이 2가지 수치 보면 언제 사고 언제 팔지 훤히 보인다
입력 : 2022.01.21 03:17
서울·수도권이 아니더라도 몇 가지 기준으로 지역과 아파트를 잘 선정하면 최대한 손실 위험을 줄이면서 최대 이익을 보는 투자도 가능하다. ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’ 저자 시크릿 브라더는 적어도 2~3년 간 무조건 성공할 수 있는 부동산 투자 7가지 필터링 기준을 제시한다. 땅집고는 이 중 6가지를 소개한다.
[절대로 잃지 않는 투자법] ② 미분양과 입주 물량으로 지역 시장 예측하기
[땅집고] 세종시 아파트 단지 전경. 2020년 전국 17개 시도 가운데 미분양 주택 물량이 하나도 없는 곳은 세종시가 유일했다. /조선DB
[땅집고] 지방 투자를 고려할 때 인구수(1편 기사 바로 가기) 다음의 필터링 기준으로 삼아야 하는 요소는 해당 지역 주택 수요·공급량이다. 그 지역 수요와 공급만 알아도 언제 매수하고, 언제 매도해야 하는지 대략적인 시점을 알 수 있다. 이번 편에서는 수요·공급량을 좌우하는 핵심 데이터가 무엇인지 살펴본다.
■ 수요 파악: 미분양 수치 줄어드는 지역을 고르자
어떤 지역 부동산 수요 흐름을 파악하기 위한 중요한 지표는 청약 경쟁률과 미분양 수치다. 청약경쟁률이 높다면 그 지역 아파트를 사려는 수요가 많다는 뜻이다. 해당 지역 아파트 가격 역시 상승하고 있을 확률이 높다. 하지만 개별 단지 청약경쟁률로는 특정 시점 시장 분위기는 파악할 수 있을지언정 과거부터 현재까지의 지역 시장 흐름을 알 수는 없다.
따라서 좀 더 주의깊게 살펴봐야 할 지표는 미분양 수치다. 특히 지방 중소도시는 미분양 수치가 줄면 매매가격지수도 올라 시장이 호황인 경우가 많다. 예를 들어 경북 포항의 미분양 수치를 살펴보면 2010년 가장 많았다가 2011년부터 2015년까지 감소한다. 그러다가 2016년부터 다시 증가해서 2019년까지는 높은 수준을 유지하다 2020년이 되면 거의 없다. 반대로 매매지수는 2010년부터 올라 2015년 말 고점을 찍는다. 이후 2016년부터 내려가기 시작해 2019년 말까지 하락하다가 횡보를 거쳐 상승 전환한다.
[땅집고] 경북 포항시 미분양 물량 추이. /부동산 지인
[땅집고] 경북 포항시 매매·전세 시장 추이. /부동산 지인
전북 군산은 또 다른 사례다. 군산은 미분양이 소진되기 시작하는 2010년부터 완전히 사라진 2012년까지 매매지수가 가파르게 상승한다. 미분양이 다시 늘어난 2013년부터 미분양이 계속 쌓여있던 2020년 초까지 줄곧 떨어지다가 2020년 중반에 상승 전환한다.
■ 공급 파악 : 미분양 수치·입주 물량 적은 곳을 고르자
그렇다면 미분양 수치는 어떤 데이터로 예측해볼 수 있을까. 바로 공급량이다. 공급량을 파악하면 미분양 수치를 가늠해 시장 상황을 예측할 수 있다. 공급량을 파악할 때 참고해야 할 데이터는 인허가 물량과 입주 물량이다.
다만 인허가 물량은 향후 약 5년 후 입주 물량을 예상할 수 있는 데이터라 세부 지역(중소도시의 경우 시 단위가 아니라 도 단위까지만 파악 가능) 데이터를 정확하게 파악하기 어렵고, 시장 상황에 따라 바뀔 수도 있다. 따라서 입주물량 데이터를 주로 살펴봐야 한다.
입주 물량이 적정 공급량보다 많다면 미분양이 현재보다 늘어날 확률이 높지만 만약 적정 공급량보다 적다면 미분양이 발생할 확률은 줄어든다. 포항은 2014~2015년 동안 미분양이 감소했지만 2014년부터 입주 물량이 대거 늘어나면서 집값이 하락했다.
미분양 수치 외에도 입주 물량을 볼 때 고려해야 할 점은 해당 지역에 영향을 주는 인근 지역 공급량도 함께 살펴봐야 한다는 점이다. 주변 지역 공급이 수요보다 많다고 무조건 가격이 하락하지 않을 수도 있다. 공급이 아무리 많더라도 공급량을 다 소화할 수 있으면 그 지역 가격은 상승할 수 있다.
세종시가 대표적인 예다. 세종시는 2012~2021년까지 입주물량은 적정 공급(평균 수요) 이상이었지만 매매가가 오히려 상승했다. 세종시 집값은 단순히 정부청사 이전 호재 때문에 오른 것이 아니라 주거환경이 개선한 대규모 신도시인 데다 상권, 학군, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 오른 것이다. 이러한 장점으로 주변 도시인 대전, 천안, 청주, 공주 등에서 공급량 이상으로 수요를 흡수하면서 집값이 오른 것이다.
[땅집고] 세종시 입주 물량과 적정 공급량. /부동산 지인
[땅집고] 세종시 아파트값 변화. /부동산 지인
경남 김해도 마찬가지다. 경남 창원, 부산 사상·사하·강서구 등 주변 지역 입주물량을 함께 살펴봐야 한다. 김해는 2023년 적정량 이상으로 입주 물량이 나올 예정이다. 하지만 김해, 창원, 부산 공급량을 합쳐서 봤을 때에는 필요 공급 물량 이하다. 이렇게 주변 수요에 영향을 주는 인근 도시 입주 물량 데이터까지 함께 보면 훨씬 더 정확하게 해당 지역 수요·공급량을 분석할 수 있다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자
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