푸릉레터 💌 | 공급 시작되는 인천 구도심에 기회가 있나요?

 

공급 시작되는 인천 구도심에 기회가 있나요? _12월 28일

12월 28일 '푸릉레터' 입니다 ✋

🙇새해복 많이 받으세요!🙇

한해 정말 수고 많으셨어요.

23년 마지막 레터를 시작합니다!

24년 시작을 알리는 첫 오프라인 강의!

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인천광역시

남동구

📍간석동 (+미추홀구 주안동)

인천시청역을 중심으로 입지가 우수한 단지는 간석래미안자이(2008)인데요. 인천지하철 2호선 석천사거리역초역세권이며, 상아초등학교를 품은 대단지 1군 브랜드 아파트이기 때문이죠. 게다가 중형부터 대형까지 다양한 평형대를 보유해서 인천 실거주 관점으로 우수한 입지를 보이죠. 과거 전고점 7.5억에서 4.5억까지 하락후 5.1억까지 현재 실거래 체결 및 반등했습니다. 매매 호가 5.3억 수준으로 매물이 나오고 있고, 남향 및 선호 매물들은 5.5억 입니다. 생각보다 남향 매물들은 가격이 견고한 분위기가 이어지고 있었습니다.

 

국평 전세가는 연초 2.7억에서 3.5억까지 상승했습니다. 바로 옆 한화포레나구월(2023) 입주가 이루어지고 있어도 입지가 좋은 만큼 잘 선방하고 있는 인데요. 이유는 입주장인 한화포레나는 25평이 709세대로 소형평수 위주이기에 중형보다 소형평수 전세가가 다소 하락한 분위기죠. 지난 가을 2.8억이었던 23평의 시세는 2.3억까지 하락했습니다. 매물도 100개이상 쌓여 있는 분위기구요. 곧 전매가 해제될 예정인 힐스테이트인천시청역(2024)도 입주가 내년에 시작되고, 석바위시장역 역세권 더샵아르테(2024)도 내년 6월 기점으로 입주가 시작되어 총합 1800세대 이상이 입주 예정이니 눈여겨 봐야할 곳이기도 합니다.

 

👩소장님 말말말 :

입지가 좋다보니까, 그래도 거래는 드물지만 되긴하는 편이예요. 그래도 많이 떨어졌죠. 그래서 지금도 많이 반등한건 아니지만, 그래도 회복은 좀 했어요. 연말다가오고 거래가 없으니까 가격은 다시 살짝 빠지는 분위기는 있죠. 대단지라서 동이나 층별로 가격이 좀 많이 다르거든요. 좋은 동들은 가격을 그리 많이 내릴려고는 하지 않고, 확실히 파실분들만 가격을 좀 조정해주는 분위기 인것 같아요.

 

여기가 그래도 인천 구도심에서 제일 변화가 많은 곳이잖아요. 지금 입주하는 것만 3개 단지고, 상인천초등학교주변 재개발도 완성되고 들어오면 여기 분위기는 더 좋아지니까요. 나중에도 GTX도 인천 시청역에 들어 오니까, 주변에 신축 '전매'들도 다들 알아보시는 분위기예요.

 

내년 중반쯤에 힐스테이트랑 더샵아르테가 같이 입주하는데 지금 현재 매물 가격은 거의 비슷한 분위기예요. 힐스테이트는 1000만원정도 후불이자가 있고, 더샵 아르테는 후불이자가 없어서 매물 가격은 조금 달라 보이는데 총 매입가는 거의 비슷하거든요. 어디가 더 좋냐고 많이 물어 보시던데, 힐스테이트인천시청역이 GTX호재빨이 있으니까 조금 더 선호하는 경향은 있는데, 애들이 있는 실거주 수요는 아르떼를 조금 더 선호하시는 분들도 있어요. 주안캐슬&더샵에듀포레랑 가까워서 약간 시너지 나는 분위기가 있거든요. 그래서 최근에 두 단지 다 보고 고민 많이 하시더라구요.

 

📍 구월동

구월동 대표 단지는 구월힐스테이트 1단지(2007) 와, 롯데캐슬골드 2단지(2007)인데요. 이 두단지는 쌍둥이와 같은 단지로 구조 뿐만 아니라 단지 배치도 거의 동일합니다. 그래서 가격도 동일하게 움직입니다. 다만, 두단지는 총 8000세대가 넘는 대단지다 보니 매물별, 층별 가격이 상이한 특징이 있죠.

 

최고가 기준 7억에서 3.5억까지 매우 많이 가격이 빠진 뒤 현재 4.5억까지 가격 회복한 상태입니다. 인기있는 남향 매물들은 4억대 후반까지 매물로 나와있지만 실제 거래는 잦지 않습니다. 대단지인만큼 소폭 실거래가 있긴한데요, 실거래가가 나오면서 현재 호가들은 실거래보다 높은 금액으로 나와있는 상태입니다. 반등은 했지만 가격이 많이 빠졌기에 큰 변화는 없다고 봐야할것 같네요. 전세는 주변 한화포레나인천구월 입주로 2.8억으로 소폭빠지긴 했으나 저가 매물들이 소화되면서 3억까지 회복 진행중입니다.

 

👩소장님 말말말 :

여전히 매수자 우위죠. 가격 조정도 되구요. 대단지보다 보니까 매월 꾸준히 거래도 되긴하는데, 거래량이 많지 않아요. 반등하교나서 꾸준히 가을에도 거래는 되니깐 일부 가격은 반등한 분위기예요. 이 곳은 대단지고 실수요자들이 선호하는 단지다 보니까 급매 처분되고 난 이후에는 매물들이 크게 가격을 낮추어서 내놓는 사람은 없는 것 같아요. 세대수가 많다보니 남향이나, 조망 좋은 동들은 여전히 높은 가격으로 호가 내놓고 있거든요. 그래서 거래가 수월하게 안되는건 맞죠. 주변에 신축 입주도 있을 예정이긴한데, 언제까지 이럴지는 모르겠어요.

 

 

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📍 구월 아시아드 선수촌

구월동 남측에는 아시아드선수촌 단지 생활권이 있는데요. 2015년 전후로 건축된 신축들이 모인 준수한 입지입니다. 생활권 센터에 위치한 구월아시아시선수촌센트럴자이(2015)은 저층은 6억대, 중층 기준 6.3억으로 호가상은 견고한 상황입니다. 해당 단지는 40평형대 위주 단지고, 30평형대가 2개동 밖에 없어 전세가 없는 상황입니다. 국평 기준 구조가 조금 아쉽긴해도, 지하 2층까지 있어 주차가 우수하고 1군 브랜드라 가장 선호하는 단지거든요.

지하 1층 밖에 없어서 주차가 다소 아쉽지만, 4베이 구조와 남향이 많고, 물놀이터가 있는 장점이 있는 구월한내들퍼스티지(2017) 가 국평 세대가 많아서 기준이 될 수 있는데요. 중층 기준 6억 대이나, 전세 매물이 없어서 4억까지 회복한 상태네요. 선수촌 전체적으로 전세 매물은 많이 없는 편이고 5단지(2015), 6단지(2015) 모두 전세가격도 3억 이상으로 나오며 매가 보다는 전세가 변동이 느껴지는 현장입니다.

 

👩소장님 말말말 :

추석 이후로 확실히 거래가 죽었어요. 시청역 부근으로 입주도 있고, 내년에도 굵직한 입주들이 있어서 여기서 신축으로 나가려는 분들도 다보니까 일부는 급히 팔아야하는 사람도 있어요. 그래도 거래가 수월하지 않은 분위기 이긴 하거든요. 근데 뭐 어쩌겠어요. 그래서 '매매'로 내놓다가 안나가면 '전세'로 다시 내놓을 생각하시더라구요. 안팔리니까요. 거래가 없어서 가격이 빠졌다고 할 것도 없어요. 오히려 생각보다 가격이 빠지지 않고 있다고 말할 수도 있죠.

전세도 금년 초에 많이 빠졌다가 한내들퍼스티지 같은 경우는 전세가는 4억까지 회복했어요. 금년 초에 3억까지 떨어졌었거든요. 이 생활권에서 제일 선호하는 '센트럴자이'는 33평대가 세대수가 작아서 지금 전세는 없거든요. 다른 5단지, 6단지 아파트들도 전세가는 회복하고 있는 것 같아요. 근데 주변에 입주가 있으니까 소형 평수들은 영향을 받지 않을까 생각이 들어요. 아직까지는 전세 가격이 크게 걱정되는 분위기는 아니예요.

 

📍 논현동

남동구 남측 소래포구에 위치한 논현동은 수인분당선 '인천논현역'과 '소래포구역' 주위로 주거지가 위치하고 있어요. 다소 인천의 외곽에 위치하다보니, 가격 하락후 인천시 1급지 일부 지역에서 반등했지만, 논현동 일대는 현재 반등폭이 작고 일부 단지는 아직 반등이 거의 없는 단지들도 있는 편입니다.

 

소래포구역과 원동초등학교를 품고 있어서 대표단지 에코메트로5단지한화꿈에그린(2010)는 최고가 7.6억에서 4.3억까지 하락 후 최근 호가들은 5.5억대로 나오고 있습니다. 그러나 확실히 추석 이후 거래는 끝긴 분위기 입니다. 전세가는 3.9억까지 회복했구요. 다만 매매가가 많이 내려 오다 보니, 전세가율이 70%까지 올라온 상황이네요. 40평대 이상 대형 평형이 위주로 구성된 인천논현힐스테이트(2010)도 분위기는 비슷합니다. 44평기준 7억대 호가와 전세 4.3억이지만 거래는 절벽인 상황입니다.

 

👩소장님 말말말 :

실거래 많이 없죠. 조금 올랐다가 다시 (호가가) 살짝 빠진 느낌이 있어요. 거래가 없으니까 가격상은 바닥에서 이제 완전 멈춘 느낌은 들구요. 연말이라 거래가 더 없어서 조용한 편이기 때문에 분위기에 대해 언급할 것은 없어요.

특이점이 있다면, 대형 매물들이 더 많이 떨어졌고, 지금도 급히 매도할려는 매물들은 중대형들이 많이 나와요. 공실 있는 것들도 있구요. 40평대 매물이 30평대 매물가격으로 급매들이 나오는 분위기예요. 그래서 막상 30평대 문의가 있어도 가격이 비슷하니까 40평형대는 어떠냐고 보여드리기도 하거든요. 지금 시장 분위기가 가격상으로는 나름 가성비 있는 장점도 있지 않나? 그런 생각이 들어요.

 

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