11·10대책나와도 집값 계속 떨어지는 이유

 

11·10대책나와도 집값 계속 떨어지는 이유

 

안녕하세요 구독자여러분

매경 이선희기자입니다.🤗

 

오늘은 11·10 대책 두번째 편-대출과 세금 같이 살펴보려고 해요.

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오늘은 이런 이야기를 할겁니다.

• 대출 규제가 완화됐다는데 나도 해당되나요?
• 세금 규제도 풀렸다는데 이거 효과 있는것 아닌가요?
• 그래서 집값 앞으로 어떻게 되나요?

 

 

<대출>

 

1. LTV 무조건 50%

 

11·10대책에서 대출부분이 중요해요. 부동산과 대출은 뗄래야 뗄수가 없죠. 그래서 이부분 꼭 꼼꼼히 살펴보셔야해요.

우선 규제지역은 그동안 9억 이내, 9억초과, 15억초과 3개로 나눠서 LTV가 다 달랐잖아요. 그래서 더욱 헷갈렸는데, 앞으로는 무조건 LTV 50%로 일원화됩니다. 예를 들어 14억이다? ->LTV, 즉 주택담보대출 가능한 비율이 여기서 50%, 즉 7억으로 잡힌다는 것이죠.

 

언제시행되나요?

12월1일부터 시행됩니다. 정부는 은행업 감동규정을 개정해서 시행할 계획입니다.

 

그러면 대출한도가 늘어나네요?

단, 여기서 조건이 있습니다. 아직 DSR(총부채 원리금상환비율)규제는 남아있어요. 그래서 소득 대비 원리금을 따져서, 그 한도안에서 LTV가 적용됩니다. 예를 들어, 내가 10억원짜리 주택을 매수하고자 LTV 50%, 즉 5억원까지 대출이 가능하더라도 나의 소득대비, 그 5억원에 대한 원리금을 계산했을때 DSR 규제(DSR한도 40%)에 걸리면 여기서 대출이 더 줄어듭니다!

 

2. 전세보증금 반환 대출 됩니다

 

전세보증금 반환대출이 모에요?

주택담보대출은 크게 두가지 종류가 있는데요. 우리가 집을 매수할때 받는 주택담보대출이 있고요, 주택을 담보로 생활안정금 목적으로 받는 대출이 있습니다. 그런데 이 생활안정금 대출도 진짜 생활안정 목적으로, 예를 들어 병원비같은 긴급한 사정에 의해서 받는 생활안정대출이 있고요, 세입자가 갑자기 퇴거하게 돼서 전세보증금을 돌려줘야할때 받고자하는 임차보증금 반환 목적이 있습니다. 즉, 임차보증금 반환 대출도 생활안정 대출로 이해하시면 됩니다.

 

이걸 왜 이제서야 푸나요?

그런데 그동안 정부는 사람들이 생활안정 목적으로 대출을 받아서 집을 살수 있다면서, 생활안정 목적 대출도 규제를 가했어요. 그래서 조건이 매우 까다로웠기때문에 사실상 받기가 불가능했죠. 전세보증금 반환 대출이 사실 막힌셈이었는데, 요즘 전세가가 떨어지고 있잖아요. 역전세가 난리입니다. 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야하는 집주인들이 많은데 대출이 안나와서 진퇴양난. 그런데 이러한 전세보증금 반환대출 규체를 풀어준다는거에요.

 

대출 한도가 얼마나 늘어나죠?

현재는요 생활안정자금 주담대는 규제지역과 무관하게 최대 2억원까지 됩니다. 그러나 여기서도 단서조건이 있으니, 임차보증금 반환목적의 생활안정 대출은

① 투기과열지역 내 15억 초과 APT에 대해 한도 2억원 제한

② 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입의무 부과

③ 규제지역 내 2주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무

이러한 조건들이 있어서, 전세보증금 반환 대출을 받고 싶어도 안나오고, 나오더라도 2억밖에 못받았어요.

 

그런데 앞으로는, 이 대출한도(2억원)를 없앤다는 겁니다.

즉 LTV, DTI 틀 안에서 대출을 허용한다는 겁니다.

이얘기는, 내가 대출이 없는 사람이라면 전세자금반환 목적으로 LTV 한도 50%(물론 소득은 봄)내에서 대출을 받을 수 있다는 이야기입니다.

그리고 그동안 15억원 초과 아파트는 대출이 안나왔는데 최근 정부가 대출을 풀었잖아요. 15억원 초과 아파트 보유자들도 전세보증금 반환 대출이 가능하고, 그 한도 2억원이 없다는 얘기지요. 대출 더 나온다는 이야기입니다.

 

언제 시행되요?

내년 초에 시행될 예정입니다.

 

3. 서민 실수요자 LTV 우대 한도 4->6억 상향

 

현재는 서민, 실수요자의 경우 기존 LTV에서 20%포인트 더 대출을 허용했었죠. 예를 들어, LTV 50%면 서민, 실수요자 우대요건이 적용되는 분에 한해 70%까지 대출이 가능토록 했어요. 그러나 이렇더라도 이를 다 받을 수 없었던게 총액 한도를 4억원으로 설정해놔서, 4억이내만 대출이 됐습니다. 그래서 수도권 집값 다 오른마당에 총액 대출 한도 4억때문에, 저 우대요건 20%P를 더 받는 경우가 거의 없었죠. 그런데 이 요건을 앞으로 6억원으로 확대한다는 겁니다.

 

언제 시행되죠?

12월부터요.

 

4. 대출 규제 완화의 효과는?

사실 그동안 대출 필요한데 대출 안나오셨던 분들한테는 숨통이 트이지요. 하지만 이번에 규제가 풀렸다고 사람들이 대출을 더 받으면서 이게 주택 매수세로 연결되기 힘들어요.

 

결정적으로 DSR 규제가 남아있어요. DSR은 갚을 수 있는 능력 되는 한도에서 돈을 빌려준다는 취지잖아요. 그러니까 주택 가격 대비해서 대출을 해주는 LTV는 늘려주더라도, 소득 한도내에서 대출을 해주겠다는 정부 취지는 변함이 없는겁니다. 또 이렇게 DSR을 관리해줘야 가계부채의 건정성을 확보할수 있고요.

 

요즘 금리가 올라서 DSR 규제가 있기 때문에 오히려 받을 수 있는 대출이 줄어듭니다. 예를 들어 금리 2%였다가 6%가 되면 금리가 3배 오른거잖아요. 그러면 우리가 갚아야하는 이자도 3배로 늘어나게됩니다. 그렇기때문에 DSR 40% 규제 그대로인 상황에서, 금리가 올라서 갚아야하는 원리금이 늘어나니까 대출 한도도 줄어들게 되는거죠. 즉 LTV 50%로 상향되더라도, 소득이 고정된 직장인의 경우는 현재는 대출이 늘어나는 효과는 없다, 이겁니다. 그래서 정부가 대출한도를 늘려준 것이기도 하고요.

 

그리고 또 같은 맥락인데, 지금 금리가 높잖아요. 매부리레터에서도 얘기했죠. 내년까지도 고금리 기조는 유지됩니다. 지금 연말에는 주담대 금리가 9% 된다는 전망도 나오고 있어요. 9%대에 주택담보대출을 실행하기는 현실적으로 힘들겠지요.

 

즉 정부가 대출 한도 풀어줘도, 어차피 대출 못받는다는 것 감안해서, 대출 늘린거겠지요. 다만, 전세자금 못돌려줘서 패닉인 사람, 혹은 긴급하게 대출이 필요한데 각종 규제때문에 대출 못받던 사람, 이런 사람들은 파산이나 경매 안 가게 숨통은 틔워주자, 이런 차원에서 대출 풀어줬다고 생각하시는게 맞을 것 같아요!

 

 

 

<투기과열지구와 조정대상지역 해제>

 

1. 투기과열지구 vs 조정대상지역

 

투기과열지구 해제된 곳은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 기흥, 동탄2고요.

조정대상지역 해제된곳은 수원 팔달, 영통, 권선, 장안, 안양만안, 동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 기흥, 처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원), 인천 전지역(8곳), 세종이죠.

 

즉, 서울 빼고 경기도 전지역은 조정대상지역에서 해제된거고요. 비조정지역이 된 것이고요. 서울은 아직도 투기과열지구&조정대상지역 두개로 묶여있다는 이야기입니다.

 

2. 규제 해제는 무슨 효과가 있나요?

 

투기과열지구는 집값이 빨리 상승할때, 조정대상지역은 시장분위기가 과열돼서 집값이 빨리 오를 우려가 있을때 지정합니다. 그래서 대출, 세금, 청약에서 비조정대상지역과 달리 규제를 가하는데요.

 

앞서 편지에서 청약은 얘기드렸죠. 비조정->조정대상지역->투기과열지구 이렇게 갈수록 추첨제 비율이 줄어들잖아요. 그래서 오히려 경기도 대부분 지역이 비조정지역이 됐기때문에 추첨제 비율이 늘어난다고 얘기드렸습니다.

 

그렇다면, 대출에서도 원래는 차이가 있었는데, 편지 앞부분에서 얘기드렸죠. 규제지역은 앞으로 LTV 50%로 일원화돼서 이부분은 넘어가도 될것 같고요.

 

또다른 규제는 세금인데요. 조정대상지역이면 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 분양권 전매시 양도세율 50%가 일괄 적용됩니다. 그런데 이제 수도권이 비조정대상지역이 된 것이잖아요. 그러면 다주택자 양도세 중과가 없어지고, 취득세 중과 기준이 줄어든다는 것인데요. (취득세는 조정대상지역은 2주택부터 8%, 3주택 12%고요 비조정지역은 3주택부터 8%, 4주택 12%입니다.)

 

3. 왜 이번 정책이 별 큰 효력이 없는지

 

이게 사실 원래 상황이라면 효과가 있어야하는데 효과가 없을 겁니다. 원래 정책의 목적대로라면, 다주택자 양도세 중과 적용을 안받기 때문에 매물이 늘어나고, 취득세 중과 기준이 사라져서 매수세가 붙고, 이런식으로 매물 증가와 거래가 활발해져야하는데 그러한 상황이 아닌거죠. 여전히 주택거래는 침체될 것이며 매수세가 살아나지 않는한 가격 하락은 지속될 전망입니다.

 

매수세가 붙기는 힘든 상황입니다. 앞서 얘기했듯이 높은 금리와 대출 한도로 인해 실수요자들이 주택을 매수하기 부담스러운 구간입니다. 주택시장은 무주택자와 다주택자로 나뉘는데, 무주택자 실수요자들은 주택을 매수하기 힘든 상황이라고 했습니다.

 

그렇다면 다주택자는 어떨까요? 사실 집값 상승은 다주택자들의 투자수요가 붙으면서 일어난 측면도 큰데요. 지금은 다주택자들이 매수로 돌아서기 힘든 구간입니다. 가장 큰 허들은 취득세입니다. 비조정지역이어도 3주택부터 8%죠. 5억원 짜리 주택 매수하면 4000만원 취득세를 내야하고, 4주택인 경우 12% 취득세 적용하면 취득세가 6000만원인데, 이를 감안하고 살 다주택자는 많지 않을 겁니다.

 

정부도 이를 인지하고 있습니다. 이번 정책을 발표하고 기자들과 일문일답 시간에서 취득세 중과 폐지에 대해서 "시장 상황을 살펴보고 있다. 그 안도 검토는 하고 있지만 아직은 테이블에 올려놓을 상황은 아닌것으로 보인다"고 했습니다.

 

취득세 중과 풀어주는 순간, 가격이 떨어진 수도권의 주택들을 다주택자들은 매수할수 있습니다. 정부입장에서는 이러한 우려를 충분히 인지하고 있기 때문에 마지막으로 다주택자 취득세 폐지는 발표하지 않고 '마지막 남은 카드'로 아껴두고 있는 것으로 보입니다.

 

 

 

어제 부동산 빅데이터 전문업체 리치고 김기원 대표님을 만났는데요. 김 대표님이 "내년에는 더 힘들 것 같아요. 신축 입주장 있는 곳들은 전세가가 여기서 더 떨어질 수 있어요. 여러모로 대비가 필요한것 같아요."라고 우려하시더라고요.

 

우리 모두 시장 상황, 부동산 정책 변화에 항상 안테나를 세우고 변화하는 상황에 적극 대비해야겠습니다. 투자의 격언이죠. "예측도 중요하지만 대응이 더 중요하다" 어떠한 상황이 와도 지혜롭게 잘 대응하면 됩니다. 모든것은 지나가기 마련이고, 상황 좋아지면 그때 이 시기를 잘 지난 사람들은 웃을 수 있겠지요.

 

매경 이선희 기자 올림