푸릉레터 💌 | 서울 서쪽의 대장! 변화의 중심 이곳 부동산 시황 확인

 

서울 서쪽의 대장! 변화의 중심 이곳 부동산 시황 확인 _3월 7일

 

3월 7일 '푸릉레터' 입니다

🎉푸릉레터 1주년 축하합니다🎉

벌써 푸릉레터 1주년이 되네요.

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강서구

마곡 부동산 시황

📍강서구 마곡엠밸리 VS 방화 5구역 재개발

서울 강서구는 90년대에 서울 변두리였습니다.

1996년 5호선 개통으로 첫 지하철이 생겼고, 2009년 9호선 개통으로 강남 접근성이 크게 개선됐습니다.

급행으로 강남에 26분이면 끊을 수 있으니까요.

거기에 마곡지구에 약 16만 명의 일자리가 들어오며 자족도시로 내부 수요가 탄탄해졌습니다.

또한 마곡의 일자리로 서울시 내 세금 순위가 하위권이 었지만 top5 에 꼽히게 되었습니다.

 

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마곡지구 옆에 있는 9호선 신방화역 역세권인

방화뉴타운 6구역 강서센트럴아이파크 분양 예정으로 사람들의 관심이 뜨겁습니다.

강서센트럴아이파크 옆 방화 5구역 부동산 현장을 방문했습니다.

 

 

🙋‍♂️ 안녕하세요. 마곡엠밸리를 갭투자할지 방화5구역 재개발 투자를 할지 고민 중이에요.

 

💁‍♀️마곡엠밸리7단지가 전 고점이 17.5억 정도였어요.

그런데 17억 이상 거래된 건 2건뿐이었어요.

그래서 이 가격을 전 고점으로 봐야 하는지, 거품이 아닌지 냉정한 판단이 필요합니다.

 

🙋‍♂️ 강서구 방화5구역은 1,657세대로 대단지이고,

GS 자이에 9호선 5호선 더블역세권으로 입지가 좋더라고요.

학교도 가까운 편이고요. 방화5구역 투자금은 얼마 정도 하나요?

 

💁‍♀️34평 신청한 빌라 5.7억에 살아있는 매물이 있어요.

권리가액은 3.7억이니 프리미엄은 대략 2억 정도 해요.

조합원 분양가가 9.8억 정도 예상되어 34평 매입원가는 12억 정도 해요.

임차인은 5,000에 30만 원에 살고 있어요. 보증금 빼고 방 공제하면 대출은 1억 정도 예상해요

 

🙋‍♂️ 방화 5구역 투자금은 대출 빼면 5.2억, 대출까지 하면 4.2억 정도 들겠네요. 이 매물은 A 타입 신청인가요? 조합원 이 몇 명 정도 되나요?

 

💁‍♀️조합원은 750명 돼요.

조합원끼리 5층 이상 배정되는데, 이 매물은 작은 빌라여서 좋은 타입은 떨어지고 f 타입 타워 형 배정이에요.

인기 많은 타입 되려면 단독주택 같은 큰 매물 사야 돼요.

 

🙋‍♂️ 권리가액 순으로 우선 권을 가지니 이 매물은 순위에서 밀리는군요.

방화뉴타운 5구역 단독 주택 투자금은 얼마 정 도 될까요?

 

💁‍♀️방화5구역 단독주택 매물은 11.8억에 있어요.

권리가액은 9.8억이에요.

지하에는 500/30, 2층에는 7000/60 세 들어 있고 1층은 주인이 살고 있어 전세로 돌리면 투자금이 조금 덜 들어요.

투자금은 10억 정도 들거예요.

 

🙋‍♂️ 프리미엄이 대부분 2억 정도에 형성되었네요.

한때 3~4억 정도 피가 형성되었는데 요즘 보합기라 조정되었군요.

매입원가 12억이면 곧 분양할 강서센트럴아이파크 일반 분양가 12억(예상)과 비슷하네요.

방화5구역은 현재 사업시 행 인가로 알고 있는데 관리처분은 언제 날까요?

 

💁‍♀️올해 4-5월에 관리처분 총회할 계획이고 2024년 안에 관리처분 받고 2025년에 이주할 계획이에요.

 

🙋‍♂️ 방화동 주변 호재 있나요?

 

💁‍♀️광명 문산 고속도로가 방화대로에서 공사 중이고요.

연결되면 남쪽으로 가는 교통이 편해져요.

김포공항개발 계획으 로 코엑스, 킨텍스같은 대형 컨벤션과 대형 복합시설이 들어올 거예요.

 

마곡엠밸리7단지는 매매는 16억, 전세는 9억이라 투자금은 7억 정도 듭니다.

전 고점이 17.5억이니 전 고점 기준으로 7억 투자금에 1.5억의 수익이 예상됩니다.

여기서 중요한 투자 포인트는 방화5구역이 마곡엠밸리7단지를 뛰어넘을 것인가?'인데요.

마곡엠밸리는 2014년 연식의 공영단지입니다.

 

임대 세대를 포함하고 있으니 상품성이 아쉽죠.

방화5 구역은 방화6구역(강서센트럴아이파크), 방화3구역 위로 신통구역, 가로정비사업으로 약 5,000세대의 민영 단지로 천지개벽합니다.

그중 방화5구역은 대장이 될 것이고요.

 

2029년 입주할 계획인 방화5구역은 마곡엠밸리7단지와 15년의 연식 차이입니다.

주변 인프라와 직주 근접은 마곡엠 밸리가 우위지만 상품성 차이가 있습니다.

또한 주변 아파트와 시너지로 방화5구역은 강서구의 대장이 될 것입니다.

 

마곡엠밸리가 17.5억 간다면 방화5구역은 완공시 19억은 가야 맞고요.

투자금 5억 넣고 6억의 수익을 기대할 수 있으니 마곡엠밸리7단지보다 방화5구역이 투자로 더 좋아 보입니다. 향후 강서구센트럴아이파크의 청약 결과를 지켜보시죠.

방화뉴타운의 향방을 가늠할 시그널이 될 것입니다.

그리고 방화뉴타운 5구역을 검토한다면 신길 뉴타운과도 비교를 해봐야 합니다.

 

🎙️위 현장 소식은 푸릉 컬럼니스트 <갓서블> 님께서 제공해주셨습니다.

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