푸릉레터 💌 | 부산의 숨은 보석을 찾았다! 대형 입주장 분위기와 시황

 

부산의 숨은 보석을 찾았다! 대형 입주장 분위기와 시황 _10월 19일

10월 19일 '푸릉레터' 입니다 ✋

부동산 시황 조사. 전화임장.

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아래와 같이 부동산 시황 특파원 챌린지를 시작합니다 : )

 

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💌

부산광역시

연제구

왜 푸릉레터는 연제구를 살펴보았을까요?

 

👆곧 거대한 대단지 레이카운티(4470세대) 입주가 시작됩니다.

"입벌려! 공급들어갑니다~"

무려 4470세대! 부산에서 이만한 공급이 언제 있었던가요?(지난 21년 래미안아이파크 3853세대 입주)

4000세대가 넘는 대형 입주가 기다리고 있으니 현재 임차 상황은 어떤지, 혹은 주변 단지들에 매가 변동이 있는지 한번 확인을 해보면 좋겠죠?

 

👆부산의 낀입지. 중간 허리 라인의 가격을 알아 봅시다.

부산하면. 해.수.동. 근데 언제까지 해수동만 알아 보나요. 특히 부산에는 허리 라인에서 요즘 변화가 많은 곳들이 있어요. 변화가 있다는 말은 미리미리 시장 상황을 살펴보아야 할 필요가 있죠! 부산의 허리! 연제구를 살펴 봅시다~

 

📍레이카운티

먼저 거제 2구역 주택 개발사업으로 탄생한 레이카운티(2023) 단지의 입주가 눈앞으로 다가왔습니다. 현재 분위기 로는 10월 중순 총회를 진행 후 10월 말 사전점검 후 11월 말경부터 내년 1월까지 입주 예정입니다.

 

입주가 다가오기 전부터 전세매물들은 수백개가 나와있었고 현재도 동일합니다. 지금은 입주장을 앞두고 임대인과 임차인 사이의 약간의 눈치 작전도 펼쳐 지고 있는데요. 먼저 임대를 뺄 것인가? 아니면, 분위기를 보고 나중을 도모할 것인가? 하고 말이예요.

 

가장 선호 되는 2단지는 84기준 4억 밑으로는 모두 계약이 완료 되었구요. 이제는 4억 아래 매물은 없을것 같다고 현장 소장님의 전언이 있었어요. 1단지는 3.5억에 거래가격이 올라오고, 최저 3.3억으로 봐야합니다. 3,4 단지는 선호도가 떨어 지기 때문에 가성비를 노린다면 2.8~3억으로도 전세 입주가 가능합니다.

 

단지의 특징은 평지에 지하철이 가장 가까운 2단지가 가장 우수하고> 1단지 (1~4동 라인 우선 선호) > 3단지 > 4단지>5단지 순으로 선호 합니다. 같은 단지임에도 불구하고 분양가 부터 단지별 5천만원씩 가격이 차이가 나기도 했으니까요. 이미 시세에 반영되고 있다고 생각해야됩니다.

 

매매가는 2단지는 10~12억 에 매물들이 거래가 가능하고, 1단지는 9~10억선에 호가 제시하고 있어요.

다만, 분위기는 매매가 활성화된 상태가 아니랍니다. 대출이 상대적으로 많이 나오고 (현 분양가 만큼 나온다는 현장의 전언) 거의 다 2년 이상 보유 후 시장의 상황을 보고 판단하는 수요가 많은 것으로 파악이 되네요!

 

👩소장님 말말말 :

레이카운티는 입주장이 다가오니 전세문의가 정말 많네요. 다들 전세만 여쭈어 보세요. 그리고 지금 미리 계약하는게 나을지, 나중에 입주장 시작하면 더 가격이 떨어져서 싸게 할 수 있을지도 많이 궁금해 하시더라구요. 확실히 예상할 순없지만, 저는 단지별로 조금 다를 것 같아요. 선호도가 높은 평지면서, 지하철역과 가까운 단지들은 오히려 더 올라갈거구요, 뒷단지 뒷동으로 갈수록 소폭 가격이 빠질 수도 있을것 같다는 생각이 들어요.

 

특히 2단지는 조합원이 많기 때문에 급할 것도 없고, 이미 좋은 동호수는 이미 다 거래가 됐거든요. 그래서 지금시점 가격인 4억 아래는 좀 힘들지 않을까 해요. 지금 가격보다 소폭 더 오를것 같아요.

 

레이카운티는 투자자가 많이 없는 편이예요. 게다가 분양권 양도세 60%니까 입주하고 2년 뒤에 상황을 보겠다는 생각이 많으니까, 다 가지고 가시는 분위기죠. 게다가 수분양자들은 DSR이 70%까지 나오기 때문에 오히려 대출 받고 월세 주시는 분들도 많은 것 같아요.

📍 거제동

연제구 중 거제동은 사직야구 경기장 기점으로 동래구와 맞닿아 있는 입지에 위치해 있는데요. 그 경계에서 가격 시세를 끌어 가는 아시아드코오롱하늘채(2019) 입니다. 동래구와 맞닿아 있어서 동래구의 랜드 마크 단지인 사직롯데캐슬더클래식의 가격을 잘 추종하는 경향이 있답니다. 해당 단지는 지난 상승장에서 11억까지 상승후 7억까지 하락 후 8억 중반까지 회복을 하였어요.

 

저층은 8억에 사직구장이 보이는 좋은 뷰를 가진 매물들은 8.5억에 거래가 가능합니다. 단지 특성상 로얄동은 중층 이상에 남서향을 바라보는 매물입니다. 이유는 바로 좌측 사직야구장 뷰가 나오기 때문이죠. 사직야구장은 경기중 소음과 야간 라이트때문에 호불호가 있지만 이 단지의 특징은 바로 이 스페셜한 뷰와 초등학교(창신초)가 바로 앞에 있어 메리트가 있답니다. 전세 가격은 지난 여름 4억에서 현재 3.3억까지 하락한 상태이며 레이카운티 입주를 앞두고 있는 지금 전세 가격이 더 하락 할지 지켜 보아야 할 것 같아요.

 

지하철교대역 역세권에 있는 거제 센트럴자이(2018)는 과거 9.7억에서 6억 후반까지 하락후 현재 현재 매가 7.2억까지 상승하였어요. 도로를 끼고 뷰가 트인 앞동들을 선호하는데요 로얄동들은 7.5억에 거래 가능합니다. 전세가는 현재 3.7억에서 3.5억으로 하락한 경향이 있습니다. 최근 (레이카운티 입주장을 피하려) 전략적으로 안정적인 전세 가격을 위해서 미리 미리 갱신과 계약을 하는 경향이 있었답니다. 추석이후 매매 거래는 모두 7억을 넘긴 상태고, 매년 입학을 위해 높은 경쟁률을 기록하는 교대 부속 초등학교에 대한 실수요층이 많은 특징이 있어요.

 

👩소장님 말말말 :

모두 조정은 안할려고 하지만, 그래도 지금은 조정을 할 수 있는 것 같기는해요. 현장에서는 충분히 그 여지가 느껴지는 해요. 레이카운티 넘어 가려고 매물 내 놓는 분들도 일부 있긴 하거든요. 그래서 매물들은 나걸것(팔릴 좋은 것)부터 줄 서 있는 경향이 있어요. 주변 대형 입주도 있어서 매매가 빠르게 움직이지 않는 경향이 있죠. 레이카운티가 무조건 또 좋은건 아니거든요. 아시아드코오롱하늘채가 초등학교도 더 가깝고, 거제 센트럴자이는 교대부속 초등학교 수요도 있으니까 모두 레이카운티만 선호하고 그런건 아니예요.

 

 

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📍 연산동

 

연산동에서 준수한 입지(연산초등학교 초품아)중 신축인 연제롯데캐슬데시앙(2018)은 전고점 8.6억에서 5.2억까지 하락후 현재 7.3억의 호가로 회복하였습니다. 로열층 매물 중심으로는 7.8억까지 호가상으로는 회복이 많이 된 편입니다. (과거 앞동과 뒷동은 1억까지 차이가 났음) 다만, 거의 모든 매믈이 가격 조정이 가능한 상태였고 매수세가 강하거나 빠르게 느껴지지 않는 상황이었습니다. 부산의 랜드마크나 1급지가 아니기에 가격 변동이나 거래량이 많지는 않은 편이예요. 현장에서는 충분히 가격 조정도 가능한 분위기 였구요. 그때문에 급한 매물 몇몇 건들은 6.7억까지 지금 거래도 가능했습니다. 12월 안에 잔금치길 원하는 매물들도 일부 있기 때문에 급매도 존재하는 분위기 였습니다.

 

부산진구에 입주 진행중인 양정포레힐즈 스위첸(1338세대)와 맞닿아 있는 연산롯데캐슬골드포레(2020)단지는 작년 6억까지 하락 후 7억 초반까지 회복하였습니다. 중층매물 기준 7.3억에 거래가 가능합니다. 최근 옆단지 입주장 여파에 3억 정도에 전세 계약이 체결되었으며 입주가 70%가량 진행되면서 전세 매물도 많이 줄어들어 3억선까지 올라오면서 전세가격도 소폭 안정화및 상향되는 분위기 입니다.

 

입주 마무리 중인 양정포레힐즈스위첸은 단지내 단차도 있고 부산은 롯데 브랜드를 선호하기 때문에 평탄화 작업이 된 골드포레의 선호도가 일부 높습니다. 실상 분위기는 매매가는 소폭 올라가다보니 수요는 기다리고 있는데, 매도자들은 안내리는 분위기 입니다. 근데 사실 현장에서 거래가 빈번히 잘은 안되고 있거든요. 반복적인 줄다리기가 연속해서 일어나고 있어요.

 

분위기가 날씨가 좋아져서 집을 보러가는 사람은 많으니까 매도자들은 가격을 안내려줍니다. 근데 거래는 안되는 거죠. 그래서 매도자들도 7.5억까지 내놓고 안급하다고 말은 하지만, 시간이 흐르고... 결국 급하니까 가격을 또 내리게 되는 분위기 입니다. 느슨한 줄다리기 속에 결국 급한 사람들은 거래하는 분위기가 현재 시장입니다.

 

이번에는 준신축이면서, 온천천을 끼고 있는 더샵파크시티(2015)로 가보죠. 전고점 8억에서 5억까지 하락 후 회복은 더딘 상황입니다. 현재 일반 매물은 가격 6억에, 로얄동 온천천뷰는 6.5억에 거래가 가능해요. 물론 뷰 나오는 것들은 조정을 안해주려는 경향은 있습니다. 심리가 소폭 살아 났다는 시장 분위기가 존재하는 것 같아요. 현재 40평대의 준대형 매물은 거래가 많지 않지만, 급매가 나오면 7.4억 정도에 거래가 조용히 되고 사라지는 분위기 예요. 대단지 이기 때문에 단지 내에서 평형 이동 수요도 있기 때문에 그러하죠. 거래량이 많지는 않지만 전반적으로 조용하다가 가을되면서 조금식 거래량이 살아 나는 분위기 입니다. 준신축인 만큼 빠른 가격 반등이나 거래량 증가가 눈에 띄는 상황은 아닙네요.

 

👩소장님 말말말 :

가격이 소폭 올라서 매도자들은 조금 더 가격을 받으려는 경향은 있지만 현장에서는 여전히 가격은 조정되는 편이예요. 오르긴했는데, 아직까지 뭐 분위기가 빠르게 올라가거나 그렇진 않잖아요.지난번에 싸게 못산사람들 보고는 있는데 그래도 많이 거래는 없어요. 대신 실거래가들이 조금 상승해서 찍다 보니까 매도자 측은 다들 내려서 내놓진 않죠.

 

느슨한 줄다리기 같은 느낌이예요. 왜냐면 그래도 그래도 급한건 몇몇건들은 10%내려서 내놓고 지금 거래는 가능하거든요. 싼 매물들은 조용히 그냥 거래 되기도 하니까요. 결국 매물 상태에 따라서 급하냐 안급하나 정도에 따라서 거래가 될 매물들이 줄서 있다고 보면 될 것 같아요.

 

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