인구 감소=집값 하락? 절대 그럴 수 없는 이유
글=시크릿 브라더 정리=전현희 기자
입력 : 2022.01.20 11:31 | 수정 : 2022.01.20 11:32
서울·수도권이 아니더라도 몇 가지 기준으로 지역과 아파트를 잘 선정하면 최대한 손실 위험을 줄이면서 최대 이익을 보는 투자도 가능하다. ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’ 저자 시크릿 브라더는 적어도 2~3년 간 무조건 성공할 수 있는 부동산 투자 7가지 필터링 기준을 제시한다. 땅집고는 이 중 6가지를 소개한다.
[절대로 잃지 않는 투자법] ①인구가 줄면 집값은 떨어진다?
[땅집고] 경북 포항시 포항자이 아파트. /네이버 지도
[땅집고] 지방 투자를 고려할 때 가장 먼저 여과(濾過) 기준으로 삼아야 하는 요소는 인구수다. 아직 부동산 투자 경험이나 내공이 쌓이지 않은 초보 투자자라면 인구수 20만명 이상 도시에 투자하라고 권한다. 실수요자가 고정적으로 있기 때문이다. 인구 20만명 미만 소도시는 투자 수요의 진입·퇴출에 따른 영향이 크기 때문에 매수 심리를 완벽히 파악하지 못한 초보 투자자가 진입하기에는 어렵다.
지방 투자를 반대하는 전문가들은 인구 유출이 크다는 점을 주요 근거로 꼽는다. 사실 인구수만 따졌을 경우 충북 청주, 세종시 등 일부 지역을 제외하면 지방 전 지역이 줄어드는 추세다. 지방은 일자리와 인프라가 부족하니 서울·수도권으로 계속해서 인구가 이동할 것이고, 결국 지방 인구는 지속적으로 줄어드니 수요가 부족해 부동산 가격이 오르지 못할 것이라는 예측이다.
하지만 단순히 인구가 감소한다고 해당 지역 집값이 하락할 것이라고 예측하기는 어렵다. 주목해야 할 것은 가구수다. 우리가 투자하고자 하는 자산은 부동산이고 부동산(집)은 가구 단위로 구성된다. 지방도 수도권과 같이 가구수가 분화하는 현상은 똑같이 발생한다. 따라서 가구수는 아직 대부분 증가하는 추세다. 가구수가 늘어나는 동안에는 부동산 상승 여력이 남아 있다. 가구수마저 줄어드는 시점이 오기 전까지는 아직 해당 지역에 투자 기회가 남아있다고 보는 것이 좋다.
[땅집고] 포항시 인구 수 변화 추이. /부동산 지인
경북 포항을 예로 들어보자. 2019년까지만 해도 포항 부동산 시장 전망은 부정적이었다. 포항은2015년에 비해 2021년 인구가 1만 6668명 줄었다. 게다가 2017년 포항에서 규모 5.4 지진이 발생하며 부동산 시장 전망은 대체로 어두웠다. 하지만 포항시 집값은 2020년 다시 상승세를 타고 2021년엔 전 고점을 넘어섰다.
2015~2021년 6년간 포항시 인구는 줄었지만 가구수는 2만1502가구 늘었다. 매년 가구수 증가폭은 커지는 양상이다. 2016년 1405가구가 늘었고 2017년 1917가구, 2018년 2642가구, 2019년 3674가구, 2020년 5365가구로 가구수 증가폭이 확대했다. 2021년엔 6508가구나 새로 늘었다. 이는 실질적으로 주택 수요가 줄어든 것이 아니라는 것을 보여준다.
[땅집고] 포항시 가구 수 변화 추이. /부동산 지인
[땅집고] 포항시 아파트값 변화 추이. /부동산 지인
전북 군산도 포항과 비슷한 흐름을 보인다. 인구는 줄었지만 집값이 올랐다. 2018년 군산의 대표 일자리였던 지엠(GM) 군산 공장이 철수하면서 인구 유출이 시작됐다. 지엠 협력업체도 줄줄이 문을 닫으면서 인구는 더 빨리 빠졌다. 실제 군산은 2017~2021년까지 5년간 인구 1만2247명 감소했다.
[땅집고] 전북 군산 인구 수 변화. /부동산 지인
하지만 인구수가 줄어드는 것과는 달리 가구수는 매년 증가해 2018~2021년까지 6921가구 늘었다. 2021년엔 새만금 개발이 탄력을 받기 시작하면서 군산으로 외지 투자자가 몰리고 집값도 상승 곡선을 그리고 있다.
[땅집고] 전북 군산시 가구 수 변화. /부동산 지인
다만 최근 지방에서도 인구 20만명 도시 중 일부는 집값이 꽤 많이 올랐다. 따라서 지금은 지방 1급지에 진입하기에는 다소 늦은 시점으로 보인다. 당장 투자를 원하는 사람이라면 해당 지역 2급지를 살펴보거나 새로운 소도시를 살펴볼 것을 추천한다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자
'부동산정보' 카테고리의 다른 글
| [절대로 잃지 않는 투자법] ⑥학군과 상권 따져보기 (0) | 2022.01.30 |
|---|---|
| [절대로 잃지 않는 투자법] ⑤지역 내 급지 나누는 방법 (0) | 2022.01.30 |
| [절대로 잃지 않는 투자법]④ 저평가된 아파트 찾는 방법은? (0) | 2022.01.30 |
| [절대로 잃지 않는 투자법]③ 절대 잃지 않는 투자 타이밍 : 매매지수·전세지수 동반하락 하다 전세지수 횡보 후 상승 (0) | 2022.01.30 |
| [절대로 잃지 않는 투자법] ② 미분양과 입주 물량으로 지역 시장 예측하기 (0) | 2022.01.30 |
댓글