푸릉레터 💌 | GTX 거품인가, 입지 역전인가?! 19억 달려가는 상황!

 

GTX 거품인가, 입지 역전인가?! 19억 달려가는 상황! _10월 5일

10월 5일 '푸릉레터' 입니다 ✋

다들, 추석 잘 보내셨나요?

추석때 찐 🍕살만큼

🏗️부동산력도 살찌워 보는 푸릉레터의 시간입니다.

핫 뉴우스!

오늘 20:00에 시작되는 유튜브 푸릉_렘군TV 라이브 방송에

레터 편집장 제가 직접 등판합니닷!

직접 시황을 알려 드리오니, 라이브 방송도 놓치지 마세요!

🔗푸릉_렘군 유튜브 링크

💌

경기도 화성

동탄신도시 : 남동탄

왜 푸릉레터는 '남동탄'을 주목했는가?!

 

👆2번째 실거래 16억. 호가 19억?!

|동탄역롯데캐슬(주상복합) 2021

동탄 신도시의 대장 단지가 지난달 16억 거래건에 대해 푸릉레터 소식으로 알려 드렸었죠.

수도권광역급행철도(GTX)-A 개통을 앞둔 동탄 신도시는 정부가 수도권 교통망 확충에 속도를 내면서

서울 접근성이 좋아지는 시장의 평가 때문으로 보이는데요.

지난 16억 이후 현장 문의시 아직 실거래 올리지 않은 2번째 16억 거래도 이루어졌다는 후문입니다....

그러니 7월까지만 하더라도 17억~18억원 선에 손바뀜했던 같은 면적이 한 두달 새 호가도 2억원가량 올랐습니다. 이거슨. 거품입니까?😱 시장의 평가 입니까?😱 ㅎㅎ

우리가 주목 할 수 밖에 없는 상황인거죠.

 

👆청약은 역시 안전마진이 제맛이지!

|남동탄 레이크파크 자연&e편한세상 분양은 대체 언제쯤?

동탄 1급지들이 줄줄이 가격이 상승하면서, 사람들은 놓친 열차(?) 에 대해 아쉬움도 있지만 기대감도 있는 곳이 있쬬. 바로 ⭐️남동탄 입니다!!

남동탄 장지동에 위치한 분양단지의 동탄레이크파크자연&e편한세상(24년 6월 입주 예정. 1227세대)인데요,

분양 시점이 다가왔음에도 불구하고 계속되는 분양 연기 소식으로 사람들의 관심을 계속해서 받고 있기 때문이죠. 남동탄의 준수한 입지와 바로 공공 택지에 분양하기에 [분양가 상한제] 적용단지이기 때문이죠.

이것은 모다? 결국 안전마진에 대한 수요가 현재 부동산 포털 사이트 검색 상단에 매번 올라와 있는 이유 입니다.

 

자. 그럼! 남동탄의 실제 현장 분위기 한번 알아 가 보도록 하죠!

 

📍 송동

남동탄의 '송동'에는 사람들이 선호하는 동탄호수와 상권이 모두 몰빵되어 있는 입지인데요.

레이크꼬모, 라크몽, 그랑파사쥬로 불리는 유명 상권도 이 호수를 끼고 모두 위치해 있어요.

 

동탄린스트라우스더레이크(주상복합) (2019)

동탄호수공원을 끼고 호수뷰가 나오는 린스트라우스더레이크(2019) 단지가 남동탄의 대장입니다.

39평이 메인 평형으로 전면에 호수뷰가 나오는 매물과 아닌 매물에 차이가 당연히 있겠죠?

호수뷰 기준 23년 5월달에 12 ~ 13억에 거래됐고 현재는 호수뷰가 안 나오는 매물들이 12.5억선,

높은 층에 호수뷰가 나오는 매물들은 14.5억에서 시작됩니다.

호수뷰의 차이가 2억 정도의 시세 차이를 만들어 내고 있는거죠.

전세가의 변화도 눈여겨 볼만한데요, 금년 여름(6월) 들어서 5억에서 6억을 돌파했는데 가을에 접어들어선 지금 7억선으로 올라섰습니다. 근년초에는 4억 후반대였는데 전세가의 상승이 무서운 것을 알 수 있어요.

 

📞 소장님 실제 분위기가 어떠한가요?

👩 소장님 : 실거래에는 13.8억까지 찍고 12억까지 떨어지는 가격으로 표시되지만 다 전세낀 매물들이예요.

현장에는 그 매물 이외는 세낀 싼 매물들은 다 나갔다고 봐야해요. 25년에 퇴거하는 전세낀 매물은 11.9억까지 있는데 이게 마지막 매물이라고 보이네요. 근데 25년은 너무 남았잖아요.

그리고 호수뷰가 나오는 매물은 귀하고, 항상 순번을 기다리고 있거든요. 동간 간격 사이로 조금~ 보이는 뷰가 나와도 그것부터 선호하니까요. 동마다 가격 차이가 크지만 12억대 매물들이 선호도 별로 기다리고 있는것 분위기예요.

 

 

하우스디더레이크 (2016)

호수와 완전히 맞닿아 있지 않지만 방교초, 방교중을 바로 앞에 끼고 있는 하우스디더레이크 단지는 소형 평수 (24평 906세대)가 상대적으로 많은 단지 인데요. 매매가는 금년초 7억에서 호가 8.5억으로 상승했지만, 34평은 세대수가 많지 않아서 매물이 많지도 않고 거래도 매우 작은 현황입니다.

 

메인 평형인 24평 소형 평수는 5.5억 -> 6.5억까지 상승했고 거래가 7월 6.5억선에서 많이 진행되었어요. 여름 휴가 추석 연휴를 맞아 거래가 뜸한건 사실인데요, 현재 호가를 살펴 보면 6.8억선인데 최근 실거래 등록 전인데 7억대 거래가 되었다는 현장 소식입니다. 더불어 24평 전세가가 지난 7월 2.5억에서 현 3.6~4억 까지 1억 이상 오른 것을 현장에서 확인 할 수 있었어요. 매매가의 상승과 전세가의 상승이 도드라져 보이는 현장이었습니다.

 

👩 소장님 : 여기도 일부 아랫동 기준 호수 공원뷰가 나오는데 그건 문의가 계속 와요. 그리고 젊은 분들 신혼부부들은 20평대 매물을 선호하다 보니까 비교적 거래량은 괜찮아요. 추석 연휴 기간 거래가 뜸하긴 해도 최근 소형 평수의 실거래가가 받쳐 주면서, 최근 7억 거래를 했단말이예요. 곧 실거래가 올라갈거예요. 조금씩 가격 오르는것 같아요. 34평형도 저가 매물이 1개 딱 있는데 8.5억인거예요. 그거 거래 되면 뭐 9억으로 뛰죠. 이미 호가는 다 9억넘어 섰죠. 현장 분위기는 천천히 오르는 분위기 같아요.

 

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📍 산척동

동탄더샵레이크에듀타운 / 더레이크시티부영 3단지 / 4단지 /

동탄호수를 끼고 세로축으로는 동탄대로와 가로축은 동탄 순환대로를 낀 입지가 바로 산척동입니다. 동탄호수에서 동향으로 뻗나온 송방천이 가로로 흐르면서 천을 둘러싼 해당 단지들이 남동탄의 메인 주거지라고 볼 수 있어요. 어디가 가장 선호하는 단지일까요? (비쌀까요?)

동탄대로와 얼마나 가까운지에 따라서 입지가 결정되는 경향을 보인답니다. 동탄대로를 통과하여 동탄역으로 연결되는 일반 버스와 서울로 통하는 광역버스들의 노선들이 모두 이곳을 지나가기 때문이죠. 그만큼 주요 일자리로 통하는 교통망이 가격에 영향을 주는지 알 수 있는 대목이죠.

 

👉동탄대로를 끼고 우측으로 3단지가 대표적인 단지로 볼 수 있어요. 물론 단지별 약간의 호불호가 있죠. 입지는 더레이크시티부영 3단지를 가장 선호 하는 경향이 많아요. 남동탄의 상징 호수뷰가 일부 보이니까요.

👉브랜드도 구조도 거의 똑같은 쌍둥이 같은 형제 4단지는 바로 앞에 거대한 학원 및 병원 상가를 끼고 있다보니까 상권 수요가 있어서 장점이 있지만, 뷰는 포기해야하는 단점도 있죠.

👉브랜드와 초품아 기준으로는 더샵레이크에듀타운이 선호도가 많죠.

이 3가지 단지가 사실 가격을 주고 받으면서 비슷하게 흘러가는 상황이라고 봐야하고 매물 마다 특징별 가격이 틀려서 누가 무조건 좋다 하기는 어려운 부분이 있어요. 세단지 모두 매매가 9억 초반까지, 전세 4.5억까지 일부 회복된 모습을 보이고 있구요, 거래량은 많지는 않습니다.

 

👩소장님 : 윗쪽 동네(동탄역쪽)는 가격이 거의 다 회복했죠. 사실 남동탄은 완벽히 회복을 다 하진 않았어요. 지금은 딱 회복 중이라고말하면 될것 같아요. 그래도 동탄역 주변으로 가격이 올라주니까 심리도 살짝 되살아나는 경향이 있는것 같아요. 물론 여름 휴가와 추석 연휴를 통해서 거래가 많지는 않아요. 그래도 금액이 떨어지지 않고 탄탄하게 받혀 주고 잇는 상황이다 보니까 심리는 살아 난 것 같아요. 최근 반도체 호재들도 있고 하니까 확실히 주기적인 문의는 주시는것 같아요.

 

 

더레이크시티부영 6단지

더레이크시티부영단지중 입지가 다소 떨어 지는 6단지 경우 전고점 8.3억 에서 5억까지 큰폭으로 하락후 현재 7억 까지 회복하였습니다. 남향기준 7억 2억까지 나오지만 거래가 많지 않습니다. 남동탄 내에서도 입지가 다소 떨어질 수록 거래량도 떨어 질 뿐만 아니라 6.5억 이후 거래가 없이 지지부진한 가격 변화를 보이고 있어요.

앞서 설명드린데로 동탄대로에서 가까운 순번대로 시세 및 관심이 움직이니까 꼭 이부분은 기억하세요!

 

📍 장지동

동탄레이크자연앤푸르지오(2020)

동탄에서 가장 아래 위치하는 장지동은 앞서 언급한 동탄레이크파크자연&e편한세상 분양 현장이 있는 곳이죠.

장지동에서 가장 호수 공원과 근접하고, 호연 초등학교를 끼고 있어 수요층이 많은 동탄레이크자연앤푸르지오(2020)는 최저 6.9억 거래 이후 호가 기준 9.5억까지 회복하였습니다. (실거래 8.9억) 실제로 현장에서는 9.1억까지 거래 되었고 실거래 등록 전입니다. 현재 거래가 진행 되면서 좋은 매물부터 거래가 체결되고 있는데요 a타입을 선호 하다보니 좋은 매물부터 체결되는 현장 분위기 입니다. 전세가 매물마저 희귀한 수준까지 전세가 없습니다.

 

👩소장님 : 지금 시장 분위기가 급매물은 없고, 비교적 싼매물 나오면 입주 못하는 세낀매물이나 못난이 매물들이 가능성이 많아요. 지금 현재 9억 초반 매물들은 다 그런 매물들로 보면 되요. 모두 10층 이상 매물들을 선호 하시니까 요즘 거래가 조금씩 되고 있으니까 가격이 살짝 혼재 되잇긴 해요. 그래서 호가가 좀 높게 부르긴 하는데 사실 체결 가격 조정은 되는 분위기이긴 해요. 왜냐면 비과세 매물이나 잔금 일자만 맞춰 주면 금액에 대해서 매도자분들도 크게 욕심 안내시거든요. 실거래 뜨기 전에 조금 못난 층도 높은 가격에 먼저 나가고 그러기도 하니까요. 이럴때 실거주 분들은 잘 비교하시고 거래 하시긴 하더라구요. 그래도 한달에 3건 정도 거래는 되고 많이 문의 주는 분위기예요.

 

 

금호어울림레이크(2018)

분양에 들어갈 동탄레이크파크자연&e편한세상과 초등학교를(이솔초) 공유하며, 초품아 단지라 가격상 비교가 되는 금호어울림레이크(2018) 입니다. 34평경우에는 전체단지 (총 812세대)중 40세대 뿐이라 실거주 분들도 평형 갈아 타기도 어려운 수준의 매물량을 보이는데요. 현재 34평기준 9억 정도 매물이 있습니다.

30평 기준 최고가 9억에서 6억으로 하락후 실거래 7억 실거래 이후 7.8억까지 호가는 올라와있지만 거래는 드문상태입니다. 상위 단지들이 가격이 높게 체결됨에 따라 호가는 오르지만 아직 실거래 체결은 버거운 현장 분위기 입니다. 아마도 바로 옆 분양을 기다리는 사람들의 심리가 반영 되었다고 봐야겠죠?

 

👩소장님 : 사실 8월부터 거래가 없었어요. 이유는 옆에 분양 단지가 분양이 미루어지고 사람들이 계속 기다리고 있으니까요. 그래도 청약을 우선 하니까요. 결국 선택의 문제인데 저는 청약을 노리지 않는다면, 지금 상황이 오히려 주변 기축 단지를 매수하기에 적기 인것 같아요. 다들 청약 기다릴때 가격 변화가 많지 않으니까 지금이 낫다고 보거든요. 해당 단지는 확실히 초등학교를 끼고 있어서 확실히 수요가 있어서 실거주 분들에게 인기가 많거든요. 그래도 시장 분위기는 그대로 받아 들여야 할것 같아요.

 

 

제일풍경채에듀앤파크(2018) / 호반베르디움33단지(2018)

남동탄에서 더욱 남단으로 들어 가볼까요? 서연초등학교를 끼고 있는 제일풍경채에듀앤파크(2018) 인데요.

31평 기준 7.2억에서 5.2억까지 2억 하락후 뒤늦게 반등하여 지난 (8월) 5억대 매물 위주로 모두 거래 되고 현재 6억선에서 거래가 가능합니다. 5.9억 실거래 되어 호가가 6억을 살짝 넘은 것을 알 수 있어요.

함께 항상 가격이 움직이는 단지는 바로 호반베르디움 6차(2018) 입지가 한블록 살짝 떨어 지기 때문에 풍경채 31평과 호반 34평 가격이 항상 가격이 동조화되는 움직임을 보입니다. 소장님 말씀으로는 가성비 평수를 따지면 호반을. 초등학교와 더 가까운 입지를 따지면 풍경채를 선호하는 경향이 있어요. 다만 가격 반등도 늦고 거래도 작다는 것을 알 수 있었습니다.

 

👩소장님 : 요즘 시기가 홀수해인데, 동탄은 홀수해에 매물이 많이 나오긴하는데 지금 홀수해인데 불구하고, 예년보다는 전세가 없어요. 지금이 계절상 전세가가 오르는 시기이기도 하고, 갱신권 써서 싸게 계약한분들도 소폭 올려서 재계약하는 분위기거든요. 전세는 나오면 나오는데로 거래가 되요. 지금 남동탄쪽에 전세 매물을다 찾아도 거의 단지마다 몇개 있지도 않아요. 금년 봄에는 전세가가 매우 샀었잖아요. 근데 지금은 31평도 3.3억에 계약했고 현재 매물 3.5억까지도 나오고 있어요. 일부 단지들은 4억에도 나와요. 유독히 전세가 많이 없는 분위기 같아요.

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