매부리 레터 - 드디어 나왔네요. 임대사업자

 

(수정)드디어 나왔네요. 임대사업자 부활

 

양도세 중과배제 시기가 잘못돼서 수정합니다. 혼란을 드려 죄송합니다.

양도세 중과배제는 24년 5월까지!

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안녕하세요 구독자여러분

매경 이선희기자입니다.🤗

 

드디어 나왔습니다. 임대사업자 부활, 취득세 중과 완화요.

그동안 정부가 규제를 찔끔찔끔씩 풀고 있었죠. 그러다가 끝판왕으로 꼽히던게 '임대사업자' 부활'하고 '취득세 중과 완화'였는데 그 두개가 베일을 벗었습니다.

 

오늘은 매우 중요하므로 함께 찬찬히 살펴봐야해요.

• 취득세 완화, 양도세 완화 주요 내용
• 임대사업자 제도 어떻게 바뀌나
• 대출도 풀어준다는데 어느정도로 풀어주나
• 도대체, 그래서 언제부터 시행되나요?
• 이렇게 하면 집값 다시 올라요?

 

지인 추천은 매부리레터를 춤추게 합니다 🤗

 

 

💎정부는 부동산 연착륙 의지를 강하게 나타냈다💎

 

 

부동산 시장 위험하다 위험해... 갑자기 모든 규제 풀어버리는 정부

요즘 전세가, 매매가 떨어지는거 뉴스도 아니죠. 정말 거래 절벽에 하락 거래 속출입니다. 무엇보다 전세 매물이 쌓이고 전세가는 떨어지면서 역전세 발생하고, 집주인들은 보증금 돌려줄 돈은 없고, 세입자들은 임차권등기신청하고 보증금 반환 소송하고, 집주인들은 파산까지 내몰리는 그러한 악순환이고요. 매매도 마찬가지입니다. 집이 안팔리고 대출 안나와서 새 아파트 입주 못하고, 기존 집 안팔려서 대출 이자에 허덕이고. 그런 분들 많으시죠.

 

금리 앞에서 장사없다고, 주택담보대출 금리 8%, 전세 대출 금리 7%인데 누가 용감하게 대출 받겠어요.

 

그래서일까요? 어차피 이러한 고금리에 집값 하락은 막을 수는 없고, 대신 가파른 하락은 막아보자, 즉 부동산시장을 연착륙시켜보자, 라고 정부가 작정한 것 같습니다.

 

그래서 정부가 2023년 경제정책방향에서 부동산 규제를 왕창 푼다고 밝혔습니다.

 

"지난 정권서 만든 규제 다 풀어"

보도자료 초입에 정부는 밝힙니다. 규제를 왜 푸는지.

'다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙 유도. 다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화'

 

한마디로 다주택자보고 설거지해달라는겁니다. 요즘 부동산 거래가 안되고 있으니, 다주택자들 대출과 세금 규제를 풀어줄테니 부동산 급매좀 받아달라는 사인을 보내고 있는 것입니다.

 

부동산 시장은 실수요자와 다주택자로 나눈다면, 다주택자라는 강한 투자 수요를 일으켜서 매수세를 살리려는 시도입니다. 문제는 다주택자들이, 정부가 온갖 규제로 손발 꽁꽁 묶어놨는데 우리가 어떻게 하냐, 고 반발하기 떄문에 '출구'를 마련해주는 겁니다.

 

취득세 12%->6%

다주택자 최대 걸림돌이 취득세였죠. 조정지역 3주택은 12% 취득세니까, 사실 아무도 안사죠. 그런데 이를 절반 6%로 낮추고요, 2주택까지는 기본세율로 해줍니다.

(현행) <3주택(조정지역2주택)>8% ,<4주택(조정지역 3주택) 이상/법인>12%

(개선) <3주택> 4% , <4주택(조정지역 3주택) 이상/법인> 6%

 

언제적용되나?

중과 인하 적용은 이날(12월21일) 이후 취득한 주택 잔금지급일부터 가능합니다. 정부는 내년 2월쯤 지방세법 개정을 통해 취득세 중과 완화 방안 입법을 마무리 지을 예정이며, 통과시 소급 적용할 계획이다.

=>즉 내년에 지방세법 개정돼야합니다. 정부 계획은 12월21일 이후부터 적용시켜준다는 겁니다.

 

양도세 중과 배제 기간도 늘려줍니다.

내년 5월까지 였는데 내후년(24년)5월까지로 늘려줍니다.

(이부분을 수정합니다.)

 

단기 양도세율도 낮춥니다.

분양권과 주택·입주권 단기양도세율은 1년 미만 70%를 45%로 낮춥니다.

 

규제지역도 해제한다고 합니다.

주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정.

아직 얼마나 풀지는 안나왔는데 아마도 서울 일부는 투과지구에서 풀리고, 경기도 남은곳들 조정대상지역에서 풀리겠지요.

 

실거주 의무 완화 및 전매제한 완화

과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원합니다. 내년에 별도 발표합니다.

 

대출 완화

1)생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화, 주택 구입시와 동일한 LTV 규제 적용.

이건 매우 중요한 사항입니다. ➀9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지, ➁생안자금 목적 주담대 한도(現 2억원) 폐지, ➂15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억원) 폐지 등

=>한마디로 주담대 외의 목적 대출도 LTV 한도내에서 해준다는 겁니다.

 

2)규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진

=>LTV 한도 늘려준다는겁니다. 이번에 LTV 40%에서 50%로 완화했지만 약발 안먹혔죠. 그래서 무주택자는 여기서 더 상향해준다는 겁니다.

 

3)다주택자도 LTV 30%한도내 대출

=>규제지역에서 다주택자는 대출 1도 안나왔죠. 다주택자도 DSR 한도 내에서 LTV 30%만큼은 대출 해준다는 겁니다.

 

임대사업자 부활

전용 85이하 아파트도 임대사업자 등록 됩니다. 그동안은 아파트는 안됐죠.4년 단기임대는 없어지고, 10년 장기매입임대는 아파트 빼고 단독, 다가구만 등록임대 허용했는데 아파트도 전용 85이하는 임대사업자 등록 시켜준다는 겁니다.

 

단 조건이 있습니다. 신규 임대사업자는 2호 이상 등록해야합니다.

 

기존 임대사업자인데 기간 만료될 사람들은 자동말소 안되고 계속 연장해서 등록할 수 있습니다.

 

임대사업자 왜 하려고 할까요? 바로 세금혜택 때문이죠. 종부세 합산배제되고, 양도세 중과배제 되는데요.

현재는 조정대상지역내 매입임대주택 등록 시, 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택인 경우에 한해 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제됐습니다.

 

그런데 15년이상 장기임대제도를 신설해서, 수도권 공시가 9억원 이하, 비수도권 6억원 이하라면 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 혜택 주겠다는 겁니다. 혜택을 주는 대상을 늘려준 겁니다.

 

임대사업자는 취득세 혜택도 있죠. 새로 아파트 매입하는 임대사업자는 주택 규모에따라 취득세를 감면해주는데, 전용 60㎡이하는 85~100%, 60~85㎡ 규모는 50% 취득세 감면됩니다.

=>이건 잘 안팔리는 아파트들, 임대사업자보고 취득세 감면해줄테니 받아달라는 사인이겠지요.

 

그리고 이게 매우 중요한데,

임대사업자에 대해서 추가 대출을 검토 추진한다는 겁니다. 아마 LTV를 추가로 더 나오도록 계획하는 것 같습니다.

 

그래서 언제 시행되나요?

1분기 내에 중점과제로 두고 법개정을 통한 임대사업자 제도 개편을 추진하겠다는 겁니다.

 

그래서 집값 다시 오르나요?

사실 이게 제일 궁금하겠지요. 사실 이정도로 집값이 반등하기는 어려울 겁니다. 현재는 고금리라는 거대한 흐름을 거스를수는 없겠지요. 금리가 너무 높아서 사람들이 대출 부담으로 고통스러워하고, 전세를 기피하는데 이정도 규제 완화로 죽어가는 매매 및 전세 수요를 살릴 수는 없을 겁니다.

 

그리고 무엇보다 대출은 여전히 DSR이라는 견고한 벽이 있어서, 소득이 늘지 않는한 대출 한도가 늘수 없습니다. 게다가 금리도 높아서 현재 대출 한도는 더욱 축소돼있습니다. 투자자들이 매수를 하고 싶어도 전세가가 내려앉아 전세가와 매매가 갭이 벌어진 상황이어서 투자수요가 세게 붙기 힘든 상황입니다.

 

그런데도 정부가 이러한 대책을 내놓는 이유는 지금 이대로 놔두면 집값이 진짜 '박살'나니까 연착륙을 위해서 '탈출구'를 마련했다는 의미가 큰 것 같습니다. 집 안팔려서 종부세 부담으로 내몰린 사람들에게는 임대사업자 출구를 사용해보라는 것 같고요. 전세보증금 돌려줘야하는데 돈 없어서 집 경매넘어갈 임대인들에게는 다주택자 대출 활용해보라는 메시지입니다. 그 외에도 쌓이는 분양권은 양도세 단기세율 조정해줄테니 시장에서 얼른 소진하라는 겁니다.

 

정부 입장에서는 어느 정부든 집값 상승은 부담입니다. 그렇다고 집값이 가계경제를 흔들정도로 폭락하기도 바라지 않습니다. 적당히 유지되면서 서서히 착륙하기를 바라겠지요. 정부 판단은 이정도 규제 풀어도, 하락에서 상승전환되지는 않는다, 고 본것 같습니다. 워낙 고금리의 벽이 높기 때문입니다. 대신 부동산 시장 박살나는건 좀 막아보자, 이렇게 본 것 같습니다.

 

정말 부동산 침체기일때는, 정부가 이렇게 사라고 사라고 해도 안사잖아요.

 

그러나 일부 현금이 있는 분들은 다음 상승장을 기다리며 이럴때 좋은 물건 싸게 주워놓습니다. 2008년~2015년 부동산 침체기때도 그랬습니다. 그러다 2016년부터 상승 사이클 타면서, 미리 주워놓으신 분들이 돈 많이 버셨지요.

 

현금 있으신 분들은 이기회에 규제완화 혜택 이용해서 줍겠다는 움직임이 있을 수 있겠네요. 그러나 그런 이러한 분들의 일부 매수세로 집값이 하락에서 상승전환하기는 어려워보입니다. 다만 미래를 어떻게 보느냐에 따라, 투자 전략을 새로짜는 시기가 될 것 같습니다.

 

정부는 현재 부동산 시장의 경착륙을 굉장히 위험하게 보고 있는 것 같습니다. 전세가 폭락과 역대급 거래절벽, 급증한 대출 부담 등 다주택자, 무주택자 상관없이 참 어려운 시기인것 같습니다.

 

오늘 정책이 부동산 시장 연착륙에 효과가 있을것이라고 보시나요? 폭락을 진정시키고 급매가 소진되며 진정 국면으로 접어들지, 내년에는 더 무시무시한 폭락이 올지 계속 지켜봐야겠습니다.

 

또 구체적인 내용 나오면 메일 드릴게요.

 

진심을 다해

이선희 기자 올림