 마무리했으면 하는 바람입니다.

 

이제 투자자들의 관심은 새해 증시 전망에 쏠립니다. 일단 분위기는 좋지 않습니다. 올해 내내 증시를 짓눌렀던 미국 등 주요국의 기준금리 인상은 내년에도 이어질 예정이고 한껏 높아진 금리는 쉽사리 내려오지 않을 전망입니다. 하지만 다행인 점은 증시가 경기에 선행해 움직인다는 것입니다. 금리 인상에 따른 경기 침체 및 기업 이익 감소 우려가 이미 주가에 반영된 만큼 2023년 증시는 2024년 턴어라운드에 대한 기대를 반영할 것이란 희망적 관측이 나옵니다. 주식시장은 어제보다 나은 내일이 올 것이란 기대를 먹고 삽니다. 섣부른 낙관 만큼이나 지나친 비관 역시 경계해야 합니다. 새해에는 구독자님 모두 성투하시길 기원합니다.

 

 

📊오늘의 코주부

• 빚 97%까지 탕감 가능...포기하지 마세요~
• 빌라왕 죽음에... 전세 보증금 '주의보'

 

 

빚투로 낙오자? 개인회생 있잖아~

 

 

이번 레터에서는 조금 무겁지만, 우울하지만은 않은 개인회생 이야기를 해볼까 합니다. 지난달 초 서울회생법원이 올해 상반기 개인회생사건 통계를 발표했습니다. 전년 동기 대비 13% 가까이 늘었습니다. 특히 2030의 신청 비율(46.1%)이 전년 동기 대비 5% 가까이 증가했습니다. 글로벌 긴축 여파로 암호화폐와 주가가 폭락하면서 경제적으로 어려움에 처한 빚투족들이 급증했기 때문이라는 분석이 지배적입니다. 안타깝지만, 회생신청은 더욱 더 늘어날 것으로 전망됩니다. 당분간 고금리 기조가 이어질 것으로 예상되기 때문입니다. 국내 도산법 전문가들을 두루 만나고 온 에디터가 개인회생 제대로 파헤쳐 보겠습니다.

 

📈스텝1. 자격 확인

 

 

 

일정 소득이 있고, 재산보다 빚이 많다면 누구나 신청할 수 있습니다.

개인회생제도가 도입(2004년 9월)되기 전부터 도산 사건을 맡아왔던 국내 도산법 전문가 김관기👈 김박법률사무소 대표변호사는 “요건이 까다롭다고 말하는 사람도 있는데 다 거짓말이다. 의지만 있으면 누구든 할 수 있다. 낙오자를 구제하는 제도가 개인회생”이라고 강조했습니다.

신청 자격 등 기본적인 내용은 서울회생법원 홈페이지를 참고하면 됩니다.

이번 글에서는 잘 알려지지 않았던 내용 위주로 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

🔎일정소득이란?

개인회생 전문가인 배동환 변호사님에 따르면 최소한의 생계비 이상이어야 합니다. 소득이 있어도 생계비에 못 미친다면 3년 또는 그 이상의 기간 동안 빚을 계속 갚는 것이 불가능하기 때문입니다. 법원은 국민기초생활보장법에 따라 매년 정부가 고시하는 중위소득 금액의 60% 상당액을 생계비 기준액으로 정하고 있습니다.

다만 함께 사는 가족이 있더라도 채무자에게 법적 부양의무가 없다면 채무자 1인 가구로 인정됩니다. 부양의무가 인정되는 가족은 미성년 자녀, 고령의 경제능력 없는 부모님 등입니다.

 

 

 

 

 

📈스텝 2. 변제율 등 기본 정보 체크

 

신청 자격 못지 않게 변제율도 중요합니다. 기본적으로는 소득, 재산, 부채 규모에 따라 달라집니다. 김 변호사님에 따르면 최저 변제금액원칙을 이해하시면 어느 정도 탕감이 가능한지 알 수 있습니다.

 

 

🔎최저 변제금액원칙?

채권이 5000만 원 미만인 경우에는 5% 이상, 그 이상인 경우에는 3%+100만 원은 갚아야

 

이론상 97% 가까이 빚을 탕감받을 수 있다는 이야기입니다. 실제로는 10% 정도를 최저한도로 보면 됩니다. 그 이하일 경우 실무상으로는 회생위원이 권유해 파산으로 돌리는 경우가 많기 때문입니다. 사람마다 처한 상황이 매우 다르기 때문에 실제 변제율은 10%~100%(탕감률 0%~90%)에 이른다고 생각하시면 됩니다.

놓치지 말아야 할 정보 하나 더 알려드릴게요. 채무자는 가용소득(채무자의 월 실소득 금액에서 법원이 인정한 생계비를 뺀 나머지 금액)을 전부 빚 갚는데 써야 합니다. 예를 들어 가용소득이 80만원인데, 50만원으로 낮춰 변제 기간을 늘리면 안됩니다.

 

📈스텝2-1. 투자손실금 제외 실무준칙 효과는?

 

 

 

서울회생법원은 개인회생 절차에서 변제(빚을 갚음)해야 할 금액을 산정할 때 주식·암호화폐 투자 손실금은 고려하지 않기로 하는 내용의 실무 준칙을 제정해 지난 7월부터 시행하고 있습니다. 청년층의 회생 신청이 늘어날 것을 대비해 내놓은 대책입니다. 새롭게 도입된 제도로 이전보다 많은 빚을 탕감받을 수 있게 됐지만, 판결이 아닌 준칙이다보니 법원에서 잘 따를지 신청인들 입장에선 알 수 없어 따로 정리했습니다. 준칙에 따르면 5000만 원을 빌려 투자했다가 4000만 원을 잃었다면 채무가 1000만 원으로 책정됩니다. 이전에는 5000만 원을 채무로 봤습니다. 다만 조사 결과 채무자가 투자 실패를 가장해 재산을 은닉한 것으로 인정되는 경우에는 종전과 같이 청산 가치 산정에 투자 손실금을 반영합니다. 쉽게 말해 빚 총액에 손실금도 포함시킨다는 이야기입니다.

중요한 건 적용 여부입니다. 특히 지방에 있는 법원의 경우 개인회생을 보수적으로 바라본다는 우려의 목소리가 있으니까요.

서울회생법원 관계자는 “7월부터 준칙을 적용해 판단하고 있으며, 지방법원과도 소통을 하고 있다. 지방에서도 이 준칙을 적용하는 사례가 있는 것으로 알고 있다"고 말했어요. 지방에서 회생 파산을 담당했던 현직 판사는 “회생법원이 준칙을 제정했으면 서울 판사들은 99%, 지방에서 근무하는 판사들도 시차가 있을 뿐 따를 수밖에 없다”고 얘기했어요. 지켜봐야 겠지만, 지방에 사시는 분들 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같아요.

 

 

📈스텝 3. 회생신청

 

자격도 되는 것 같고 기본적인 지식도 익혔으면 다음 절차는 신청하기입니다. 크게 2가지 방법이 있습니다. ①나홀로 소송. 이런 분들은 첫번재 링크 참고하시면 됩니다. 다만 혼자 소송하기 불편하고, 신청이 기각되면 수임료를 환불해 주는 로펌도 많으니 굳이 혼자 할 필요는 없어 보입니다. ②전문가의 도움 받기. 변호사뿐 아니라 개인회생 신청 대리권이 있는 법무사에게 도움을 구해도 됩니다. 변호사 구할 경제적 여건이 안된다? 포기하시지 마세요. 이런 분들을 위해 무료로 소송을 지원해 주는 제도가 있습니다. 회생법원 홈페이지 참고하시면 됩니다.

 

 

변호사 고르는 꿀팁 없냐고요? 총수임료 명시, 추가 비용 없는 곳, 지나치게 싼 수임료 제시 변호사 피하기 등 여러 방법이 나와 있긴 합니다. 다만 변호사 보다는 신청자의 재정 상태가 더 중요하다고 전문가들은 입을 모읍니다.

수임료는? 변호사 맴입니다. 30만 원을 부르는 변호사도 있고 500만 원을 달라는 변호사도 있습니다.

무분별한 투자로 인한 감당할 수 없을 정도의 빚. 본인도 힘들겠지만, 채권자에게도 고통을 안겨줍니다. 당연히 투자자 본인이 책임져야 합니다. 그렇다고 재기의 기회를 주지 않는 건 가혹합니다. 특히 앞길이 창창한 청년들에겐 더더욱 그렇겠죠. 그래서 개인회생 제도가 있는 겁니다. 법원도 적극 나서고 있으니 포기하지 말자고요~

 

 

빌라왕 죽음에...전세 보증금 '주의보'

 

 

 

 

/사진=연합뉴스

 

빌라나 오피스텔에 전세로 살고 계신 분들 요즘 뉴스 볼 때마다 가슴이 철렁하실텐데요. 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다가 숨진 이른바 '빌라왕' 김모씨에 이어 빌라 등 60여 채를 보유한 20대 송모씨도 사망하면서 전세금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출하고 있습니다. 국토교통부가 전세사기 피해 의심 사례 106건을 경찰에 수사 의뢰했다고 하니 앞으로도 피해 사례는 더 늘어날 전망입니다. 오늘 코주부는 이번 빌라왕 사태의 전말과 정부의 피해자 구제 방안, 전세사기 예방을 위한 세입자 체크 리스트를 준비했습니다.

 

 

📈빌라왕 사태의 전말

 

 

대체 어떻게 이런 일이 발생했을까요. 규모만 다를 뿐, 빌라 전세 사기의 수법은 기본적으로 동일합니다. 바로 '무자본 갭투기'. 자신의 돈은 한 푼도 들이지 않고, 세입자에게 집값보다 비싼 전세금을 받아 그 돈으로 집을 사는 방식입니다. 세입자가 나가려고 하면 보증금을 볼모로 더 높은 전세금을 치를 새로운 세입자를 데려올 것을 요구했죠. 보증금 '폭탄 돌리기'를 한 겁니다. 범인들은 이런 수법으로 빌라를 수백 채, 수천 채까지 늘렸습니다.

그런데 이 수많은 집을 한 사람이나 법인 한 곳의 명의로 소유하면 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지겠죠? 그래서 범인들은 전세입자와 계약을 맺은 즉시 집의 소유자를 이름 뿐인 유령 회사나 바지 사장의 명의로 바꿔버렸습니다. 이른바 '빌라의 신', '빌라왕'이라고 불리며 화제가 되고 있는 이들도 알고 보면 조직적인 전세 사기에서 말단에 불과하며, 진짜 배후가 따로 있다는 얘기가 나오는 이유입니다. 이런 수법 때문에 피해자들은 등기부등본도 확인하고 집주인도 확인하고, 전세보증보험도 된다는 말을 듣고 계약을 했지만 속수무책으로 당할 수밖에 없었습니다.

 

 

📈전세 보증 보험 가입했는데도 소용없었다고?

 

 

말씀드린 대로 세입자들 일부는 전세금 반환 보증 보험에도 가입하는 등 보증금을 지키기 위해서 노력했습니다. 실제로 '빌라왕' 김씨 보유 주택의 세입자 중 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증 보험에 가입한 사람은 614명으로 절반을 넘었는데요. 문제는 김씨가 급사했다는 점입니다. HUG가 전세 반환금을 청구할 대상이 사라져버린 것이죠. 이 경우 누군가 김씨의 재산과 부채를 상속 받아야 보증금 반환 절차가 진행될 수 있습니다. 김씨의 유일한 혈육인 부모가 상속을 확정하지 않아 관련 절차가 멈춰있는 상황입니다.

만약 부모가 상속하지 않는다면 임차인들은 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 합니다. 이 과정에만 수 개월의 시간이 걸릴 것으로 예상되는데요. 정부는 보증금 반환 기간을 최대한 앞당겨 1~2개월 정도를 단축해보겠다고 했지만, 언제까지 해결된다 확답은 하지 못했습니다.

참고로 HUG 보증보험 가입자들은 상속자가 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하시면 안됩니다. 상속인이 임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다.

 

 

📈 보험마저 가입 안했다면 '경매행'

 

 

피해자 중 46%인 525명은 전세보증금 반환 보증보험 조차 가입하지 않아 더 심각한 피해가 우려됩니다. 이런 분들은 주택 경매 등 청산 절차를 진행할 수 있는데요. 그래도 보증금을 100% 건지기는 어렵습니다. 빌라는 경매를 해도 집값의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많고, 최근 집값 하락으로 낙찰률과 낙찰가율 모두 떨어지는 추세이기 때문.

정부는 전세금 반환보증에 가입하지 않은 임차인에게는 연 1%대로 가구당 최대 1억6000만원을 저리 대출해준다는 계획입니다. 경매 진행으로 머물 곳이 없는 이들에겐 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용해 임시 거처를 제공합니다.

 

 

📈 전세 사기, 피할 수 있을까

 

 

경기도와 한국공인중개사협회, 한국감정평가사협회가 전세 사기 예방법을 만들었더라고요. 비록 지금의 제도상으론 세입자가 아무리 최선을 다해 조심한다고 해도 사기 범죄를 100% 막을 순 없지만, 적어도 피해는 최소화할 수 있지 않을까하는 마음에 공유드립니다.

 

계약 전

 

①공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인

국가공간정보포털이나 경기부동산포털 또는 해당 시·군 부동산관련 부서에 전화해 확인.

이하 ②~④번은 공인중개사에게 요청.

②서류 확인

임대 물건의 건축물대장(정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부 확인), 등기부등본(건축물대장의 주소와 같은지 확인, 갑구 소유자, 을구 근저당권 선순위 권리관계 확인), 납세증명서(국세, 지방세 체납 여부 확인) 등 서류 확인. 서류의 발급일자가 계약 당일이 맞는지 체크.

③집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인

등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일 인물인지 신분증 사진과 얼굴 대조. 주민등록증 진위 확인은 정부24에서 가능.

④집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우

위임장, 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용), 직접 집주인과 영상 통화해 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용 확인.

 

계약 후

 

①계약 당일 계약서에 확정일자 부여 받고 전입 신고

②국토부 부동산거래관리시스템에서 주택 전월세 신고

③임대(전세) 보증금 반환보증 가입

HUG, SGI서울보증, HF한국주택금융공사에서 가입 가능. 특히 HUG의 경우 네이버, 카카오페이, KB국민카드 어플로 가입할 수도. 이미 계약을 했더라도 계약 기간이 절반 이상 남아있다면 신청 가능.

 

끝으로 전세 사기 피해를 입었다면 도움을 받을 수 있는 곳들입니다. 최근 전세 사기 범죄가 급증하면서 상담 전화 연결이 어렵다고 하는데요. 30일 정부가 전담조직을 결성하고 상담 인원을 확대한다니 상담에 숨통이 조금 트였으면 좋겠습니다. 또 국토부에서 피해자를 대상으로 온오프라인 설명회도 개최한다고 하니 소식 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

💡전세사기 피해시 도움 받을 수 있는 곳

 

• HUG전세피해지원센터
• 주택임대차분쟁조정위원회
• 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회
• 서울시 전월세지원센터
• 경기도 깡통전세 피해예방 상담센터
• 대한법률구조공단

 

 

 

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

 

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