푸릉레터 💌 | 향후 공급이 부족해질 이 곳의 분위기 미리 확인!

 

향후 공급이 부족해질 이 곳의 분위기 미리 확인! _9월 21일

 

9월 21일 '푸릉레터' 입니다 ✋

오늘은 부동산 모의고사 부터 풀고 가볼까요?

정답은 고르셨나요?

정답은 잘 맞추어 주셨어요.

1 ) 1번 2) 5번 입니닷.

 

전국에서 공급이 부족하거나 안정적인 곳이 몇 곳 있는데요,

오늘은 지방 도시 광주 광역시를 조사해 보았어요.

 

아참 !!!!

다음주는 추석 연휴가 있어서 1주 쉬어갑니다!

너무 아쉬워 마시구요! : )

모두 메리 추석보내시구요!

💌

전라도

광주광역시 동구

전라도 광주광역시 동구의 청약 경쟁률은 살아 있는가?

 

|교대역 모아엘가 그랑데 (2026 입주 예정)

금년 상반기 광주광역시 동구의 심리를 판가름할 단지가 청약을 진행햇는데요. 국평 기준 7억에 분양하여 최고 경쟁률 32:1을 기록 하였죠. 요즘 분양가도 무섭고.. 경쟁률도 무섭습니다.. 😱

 

실제로 계림동 일대 현장 소장님과 대화를 해보니, 모아엘가 흥행이 계림동일대의 시세를 소폭 상승시키는 효과가 있었다고 말합니다. 즉! 심리적으로 안정화 된거죠. 아직 전매제한이 걸려있지만, 들리는 소문에는 벌써 초피거래 이야기가 돌고 있다고 하네요. (할말하않..) 허허.. 🤫

그럼 광주 광역시 동구의 분위기를 바로 알아보러 가보시죠.

 

 

📍 계림동

계림아이파크에스케이뷰(2022)

모아엘가그랑데가 위치한 계림동 일대의 가장 신축 계림아이파크에스케이뷰(2022) 부터 알아봅시다. 계림동 신축으로 시세 리딩단지인데요. 광주 2호선 지하철 호재까지 안고 있는 단지죠. 입주 2년차가 안되어 실거래가가 많이 없어서 정확한 가치 측정은 시장에서 안된(?) 분위기 입니다. 허나, 호가 부터 살펴 보면 31평 (3베이) 7억. 35평(4베이) 8억선에 매물들이 나와있어요.

그래서 소장님에게 여쭈었습니다.

 

📞 소장님 실제 분위기가 어떠한가요?

👩 소장님 : 사실 '호가'인 경우가 많아요. 현재는 실제 거래도 안되고, 지금으로써는 호가로 지금은 파악하고 있어요. 최근 모아엘가가 올려 놓은 심리 덕분에 해당 단지도 실거래 7.5억 이후 거래가 완벽히 없어서 현재 가격은 정확한 시세를 반영하기 어려움이 있지 않을까싶어요. 조심스럽지만 당장 매수자가 붙어주기에는 가격이 조금 높지 않나 생각이 들어요. 실제 계약 체결도 잘 안되는 분위기니까요.

 

조금더 세세하게 살펴보니 (입주 2년차가 도래하지 않은 만큼)투자자 매물 차익실현매물이 대부분이었어요. 실제로 입주할 수 있는 물건은 찾기도 힘들고 실제로 몇개 있지가 않았답니다. 당시 선대출을 실행해서, 월세롤 셋팅한 임대인은 월세보다 이자가 높아 (힘들어) 내놓은 물건도 있었어요. 그럼에도 불구하고 최근 부동산 심리는 소폭 상승세에 있으니까 굳이 가격을 싸게 안내놓고 호가는 꽤 높다는 것을 시장에서 알 수 있죠.

 

두산위브더파크(2021)

계림동에서 입주 2년차 도래하는 단지 두산위브더파크입니다. 앞서 살펴본것과 달리 34평기준 실제 매매 6억대에 거래가 가능했어요. 눈에 띄는 변화는 금년 초 2.5억 시세였던 전세가는 3.6억으로 상승했고, 현재 살아 있는 매물이 매우 부족합니다. 전세 수량 줄어들고 전세가는 시나브로 상승하고 있는 것이 확인 되었습니다.

 

지난 달 5억 후반대 매물들은 모두 다 거래가 되어 추석 전후로 실거래가 뜰 예정이라는 소장님의 후문이 있었구요! 계림초 남측 방향 입지에서 가장 선호 하는 단지다 보니, 푸른길두산위브아파트(2018입주. 현장에서는 두산2차로 불림) 와 무등산그린웰로제비앙(2019)을 매도하고 넘어 오는 수요가 꾸준히 있다고 하네요. 두산2차는 현재 단지내 크랙으로 인한 하자 소송도 있고, 로제비앙은 아쉬운 자재 사용과 초등학교 권역도 다른 초등학교라서 단점이 있거든요. 그래서 실입주할 수 있는 신축에 대한 수요는 바로 두산위브더파크로 몰리는 경향이 있는 거죠.

 

👩소장님 : 인근에서 수요가 있는 단지이다보니 매매가와 전세가가 함께 상승중이죠. 다만 거래가 뜸한 이유는 실거주자들은 해당 단지를 팔고 동구에서 크게 움직일 곳이 없어요. 다만, 거래는 7.8월달 주춤했지만, 추석 전으로 꽤 많이 보러 오시는 것 같아요. 최근 가장 선호하는 고층 A타잎은 모두 다 나갔어요. 이제 저층과 비선호타입 물건들도 나갈것 같아요. 가격이 조금씩 움직이고 있거든요.

 

 

광주그랜드센트럴(2020)

금남로 5가역 롯데백화점과 지척에 있는 광주그랜드센트럴단지는 31평기준(4베이) 4억까지 하락후 5억으로 회복 중에 있어요. 지난 여름시즌 낮은 가격의 4억대 매물들이 대거 거래가 진행되면서, 최근 5억대 매물 출회하고 있어요. 빠르게 움직이지 않지만 보합의 분위기와 함께 소폭 상승이 태동하는 분위기가 느껴지는 현장이었답니다.

 

👩소장님 : 과거에 31평하고 34평하고 1억까지 차이가 났어요. 근데 지금은 간격이 많이 줄었거든요. 반으로 줄었다고 봐야죠. 광주분들은 컨소시움으로 건설한 '그랜드센트럴'이 어디 건설사 인지도 몰라요. 오히려 호반, 중흥 브랜드 이름 사용하는게 더 나았을 수도 모르죠. 그래서 타단지들에 비해 가격 반등이 조금 느린감이 있는 것 같아요. 31평 기준 현재 호가는 5억 나오고 있는데 사실 4.8억까지 거래되고 나서 지금 이 선을 넘기기가 쉽지않긴한데 계속해서 매수 문의가 있으니 좋게 바라 보고 있어요. 지금은 오히려 34평이 눌려 있어서 조금더 큰 평형이 더 메리트 있는 것 같아요.

 

계림동은 전체적으로 전세 물량이 줄어 들고 있고 가격은 점진적으로 상승하는 분위기입니다. 다만, 가격 변화가 빠르기 보다는 서서히 진행되고 있는 현장 분위기 였습니다.

 

 

잠시 이벤트 보고, 다른 동네도 살펴 보도록 해요!

 

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📍 학동

무등산아이파크(2017)

학군이 우수한 광주 남구 봉선동 생활권과 가까운 곳이 바로 동구의 학동입니다. 선호도가 높은 신축이기도 하고 1호선 남광주역 초역세권 + 2호선 더블 역세권이 되는 무등산아이파크(2017)가 시세를 리딩하는데요. 전고점 8.7억까지 거래되었지만, 지난 하락시 5.7억까지 3억(-35%) 이 크게 하락했습니다. 그러나 현재 사실 반등했다고 할만큼 가격 변화가 크지 않은 시장 분위기예요.

 

또한 아직 급매들이 소폭 나오고 있는데 대부분 투자자들이 세입자 보증금을 돌려 주기 위해 내놓는 경우 였어요. 지금도 보증금 문제로 급매로 나온 매물들이 소량 있는 상태였고 가장 급한 매물은 5.7억(최저가)까지 조율이 가능했어요. 6억 초반의 매물 모두 투자자 물건으로 전세 셋팅이 된 물건들 입니다. 시세는 뒷동 중층 기준 6.5억에 (대부분C타입) 거래가 가능하고, 최저가 기준 6억선. 급매들은 5.9억에 거래가 가능하며 시세를 상승 기조로 올려주지에 힘이 부족한 분위기예요. 전세 또한 금년초 3억 초반에서 소폭 상승하여 3.4억선에 머물러 있어요.

 

👩소장님 : 과거에 남향 4베이 판상형 타잎이 인기가 있어서 가격 차이가 많이 났거든요. 근데 지난 하락때는 그것도 크게 차이가 안나더라구요. 먼저 팔리는 매물 정도랄까요? 지난 하락떄는 가격이 거의 비슷해졌죠. 최근에 다소 분위기가 개선되면서 다시 남향 4베이 매물들은 크게는 1억정도 차이가 나요. 금방 가격이 다시 벌어졌어요. 4베이 인기 있는 B,E타잎들은 7억 넘게 줘야해요. 그래도 아직 거래가 활발하지는 않아요.

참고로 바로 앞 학동 4구역인 아이파크 2차는 내년에 일반 분양 소식이 들리더라구요. 공사 재개 될꺼라고 하면서 과거에는 인기 있었던 남측 앞동들은 공사 소음과 분진 때문에 조금 비선호 하는 경향도 느껴지네요.

 

📍 소태동

무등산 골드 클래스 (2018)

현재 5.3억 실거래 가능한 상태입니다. 금년 최저가 거래 이후 가격 회복의 거의 없어요. 급매로 나온 최저가만 일부 거래가 진행되었어요. 거래가 이루어지지 않는이상 사실 하락 혹은 보합 분위기라고 봐야합니다. 전세가격도 지난 4억대 셋팅된 상태에서 가격 회복이 느려서 3억대에 머물면서 일부 역전세가 있습니다. 현재 전세 회복 중심의 거래가 대부분이고, 전세는 3.5억 정도로 가격 회복하는 분위기 입니다.

 

과거 매매가 6억 중반까기 갔으나, 최근 급매 5억 초반 거래 이후 시장의 반응이 더디다고 전해주셨어요. 로얄동 기준으로 호가는 소폭 올리고 있지만 실제로는 거래는 없는 상황이었습니다. 동구에서 입지가 다소 떨어 지기에 가격 변화는 확실히 느린것이 느껴지는 현장이었어요.

 

📍 용산동

계룡리슈빌더포레스트 (2019)

남구 봉선동과 용산터널을 통해 연결되있는 동구 용산동에는 거래 가능한 단지가 2개 단지가 있는데요. 대표단지 광주용산계룡리슈빌더포레스트를 살펴 보면 33평기준 5.4억에 거래가 가능합니다. 전세는 2억 초반 가격의 거래 및 과거 (갱신권에 의한) 2억 중반 매물이 체결되면서 현재 3.4억까지 상승했습니다. 지난 여름 7월 4억대 후반 매물이 빠르게 대거 거래 되면서 호가 가격이 5억 선을 넘었습니다. 바로 앞 단지인 모아엘가에듀파크(2019)도 금년 초 급매 위주로 저렴한 가격들이 모두 매도되었어요

전반적으로 하락기때는 선호/비선호 매물 함께 하락하다가 심리가 개선되자 매무별 가격 호가가 차이 나면서 벌어지는 전반적인 시장 분위기를 함께 느낄 수 있었어요.

 

👩소장님 : 과거에는 계룡리슈빌과 모아엘가가 가격 차이가 꽤 났어요. 근례에 하락기를 거치면서 가격이 함께 떨어져서 가격이 비슷해진 경향이 있거든요? 그래도 싸니까 모아 엘가 중심으로 거래가 많이 됐어요. 그리고 소폭 가격이 반등 되면서 리슈빌도 이제 움직일 차례가 된거죠. 그래서 최근에 거래가 꽤 많이 된거죠. 그래서 이제 싼 매물들이 소진되고 가격 회복하는 모양세예요. 그래도 변화가 빠르진 않은 경향은 있어요.

 

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