신성철님 글

인터넷에 떠도는 부동산 은둔고수 신성철님 글 입니다.

저작권에 위배될 경우 글 삭제하도록 하겠습니다.

시계공의 망명지 : 네이버 블로그

(신성철님 글 입니다)

금리란 비용을 뜻하죠.
부동산은 닫힌계이기에 강제로 참여를하게 되고
단지 참여하는 형식만 선택을 하게 됩니다.

이 참여하는 형식을 점유유형이라고 하며 자가/전세/월세로 구분이 됩니다. (자잘한 기타 점유 형태도 있는데 그냥 빼도 됩니다)

부동산은 닫힌계이기에 이 세가지의 점유형태중 하나를 반드시 선택을 해야 하는데,
거주비용이라는 측면에서 자가가 유리한 경우가 있고
전월세가 유리한 경우가 있습니다.

자가는 대출금리를 거주비용으로 잡게 되고
전월세는 수익률을 거주비용으로 잡게 됩니다.

어렵지 않아요,
전액 대출을 통해서 식당을 한다고 생각을 해보시면 간단합니다.
대출금리보다 식당 수익률이 낮다면
식당업은 적자일테니 식당을 안하는 것이 좋고
대출금리보다 식당 수익률이 놓다면 흑자가 나오니
식당업을 하는게 좋겠죠.

똑같아요,
대출금리보다 수익률이 높다면 식당을 소유하듯이
주택을 소유하는 것이 좋고
대출금리보다 수익률이 낮다면 식당을 안하는게 좋듯이
주택을 사는 것보다 전월세의 임차로 들어가는 것이 좋습니다.

그냥 이게 실거주비용의 개념입니다. 전혀 이상하거나 어려울게 없어요.
이처럼 수익률이 비용인 대출금리보다 높아지는 구간을 실거주장이라 부르는 것이며
누구나 식당을 하려 하듯이 집을 사려고 하니
강제매수로 인한 수요 증가와 자연스런 가격상승이 나오는 것이죠.

그리고 하락장에서 이 실거주장으로 진입하는 시점,
즉 비용보다 수익률이 높아지는 지점을 반등점이라 합니다.

이 반등점은 우리나라 부동산 역사상 딱 2번이 나왔습니다.
2001년 12월 즉 지난 상승기의 시작점
그리고 2012년 12월 즉 이번 상승기의 시작점.

자 뭐라고 그랬죠?
비용인 금리보다 수익률이 높다고 그랬죠.

그럼 만약 반등점인 2012년 12월에 금리가 높아지는 상황이 발생을 하였다면 시장은 어찌 되었을까요?
수익이 올라가도 금리가 같이 올라가니
수익이 더 힘내서 올라가고 금리를 따라잡을 때까지
그래서 비용보다 수익이 더 커질때까지
반등점이 늦춰줬겠죠?

그 결과 2001년 12월과 2012년 12월이 아니라
몇달후나 혹은 금리 인상이 가파랐다면 1-2년 뒤로 상승 시작이 늦춰졌을 겁니다.

제가 2013년 상반기의 반등을 말할때,
그래서 계속 곁눈질로 지켜본것이 금리 추이였어요.
금리가 상승 방향으로 틀게 되면
2013년 상반기가 아니라 좀 더 늦은 시점을 반등 시작점으로 말해야 했으니까요.

이처럼 금리는 부동산에서 비용을 의미했어요.
하지만 지금은 단지 비용이 아니라 의미가 달라졌어요.
예전에는 대출이 주택담보대출이라는 이름으로
집을 살때만 영향을 미쳤지만
지금은 전세자금대출이라는 것이 생기면서
전세제도에도 영향을 주게 된것이죠.

자 부동산은 닫힌계이기에 반드시
자가, 전세, 월세중 하나를 강제로 선택해야 한다고 했죠?

이 셋중에서 자가와 전세에 대출이라는 것이 들어오게 되었는데,
마침 역사상 유래가 없는 저금리가 펼쳐진 거에요.
그럼 어찌 될까요?

매수는 비용이 낮아져서
비용보다 수익이 큰 실거주장이 오랫동안 지속이 되죠.

간혹 금융쪽을 하시는 분들중에서
금리가 수익률보다 커지면 하락이 바로 나오는줄 아시는 분들이 계신데, 그건 아니에요.

그건 임대수익률이 메인인 임대수익형 부동산의 이야기이고
주거형 부동산은 임대수익률 외에 자본수익인 시세차익이라는 부분이 차지하는 비중이 커서
상승기에도 대부분은 수익보다 비용이 커요.
금리가 올라서 비용이 수익을 넘어갔다 해도
그 즉시 하락이 나오지는 않는다는 거죠.

그럼 언제 나오느냐가 궁금하실텐데,
이 부분은 제가 아직 공부가 완성이 안되어있기도 하지만
수치의 정확도에 따라서 결과값이 너무 크게 달라져서 예민하기도 하고 그리고 결정적으로 시장을 교란시키고 싶지는 않아요.
그 정도까지는 모르셔도 돼요.

비용이 낮아지는 것이 매수에서만 발생하는건 아니에요
전세에도 전세자금대출이 들어오며 비용이 감소해요.

전세자금 대출을 집행하는 곳의 홈페이지에 들어가보면
"우리가 전세자금 대출을 통해서 서민들의 주거비용을 많이 아껴주었다"라고 자랑스럽게 써져 있어요.
맞는 말이죠.

그럼 3가지의 점유형태중 자가와 전세는
모두 저금리로 인해 비용이 감소했다는 것을 알게 되셨을 거에요.
나머지 하나는요?

바로 월세죠.
부동산은 닫힌계이기에 이 3가지 점유형태를 반드시 선택을 해야만 해요.
이 말은 즉 이 3가지의 점유형태는
각각의 비중은 커지고 작아질수 있지만 그 세가지를 합쳐 놓으면 100프로가 된다는 뜻이겠죠.

마치 피자 한판을 아빠가 3쪽을 먹던 동생이 2쪽을 먹던
각각의 사람이 많이 먹고 적게 먹는건 있어도
다 합쳐 놓으면 8쪽이 되는 것과 똑같아요.

그런데 만약 아빠가 6쪽을 먹으면 동생은 3쪽을 못 먹겠죠.
즉 하나가 강해지면 나머지 하나는 저절로 약해질 수밖에 없어요.
예전에 김용옥 교수님이 그런 말을 했는데
닫힌계인 소우주에서는 하나가 강해진다는 것은 하나가 약해진 다는 것이고 그래서 균형이 중요하데요.
마치 사람의 몸처럼 말이죠.
무조건 어느 부위가 강한게 중요한게 아니라
온 몸이 균형이 맞는상태가 건강한 거래요.

닫힌계인 부동산에서
대출과 저금리로 자가와 전세가 강해졌으면
그럼 뭐가 약해졌을까요?

네 월세죠.
월세 지수를 살펴보시면 상승장 내내
2020년 말까지 계속 하락하는게 보이실거에요.

자가를 의미하는 매가와 전세가격은 미친듯이 뛰었는데 말이죠.
그 기간동안 월세는 몇년간을 그냥 계속 떨어진 거죠.

어쩔수 없었어요.
전세자금대출의 이자가 워낙 싸다보니
세입자들이 월세를 살아야 할 이유가 없었거든요.

그런데 2021년 말에 들어서면서
금리가 꿈틀 움직이기 시작한 거에요.
거기에 더해서 저 멀리 바다건너 쌀나라에서는
올해 금리를 4번을 올리니 7번을 올리니 이러고 있는거죠.

금리가 올라가면 비용이 증가하겠죠.
그런데 금리는 대출에 내는 비용이니
대출을 통한 점유형태에서만 비용의 증가가 발생을 하죠.

그럼 어느 점유유형의 비용이 증가를 할까요?
위에서 설명했듯이 대출을 통하는,
주택담보대출의 자가와 전세자금대출의 전세에서
비용의 증가가 발생을 하는 것이죠.

월세는? 월세자금대출은 못 들어보셨잖아요.
월세는 아무런 상관이 없어요.
그런데 상관이 있죠.

왜 일까요? 네 닫힌계이기 때문이에요.
위에서 설명을 했죠.
닫힌계에서 하나가 강해지면
나머지 것은 약해진다는 것을 의미한다고
반대로 하나가 약해진다는 것은
나머지 것이 강해진다는 것을 의미해요.

월세 가격 지수를 보시면
입주 물량이 많았던 구간을 지나며 서서히 오르던 월세가격이
금리인상이 나오는 작년 중하반기를 기점으로
마치 낚시 바늘처럼 하늘로 올라가는 그래프를 보실수 있어요.

이처럼 시장은 모두 연결이 되어 있죠.
여러분이 닫힌계를 이해하신다면,
전세에 세금을 부과하는 정책을 내놓아도
디테일을 잘 조절하면 오히려 전세에 수요가 몰려드는 현상을
만들수 있다는걸 이해하실수 있으실 거에요.
시장이 닫힌계라는 것을 이해 못하면 비정상적으로 보이시겠지만요.

사실 지금까지의 금리 상황이 역사상 유래없는 저금였기에
비정상적인 상황이었다고 말을 한다면
그 비정상적인 상황에 맞게 진화한
현재의 자가와 전세가와 월세가격의 균형도 비정상적인 상황이라 할수 있겠죠.

마치 고생대에 있었던 거대 잠자리가
비정상처럼 보이지만 당시의 환경에서는 정상이었던 것처럼요.

그래서 최근의 가격 상황을 보면
매가와 전세가는 주춤주춤 거리고 월세가격은 크게 상승하는 현상이 발생을 하고 있어요.

원래라면 월세가격의 상승이 매가의 상승으로 연결이 되어야 하는데,
저금리로 인해 월세가격이 워낙 낮은 상태였고
전세와 매가가 높은 상태였기에
월세가 상승을 해도 매가의 상승으로 바로 연결이 안되는 것이죠.

민속놀이로 예를 들자면
고스톱에서 전세인 10짜리는 4장을 넘은 상태고
월세인 피는 아직 9개가 안되고 여닐곱개 정도만 있는 상태인 거에요.

전세인 10짜리는 한장 붙을때마다 점수로 카운트가 되는데
금리 인상으로 10점 짜리는 나오기가 힘들어 졌고
월세인 피는 계속 나오고 있는데
아직 9개가 안되서 계속 들어오는데 점수로는 카운트가 안되고
9장이 찰때까지를 손꼽아 기다리고 있는 것이죠.

지금의 시장은 딱 이 상태에요.

저는 고스톱을 쳐본적이 없어서 모르지만
명절때마다 꽃그림을 그려본 분들은 잘 아실텐데,
원래 점수가 쓰리고 포고 파이브고로 크게 나오려면
고루고루 다 갖춰서 반평성이 되어 있어야
나중에 고를 부르기가 좋아요.

금리 인상이 만약 가파르게 나오면,
3유형중 대출을 통해 진행되는 자가와 전세는 어려움을 겪을 거에요.
월세가 상승을 한다해도 월세가 워낙 낮은 상태였기에
월세의 상승이 자가와 전세를 뒷받침 하기까지는 시간이 필요하겠죠.

이건 금리가 얼마나 가파르게 올라가느냐에 따른 것이라 우리가 알수 있는 부분이 아니에요.
우리 큰 아들이 밥을 잘 안 먹는 이유도 모르는 판에
저 멀리 쌀나라 은행장님이 무슨 생각을 하실지를 우리가 알리가 없잖아요.

그래서 올해는 상하방이 열려 있기는 해요.
하지만 봐야 할건 그런게 아니에요.

이 글의 앞부분에서 말을했었죠.
만약 반등기인 그때 금리가 올랐다면 반등 시작점이 늦어졌을 거라고,
맞아요 아마 늦어졌을 거에요.  
2013년 상반기가 아니라 하반기가 되었을 수도 있죠.

하지만 여기서 중요한 것은 금리라는 것은 올라가는 속도를 알수는 없지만 반드시 목표점인 멈추는 지점이 있다는 것이에요.
그리고 금리는 멈추지만 공급량의 부족이 지속되는한
점유 3유형의 성장은 멈추지 않는다는 것이죠.

마치 토끼와 거북이 같아요.
금리라는 토끼가 같이 달릴때는 더 빠른 것이 당연하지만
낮잠잘 나무를 발견하고 잠을 자게 되는 것이고
점유 3유형은 속도가 느리지만 공급부족이 있는한
앞으로 나아가서 결국은 토끼를 따라잡게 되는 것이죠.

한마디로 시장은 어찌되어요,를 단정할수 없는 시기가 있어요.
이번장에서도 몇번 있었죠.
2015년 말부터 2016년 그리고 2018년부터 2019년

그다지 빠르지 않은 토끼라면 앞서 출발한 거북이가 따라잡히지 않을수도 있어요.
하지만 무지하게 빠른 쌀나라 토끼가 나오면 따라 잡힐수도 있겠죠.

이런 경주를 지켜보는 것은 정말로 즐겁고 흥미로운 일이에요.
하지만 중요한 것은 토끼가 거북이를 앞서는 순간이 나오느냐의 문제가 아니라
한번 앞서는 것이 아니라 계속 앞서갈수 있는 경주인가?
거북이는 세개의 점유유형중 어느 반에 배치가 될것인가?
그리고 거북이를 달리게 하는 공급량의 문제는 어떤 모습으로 진행되고 있는가? 를 물어보는 것이라 생각해요.

원래 이런 글을 쓰려고 한게 아닌데,
어쩌다보니 이렇게 되었네요.

지금 얼마나 재미있는 상황이 수면아래에서 펼쳐지고 있는지를 보실수 있다면,
참 재미있는 장관일텐데. 알아채지 못하는 분이 많으실것 같아서 아쉬울 뿐이에요ㆍ