매부리레터 22.02.11

높아진 청약 문턱, 자가 점검하고 전략 세워야

입주자모집공고 정독이 쉽고 빠른 길

"가점 낮다면 다른 지역 눈 돌리고 비선호타입 노려라"

 

　부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다. 집값이 치솟고 대출 규제로 자금 마련이 쉽지 않자 '영끌' 매수자가 급감하면서 거래가 크게 줄었습니다. 대통령 선거가 끝나면 부동산 관련 규제가 풀리면 풀리는대로, 강화하면 강화되는대로 주춤하던 집값이 다시 오를 것이라는 기대감에 매도자 역시 호가를 낮추지 않아 '거래절벽'이 다섯달째 이어지고 있습니다.

 

　그 와중에 활기를 띄는 곳은 분양시장입니다. 재작년 7월 말부터 민간택지에도 분양가상한제가 적용되면서 시세보다 낮은 가격에 내 집 마련이 가능하기 때문입니다. 자격요건을 갖춘 무주택자라면 청약에 도전해볼 만하지만 높아진 청약 문턱에 아무런 전략 없이 덤볐다가는 낭패를 보기 쉽습니다.

　가장 먼저 자신이 청약 자격 요건을 갖춘 무주택자인지, 당첨 가점은 얼마나 되는지, 보유하고 있는 자산은 얼마나 되고 대출 가능 금액은 얼마인지를 잘 따져 전략을 세우는 게 좋습니다. 자격이나 당첨 가점 등은 부동산원이 운영하는 '청약홈' 홈페이지를 통해서 확인 가능합니다. 보다 세부적으로 확인하고 싶다면 자신이 속한 지역에서 최근 분양한 아파트의 '입주자모집공고'를 살펴보는 것이 가장 좋습니다. 청약홈, LH청약센터 등 홈페이지에서 원문을 다운받아 볼 수 있습니다.

 

　분양하는 단지들을 살펴보고 입주자모집공고를 정독하다보면 분양하는 공동주택(아파트)의 종류는 국민주택과 민영주택이 있고, 이들 주택에 청약할 때는 두 가지 전형(특별공급과 일반공급)으로 나뉜다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 특별공급은 다시 신혼부부, 노부모부양, 생애최초, 다자녀 등으로 나뉘고 각자 자신이 처한 상황에서 어떤 전형이 유리한지 입주자모집공고를 몇 번만 읽어보면 쉽게 확인해볼 수 있습니다.

 

　예컨대 혼인신고한지 7년 이내의 신혼부부지만 부부 합산 소득이 기준치를 초과하는 경우 신혼부부 특별공급에 지원할 수 없는데, 이 때 소득기준은 입주자모집공고를 통해 확인할 수 있습니다. 3자녀 이상 다자녀를 둔 가정으로 현재 가점이 몇 점이고 소득기준은 얼마인지 등을 알아보려면 역시 입주자모집공고를 확인하는 게 가장 쉽고 빠른 길입니다. 세대주만 청약이 가능한 건지, 세대원도 청약을 할 수 있는지, 부모님을 모시고 사는데도 청약이 가능한지, 현재 소득 수준에서 특별공급 청약 신청을 할 수 있는지 없는지 등도 확인 가능합니다.

 

　하지만 입주자모집공고는 한 번 읽어서는 좀처럼 쉽게 이해되지 않아 청약 초보자의 경우 읽고도 헷갈리는 경우가 많습니다. 또 수많은 페이지 중 어떤 내용을 중점적으로 봐야 하는지 판단이 안 서는 경우도 있을 겁니다. 이 경우 시중에서 쉽게 구할 수 있는 청약 관련 책을 찾아보면 도움이 됩니다. 다음은 열정로즈(정숙희)의 '아는만큼 당첨되는 청약의 기술'이라는 책에 나온 내용 중 청약 초보자들이나 무주택 실수요자들이 참고할 만한 내용을 발췌한 것입니다. 이 책을 선정한 특별한 이유는 없으니 꼭 이 책을 찾아보실 필요는 없고, 시중에서 쉽게 구할 수 있는 청약 관련 서적을 참고하시면 됩니다. 이 책은 2020년 출간돼 현재 부동산 정책이나 규제와는 다른 부분이 있으니 감안하시면서 읽으셔야 합니다. 　

 

　들어가기에 앞서 부동산투자의 불문율과 같은 격언을 소개합니다. 아무리 좋은 정보나 기회도 시도하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다는 것입니다. 실행하지 않으면 수익을 얻을 수 없다는 말이지요. 재개발·재건축 투자 및 구축 아파트 매입은 부동산 경기에 따라 매수 적기가 있을 수 있으나 청약은 분양가상한제 도입 이후 시세보다 저렴한 가격에 분양가가 책정돼 언제든 도전해볼 만합니다. 　

 

　저자는 새 아파트 갖는 방법은 크게 두 가지가 있다고 소개합니다. 하나는 재개발·재건축 조합원의 입주권을 사는 것이고 다른 하나는 청약으로 당첨되는 방법이라고요. 청약은 해당 단지의 사업을 진행하는 시행사가 청약통장을 갖고 있는 사람, 또는 그렇지 않은 사람을 대상으로 부동산 신규 분양 물량을 판매할 때 사람들이 분양 신청하는 것을 말합니다. 　

 

　가점이 낮은 사람은 서울만 바라보고 청약을 해서는 안 되며, 지역별로 1순위 통장 수(청약홈에서 확인 가능)를 보고 어디로 전입해 청약할지 계획을 세우라고 조언합니다. 투기과열지구인데도 1순위 청약통장 수가 가장 적은 경기도 과천시를 예로 들면서요. 최근 서울 주택공급이 크게 줄고 분양가상한제로 인해 더 큰 시세차익을 거둘 것으로 기대되면서 청약 당첨가점이 더 높아졌는데요. 청약 문턱이 높아진 만큼 가점이 낮은 사람들은 서울 외 다른 지역으로 눈을 돌리는 것도 방법으로 보입니다. 　

 

　저자는 45점 이하는 서울 당첨은 어렵고, 가용자금이 있다면 중도금대출이 안 나오는 9억원 초과, 85㎡ 초과 추첨제를 노리거나 입주권, 분양권, 5년 이내 준신축을 구입하는 것을 추천했습니다. 청약 열기가 뜨거워지면서 지금은 60점대도 서울 아파트 당첨이 어려워졌으니 실수요자는 자신이 처한 상황을 고려해 특별공급을 공략하거나 다른 지역으로 눈을 돌리는 것도 추천할 만합니다. 　

 

　청약하기에 앞서 통장과 청약자격 등을 점검하는 것도 중요합니다. 부부 중 가점이 1점이라도 높은 사람이 있다면 세대주를 바꾸라고 저자는 조언합니다. 청약자격의 기준이 되는 날은 입주자공고가 올라오는 '입주자모집공고일'이기 때문에, 청약통장 예치금이나 세대주 등을 사전에 잘 따져 신중하게 조정하는 것이 필요합니다. 　

 

　분양가가 6억원 아파트인 아파트에 청약할 때 6억원이 다 있어야 하는 것은 아니며, 계약금(분양가의 10~20% 상당)과 최소 중도금(20%)만 있으면 우선 청약할 수 있으니 가진 자금이 많지 않더라도 일단 청약할 수 있다고 저자는 조언합니다. 6억원 아파트의 경우 입주 전 2억4000만원의 자산이 있다면 우선 청약한 뒤 나머지는 중도금대출과 잔금 대출을 통해 충당하면 된다는 것입니다. 다만 서울의 경우 대부분 시세의 80%에 분양가가 책정돼 10년간 전매가 제한되니 자금 융통에 참고해야 합니다. 　

 

　당연한 얘기겠지만 60점 이하의 낮은 가점자는 비규제지역의 85㎡ 초과 추첨 물량 또는 비선호타입을 노리라고 저자는 조언합니다. 판상형에 대한 선호도가 높은 점을 감안해 타워형에 지원하거나 59㎡과 84㎡ 사이의 '낀 평형(74㎡ 등)'에 넣는 것도 방법이라고 합니다. 당첨자발표일이 같은 다른 단지는 상대적으로 인기가 덜할 것으로 보이는 곳에 넣고, 예비당첨은 번호에 상관없이 무조건 서류 접수 후 현장에 가보라고 조언합니다. 　

 

　그밖에 '서울복지포털' 홈페이지에서 '특별공급문자 알리미 서비스'를 제공하고 있어 장애인이 아니더라도 입주자모집공고일 전에 서울과 수도권 분양 정보를 받아볼 수 있다고 조언했습니다. 　

 

　권한울 기자