코주부 레터 - 수도권 아파트를 3억에 삽니다

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💸수도권 아파트를 3억에 삽니다

 

 

2023.01.02 ㅣ 138호

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님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

2023년 주식시장이 오늘 개장합니다. 지난해 국내 증시 성적표는 참담했습니다.

연초 대비 수익률이 코스피는 -25%, 코스닥은 -34%에 달했고, 삼성전자는 결국 5만 전자로 마감했습니다. 연초 이후 하락 추세에서 벗어나지 못하면서 개장일이 연중 최고치가 된 해로 기록됐습니다. 글로벌 인플레이션과 미국 연방준비제도(Fed·연준)발 통화긴축이 발목은 잡은 결과입니다.

올해도 상황이 만만찮습니다. 연준의 긴축 행보는 언제 끝날지 모르고, 경기침체 우려까지 커지고 있습니다. 일각에서는 하반기부터 증시가 오를 수 있는 만큼, 공포에 사라는 격언을 실천할 타이밍이라는 목소리도 나옵니다. 중요한 건 어떤 예측도 지금으로선 큰 의미가 없다는 점입니다. 그렇다고 손을 놓고 있을 수는 없겠죠. 지금처럼 불확실성이 큰 시기엔 선구안을 길러야 합니다. 그러기 위해선 공부가 필수입니다. 저가 매수든, 장기 투자든 제대로 알고 해야 성공할 가능성이 높으니까요. 코주부 에디터들도 올해 좋은 콘텐츠로 구독자분들의 성공 투자를 돕겠습니다.

 

 

📊오늘의 코주부

• 빅테크는 죽지 않았다
• 2~3억원대 공공분양이 온다
• 한줄상식 : 동전주

빅테크는 죽지 않았다

 

 

 

 

미국 빅테크 주요 기업 로고 이미지. /출처=게티이미지

 

지난 2022년은 빅테크의 장밋빛 환상이 깨진 한 해였습니다. 애플, 마이크로소프트, 알파벳(구글), 아마존, 메타(페이스북) 등 미국 빅테크 기업 5개의 시가총액은 1년 새 약 3조 달러(3,778조5,000억원) 이상 증발했습니다. 금리 인상과 경기 둔화 우려에 직격탄을 맞은 데다 중국 내 코로나19 확산에 따른 셧다운 공포가 주가를 짓눌렀기 때문입니다.

그렇다면 올해는 괜찮을까요? 연초부터 죄송하지만 사실 당장의 상황은 별로입니다. 금리도, 경기도, 코로나19도 뭐 하나 나아진 게 없기 때문이죠. 하지만 일부 전문가들은 아직 “빅테크는 죽지 않았다”고 외치고 있습니다. 그 이유가 무엇인지 오늘의 <코주부>에서 살펴보겠습니다.

 

📈주가는 6년 전으로... 그래도 높다?

 

 

지난 10년간 무섭게 성장하며 미국 증시의 ‘대표 종목’으로 등극한 빅테크의 추락은 처참할 정도였습니다.

빅테크 대장주인 애플은 지난해(현지시간 12월 29일 기준) 27% 하락했고, 아마존도 51% 급락하며 1조 달러 클럽에서 제외됐습니다. 코로나 팬데믹 때 상승분을 모두 반납하고도 더 떨어진 것입니다. 특히 페이스북의 모회사인 메타는 지난해 64%나 하락하며 주가가 6년 전인 2016년 상반기 수준으로 돌아갔습니다.

 

 

하지만 이렇게 주가가 떨어졌는데도 아직 밸류에이션이 높다는 평가입니다. 미국 시장 조사업체 컴퍼니마켓캡에 따르면 아마존은 주가가 3년 전으로 돌아갔는데도 주가수익비율(PER)이 75.7배에 달합니다. 애플은 21.1배, 마이크로소프트는 25.9배, 테슬라는 33.8배입니다. 지난해 잔인한 하락에도 여전히 S&P500지수의 PER인 20배보다 높은 수준을 유지하고 있는 셈입니다.

그동안 빅테크의 높은 밸류에이션은 성장 잠재력을 이유로 당연시 여겨져 왔습니다. 하지만 이건 시장에 유동성이 풍족했던 시절 얘기입니다. 금리 인상으로 돈줄이 마른 시장에서 실적 변동성이 심한 빅테크의 높은 밸류에이션은 타당성을 잃고 있죠.

 

📈올해도 빅쇼크는 계속...이유는?

 

문제는 올해도 빅테크가 처한 상황이 크게 달라지지 않았다는 것입니다.

①금리 인상은 끝나지 않았다

최근 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 강조했듯 미국의 금리 인상은 아직 끝나지 않았습니다. 주요 외신들은 연준이 인플레이션(물가 상승)과 싸우기 위해 올해도 금리 인상을 계속할 것으로 전망하고 있습니다. 금리 인상은 빅테크의 추락을 불러온 주범입니다. 작년에도 금리 인상으로 벤처캐피털 업계가 기술주에 대한 투자를 크게 줄이면서 타격이 컸습니다.

 

 

②경기 침체 속 낮아진 실적

특히 올해는 경기 둔화를 넘어 경기 침체 우려가 커지면서 빅테크 기업의 실적이 크게 꺾일 것으로 보입니다. 미 블룸버그 인텔리전스는 내년 미국 시장의 예상 성장률은 2.7%이지만, 빅테크들의 이익은 1.8% 감소할 것으로 전망했습니다. 빅테크 기업의 핵심 먹거리인 광고는 물론 불황에 강한 것으로 추정되는 클라우드, 소프트웨어 부분에서도 둔화 조짐이 나타나고 있습니다. 실제 지난해 마이크로소프트와 아마존웹서비스(AWS)의 클라우드 비즈니스 성장세는 전년 보다 낮아졌습니다.

 

 

③빅테크 노리는 정부의 규제

이에 더해 빅테크 기업에 대한 정부 규제 움직임도 올해 빅테크 주가를 짓누를 요인으로 꼽힙니다. 각국 정부는 빅테크 기업의 과도한 디지털 권력을 경계하기 위해 규제의 움직임을 가속화하고 있는데요. 미국, 유럽연합(EU) 등지에서 추진되고 있는 애플과 구글의 앱 마켓 독점을 막기 위한 법안이 대표적입니다. 실질적으로 실적에 크게 영향을 미치지 않을 것이라는 분석도 있지만, 규제 리스크는 어떤 산업에서든 주가 하락의 요소로 작용합니다.

 

📈그럼에도 빅테크는 죽지 않는다

 

 

이렇게 마냥 우울한 전망만 있는 것은 아닙니다. 마이클 요시카미 데스티네이션 자산운용 CEO는 CNBC에 “빅테크는 죽지 않았고 힘든 시기를 헤쳐 나갈 것”이라며 “주가가 반등할 것”이라고 말했습니다. 골드만삭스와 씨티그룹도 아마존과 메타를 올해 최선호주에 포함시켰습니다. 골드만삭스는 보고서를 통해 “이들 대형주는 사업이 잘 구축돼 있고 최종 시장의 규모가 크며 올해 이후 이익 성장률을 확대할 능력이 있다”고 설명했습니다.

이는 즉, 닷컴버블 때의 기술주와는 급이 다르다는 얘기입니다. 폭풍우가 몰아치는 거시 경제 환경 속에서도 버틸 수 있는 체력(수익성이 보이는 사업 포트폴리오 및 경영 안정성 등)을 가진 대형주라면 오히려 지금 기술주 포트폴리오를 재편해야 할 타이밍이라는 분석입니다.

그리고 하나 더, 전문가들은 올해 빅테크 중에서도 사이버 보안과 소프트웨어 분야가 유망할 것으로 전망했습니다. 마켓워치에 따르면 전문가들은 소프트웨어가 기술주 분야 중 유일하게 올해 두 자릿수 매출 성장을 유지할 것으로 보고 있습니다. 지난해 13% 성장에 이어 올해도 10.86% 성장해 플랫폼 기업들을 앞지를 것으로 예상됩니다. 특히 마이크로소프트의 경우 PC 사업의 침체에도 소프트웨어의 약진으로 올해 매출이 10% 증가할 것으로 예상됩니다.

빅테크의 전망은 지난해 4분기 실적이 구체화되는 올 1월 말부터 확실해 질 것으로 보입니다. 실적 발표 후 주요 기업의 전망은 <코주부>에서 자세히 다뤄드릴테니 올해도 코주부와 함께 성투하시길 바랍니다!

 

2~3억원대 공공분양이 온다

 

 

 

서울 강동구 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 조감도. /사진제공=서울시

 

윤석열 정부가 내 건 '공공분양주택 50만호' 시범 사업의 스팩과 구체적인 공급 계획이 공개됐습니다. 수도권에 3억원 안팎의 가격으로 아파트를 분양하며 오는 2월 첫 사전 청약을 시작하는데요. 부동산 하락기라고는 하지만 서울과 가까운 위치에 시세의 70~80%라는 경쟁력 있는 가격으로 실수요자들이 관심을 가질만 합니다. 이번 사전 청약을 통해 내 집 장만의 기회를 노리는 분들을 위해 <코주부>가 이번 사전 청약에 관한 궁금증들을 풀어봤습니다.

 

📈 청년 특공 가능한 '나눔형 모델'…어디에 적용됐냐면

 

이번 청약에서 낯선 단어를 발견하신 분들이 많으실텐데요. 바로 '나눔형 모델'입니다. 정부가 새롭게 도입한 공공 분양 모델인 나눔형은 시세의 70%라는 저렴한 가격으로 주택을 공급하는 대신, 나중에 집을 팔 때 수분양자가 시세 차익의 70%만 가져가는 구조입니다. 이번에 공급되는 2298가구 가운데 무려 1925가구가 바로 이 나눔형 모델입니다.

택지 지구별로 물량을 살펴보면 고양창릉 877가구, 양정역세권 549가구, 서울 고덕강일 3단지 500가구 등입니다. 이 중에서도 고덕강일지구는 토지임대부 주택으로 토지는 공공이 소유하는 대신 건설 원가 수준으로 저렴하게 분양하는 상품입니다. 대신 수분양자는 토지 임대료(월 40만원)를 내야한다는 점 체크하시기 바랍니다.

특히 청년들이라면 나눔형 모델에 집중! 전체 물량 중 80%가 특별공급으로, 청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초 25%로 배정되거든요.

끝으로 시세의 80%에 분양되는 일반형은 남양주 진접2지구에서 373가구가 공급됩니다. 나눔형과 달리 이익을 공유하지 않아도 되는 분양 주택입니다.

 

📈 2억9790만원부터 시작...가장 비싸도 5억5280만원

 

 

 

이번에 분양되는 주택 가운데 가장 저렴한 모델은 고양 창릉에 있습니다. 면적이 46㎡로 가장 작으며 분양가는 2억9792만원, 총 18가구 입니다. 55㎡ 중 가장 저렴한 곳은 남양주 진접2지구에 있습니다. 총 74가구가 분양되며 분양가는 3억1406만원입니다. 가장 비싼 모델은 고양창릉에서 분양하는 84㎡ 191가구 입니다. 분양가는 5억5283만원.

KB부동산 주택가격동향에 따르면 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억6421만원으로 10억원을 훌쩍 넘었습니다. 소형 아파트 평균 매매 가격도 8억1317만원에 달하니 이번 공공 분양 가격적 메리트는 분명히 있어 보입니다. 다만 현재 공개된 분양가는 추정가로 실제 분양가는 본청약 시점에 최종 결정된다는 점 참고하시기 바랍니다.

경쟁률이 가장 치열할 것으로 예상되는 곳은 서울과 가깝고 지하철 등 기간 시설이 이미 완비돼 있는 창릉 역세권 그리고 유일한 서울 분양 물량인 고덕 강일지구입니다. 단, 앞서 말씀드린 것처럼 고덕 강일지구는 토지 임대부 주택으로 월 40만원 가량의 토지 임대료를 부담해야 한다는 점, 59㎡ 단일 면적이라는 점 등은 고려하셔야 합니다.

 

 

📈 고덕강일, 고양창릉 둘다 청약해도 되나요?

 

 

💡 사전 청약 일정

• 고양창릉·양정역세권·남양주진접2(LH 사전청약 홈페이지)

: 특별공급(2.6~2.10), 일반공급(2.13~2.17), 당첨자 발표(3.30)

• 고덕강일 3단지(서울주택도시공사)

: 특별공급(2.27~2.28), 일반공급(우선-3.2~3.3, 잔여-3.6), 당첨자 발표(3.23)

 

 

 

청약을 할 때 자주 헷갈리는 부분, 바로 중복 청약입니다. 위의 질문에 대한 답을 먼저 드리면, 네 청약해도 됩니다. 당첨자 발표일이 다른 경우 중복으로 신청 해도 상관없습니다. 둘 중 먼저 발표된 단지에 당첨됐을 경우 그 다음에 발표하는 단지 당첨자에서는 제외됩니다. 다만 당첨자 발표일이 같은 사전청약 주택은 1인 1지구만 신청할 수 있습니다. 2지구 이상 중복 당첨시 부적격 처리되니 주의하세요!

특별공급 자격이 된다면 같은 지구 내에서 특별공급 1개, 일반공급 1개 이렇게 중복 신청이 가능합니다. 만약 특별공급 사전청약 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자에서는 제외됩니다.

 

 

일반공급 방식도 이번 청약부터 새로워졌는데요. 고덕강일지구 공급 일정을 보면 일반 공급이 우선과 잔여로 나뉘어있죠? 어떻게 뽑는 건지 설명해드릴게요.

우선공급은 일반 공급 물량의 80%가 배정됩니다. 청약저축 1순위자(수도권의 경우 입주자 저축 가입기간 1년 경과 및 월 납입금 12회 이상 납부)에게 우선권이 돌아갑니다.

나머지 20%의 잔여물량은 우선공급 낙첨자와 잔여공급 신청자를 대상으로 추첨제 방식으로 공급합니다. 무주택 세대구성원 및 청약저축 가입만으로도 청약 신청이 가능합니다. 물론 공공분양 전체에 적용되는 소득 및 자산 요건은 추후 검증합니다. 자세한 내용은 청약 공고문 링크(나눔형, 일반형) 남길테니 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

✅동전주

1주당 가격이 1000원 미만인 주식을 말합니다. 지폐가 아닌 동전으로도 살 수 있는 저가 주식이란 뜻으로 미국에서 1달러 미만 주식을 일컫는 '페니주'에서 비롯된 말입니다. 동전주는 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있지만 시가총액이 작아 작전 세력의 타깃이 되기 쉬운 만큼 투자에 주의가 요구됩니다.

지난 연말 약세장에서도 '한방'을 노린 투자자들이 몰리며 동전주 주가가 요동을 쳤는데요. 대표적 동전주인 ‘한국ANKOR유전'은 12월 14일 분배락 이후 29일까지 10거래일 연속 상한가를 기록하며 이 기간 1164%나 폭등했습니다. 한국ANKOR유전의 29일 종가는 278원에 불과합니다.

 

 

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

 

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