푸릉레터 💌 | '위기'보다 '기회' 품고 있는 서울 재개발 찐시황

 

'위기'보다 '기회' 품고 있는 서울 재개발 찐시황 _2월 8일

2월 8일 '푸릉레터' 입니다 ✋

구정 연휴가 코앞으로 다가왔습니다.

모두 새해복 많이 받으세요!

 

<구정연휴로 인해 다음주 (2월 15일)자 푸릉레터는 쉬어갑니다>

초보자를 위한 부동산 투자 전략 5기

🔗초부투

'오프라인' 강의 3월 모집이 시작됩니다

투자 방향성과 언제? 어디를? 어떻게?

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한달에 단 한번인 기회 놓치지 마세요!

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서대문구

북아현 재개발 구역

📍북아현 재개발 현장 특파원 출동!

마포구는 서울에서 한강변을 가장 넓게 접하고 있고.

공덕역의 업무시설, 상암동의 미디어 시티 일자리. 홍대. 망원동 연남동의 상권으로 명품 업무 상업지입니다.

아현뉴타운으로 주거벨트가 생기며 정주인구도 늘어났고,

다른 뉴타운 보다 서울 도심권에 가까워 교통의 요지로 마용성의 시대를 이끌었습니다.

 

아현재개발은 거의 마무리됐지만, 신촌로를 건너면

서대문구 북아현 2구역(2320세대, 삼성,대림)

북아현 3구역 (4757세대, GS,롯데)이 진행되고 있습니다.

오늘은 북아현 2,3구역 부동산 현장 분위기를 알아보죠!

 

 

🙋‍♂️안녕하세요. 북아현 2,3구역을 투자 검토하고 있어요. 매물이 좀 있나요?

 

💁‍♀️네~ 북아현 2구역은 피가 한때 '11억'까지 했다가 '5억' 대로 떨어졌었어요.

요즘은 피가 7억대 해요.

북아현 3구역은 2호선 아현역과 거리가 멀어 피가 5억 후반에 형성되었어요.

 

🙋‍♂️북아현 2구역이 세대수는 북아현 3구역보다 작지만 입지도 좋고 1년 정도 사업성이 더 빠르기에 관심이 가는데요. 관리처분인가는 언제 날까요?

 

💁‍♀️24년 중반 관리처분총회 계획하고 있고 24년 말 관리처분 인가가 나고 25년 이주하고 29년 입주할 거라 예상이 돼요.

 

🙋‍♂️최근 공사비 인상으로 사업도 지지부진하고 분담금 리스크로 재개발 재건축 인기가 떨어진 것 같은데요. 북아현2 구역은 공사비 확정이 됐나요?

 

💁‍♀️공사비가 610만 원이었는데 130만 올라 740만 원으로 확정됐어요.

84타입 조합원 분양가는 8억 5천이에요.

 

🙋‍♂️조합원 분양가 8억 5천 + 프리미엄 7억 더하면 15.5억에 34평을 사는 거라 할 수 있네요. 투자금은 얼마 정도 드나요?"

 

💁‍♀️감평가 3.7억이고 프리미엄 7억이라 매물의 매매가는 대략 10.7억인데요.

보증금이 3억 있어서 투자금은 7.7억 정도 들어요.

부대비용 포함하면 8억 정도 들겠네요.

북아현2구역은 초등과 대흥역 주변 학원가가 먼 게 단점인데요.

초등은 북아현 동쪽에 학교 부지가 있어 초등학교가 들어오고요.

요즘 대흥역에 대치, 목동에서 학원가가 많이 옮겼 는데 셔틀버스가 있어 이용할 수 있어요.

 

🙋‍♂️요즘 부동산 분위기가 안 좋은데 지금 사야 될까요? 좀 기다려야 할까요.

 

💁‍♀️미래는 정확히 예측할 수 없죠~

더 떨어질 순 있지만 길게 보면 이곳은 20억 갈 거라 보여요.

길게 보면 몇 천 차이 가 무슨 의미가 있겠어요.

좀 더 안정적으로 하려면 관리처분 총회 이후 또는 관리처분인가 나고 들어가는 것도 좋아요

 

🙋‍♂️북아현1구역은 초기 단계인데 어떨까요?

 

💁‍♀️여기는 공공재개발이어서 토지거래허가구역이에요.

투자로 들어가도 팔고 나오기 힘들어요.

쪼개기가 많아 사업성도 떨어지고요.

아직 추진 위원회 단계로 조합도 없어서 들어가면 안 돼요.

 

현재는 마포래미안푸르지오가 더 높은 시세를 형성하고 있습니다.

투자금도 1억 이상 더 들고요.

투자는 현재 가지보 다 미래가치가 좋아질 곳을 선점하는 겁니다.

그럼 이런 질문을 할 수 있겠죠.

북아현 '2구역'이 마래푸를 뛰어 넘을까요?

2029년에 신축으로 탈바꿈하면 마래푸는 15년차 접어듭니다.

앞으로 북아현 2구역과 북아현 3구역 약 7,000세대의 변화 함께 지켜보시죠.

 

 

🎙️위 현장 소식은 푸릉 컬럼니스트 <갓서블> 님께서 제공해주셨습니다.

 

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📍 북아현 구역 '이슈'도 놓치지 말자! 찐 현장 정보!

⭐️이슈 : 북아현 재개발 사업에서의 1+1 정책이 흔들리고 있어요! ⭐️

재개발 사업에서는 큰 땅을 가진 분들에게 두 채의 주택을 주던 정책이 1+1 (원 플러스 원)로 불렸는데요,

이에 대해 조합원들의 '불만'과 '취소' 움직임이 나타나고 있어요!

 

📍취소와 변경 동향:

최근에는 조합원들의 분담금 부담 증가 등의 이유로 1+1을 취소하려는 움직임이 있으며, 총회를 열어 결정하고 있답니다. 일부 사업장에서는 추가 주택을 더 비싸게 판매하고자 하는 시도도 나타나고 있답니다.

 

📍추가 입주권 부여 조건:

재건축이나 재개발 시, 기존 주택의 면적과 분양가에 따라 추가 주택 입주권을 부여하는데,

최소 면적 기준과 가격 기준에 *충족하면

( *소유 토지가 새로 분양된 아파트의 최소 규모 면적의 2배 이상 / 가격은 조합원 분양가를 기준으로 새롭게 분양되는 아파트 2개를 합친 것보다 지금의 감정가액이 크거나 같으면 가능)

선택적으로 60제곱미터 이하 주택(입주권)을 추가로 받을 수 있었어요.

 

 

📍어떤 점이 '이슈' 인지 더 자세히 알아봅시다!

재개발 사업장에서 땅이 큰 소유주들에게는 '1채'하고 '+1채'를 더 추가로 줬었습니다.

그게 1+1 원플러스 원으로 불리었쬬.

근데 최근 "이제는 두 채는 주기 힘듭니다~" 하는 곳들이 많아지는 분위기입니다.

 

이런 일들이 일어 나는 이유중에 가장 큰 이유는 바로 예상보다 늘어난 '공사비'때문이죠.

공사비가 늘어나면 조합원들의 분담금이 늘어나게 되고, 즉 조합의 '수익성'이 감소하게 되니까요.

그 중 1+1 받는 조합원은 2개의 주택을 받는데, 이걸 다 '조합원 분양가'로 받습니다. 즉, 할인가로 받는거죠.

근데, 조합원 분양가가 일반 분양가 보다 훨씬 싸다보니까, 조합의 이익이 줄어들고 분담금이 늘어나게 됩니다.

 

예를 들어 조합원 분양가가 6억이고 일반 분양가가 10억이면, 10억에 일반 분양을 했을 때 남길 수 있는 4억을 조합원들에게 분양을 하는 바람에 4억이 사라져버리게 되는 거고 그만큼 분담금이 늘어 나는 겁니다. 그래서, 조합에서 '투표'로 1+1을 도입할지 말지에 대해 결정을 하게 되는데, 처음에 사업을 추진할 때 도입을 했다가 뒤늦게 총회 열어서 투표해서 '취소'한다는 거죠.

결론은 조합원 중 소수분들은 피해를 볼 수 있는 상황이된겁니다.

 

북아현 2구역 재개발 조합 또한 주택을 조합원 분양가가 아니라 일반 분양가의 90% 수준으로 조합원 분양가보다는 조금 비싸게하고, 관리처분 계획을 변경하려고 하는데요. 이 의미는 최근 공사비 늘어나고 사업성이 떨어 지니까 큰 땅 가졌던 분들에게도 1+1 제공하는게 힘들어 지게 된 상황이라는 것이죠.

 

다만 현재 1+1 소유자가 소수이기 때문에 일부 피해를 볼 수 있는 상황이라 현재 지자체에서도 조율을 나서고 있는 상황이랍니다. (전체 조합원 수가 1200명 정도 되는데 1+1 분양 조합원이 100여 명 정도)

이러 부분들도 항상 재개발을 볼때 함께 살펴 보아야겠네요 👍

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