토지별도등기 쉽게 이해하기(대지권미등기와의 차이점)

[출처] 토지별도등기 쉽게 이해하기(대지권미등기와의 차이점)|작성자 당당맘

토지별도등기 쉽게 이해하기(대지권미등기와의 차이점)

 

경매 공매물건 검색할때 토지별도등기 나오면 패스하셨나요?

이제 너무나 대중화된 경매 그리고 공매에서 경쟁력을 가지려면 토지별도등기 이런물건도 접근할 수 있어야겠습니다.

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토지별도등기를 이해하려면 먼저 집합건물에 대해 이해해야합니다.

집합건물

일반적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 말한다. 집합건물은 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로써 사용될 수 있는 건물을 말한다.오피스,오피스텔,아파트,아파트형공장,연립주택,다세대주택등 다양하다.<네이버지식백과>

단독주택같은 부동산은 건물등기부 토지등기부 두개의 등기부가 존재하는게 원칙입니다.

그러나 집합건물은 대지권이 건물등기부에 올라가고 토지등기부가 없어져야하는게 원칙이구요.

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건설사가 토지를 담보로 대출을 받아 공동주택을 분양후 분양대금으로 토지저당권을 말소하고 준공후 가구별로 대지권이 등기부에 올라가

토지 등기부가 없어져야 하는게 원칙이지만

토지에 문제가 있어(미분양등의 원인으로 부도 등) 빚이 정리가 안되거나 등기를 없애는 절차가 남아있을때

토지 등기부가 살아있는것이 토지별도등기입니다.

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토지별도등기와 대지권미등기의 차이점

#토지별도등기- 대지권이 등기부에 올라와 있지만 아직 여러가지 이유로 토지등기부등본이 말소되지 않는것

#대지권미등기- 대지권이 등기부등본에 아직 올라와 있지 않는 것

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<경매물건에서 토지별도등기가 있는경우 접근방법>

#토지에 근저당이 있는지 확인한다.

#매각물건명세서에 인수되는 근저당이 있는지 확인한다.

#대항력있는 임차인이 있는지 확인한다.

-대항력임차인이 있을경우는 낙찰금액에서 대지권금액은 토지근저당권자에게 먼저 배당되고

나머지 건물부분에서만 배당되기때문에 인수금액을 잘 판단해야합니다.

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토지등기부에 근저당이 남아있네요.

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임차인의 전입이 근저당보다 뒤에 있어 대항력은 없네요.

토지별도등기건으로 유찰이 많이 되었습니다.(위 물건은 40%정도에 낙찰되어 종결된사건임)

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공부삼아

50프로에 낙찰되었다치면

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건물분 52,920,0000 의 50% 26,460,000

토지분 45,080,000의 50% 22,540,000

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총 49,000,000에 낙찰되는것입니다.

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여기서 토지근저당권자에게 토지분 22,540,000이 우선적으로 배당됩니다.

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나머지 건물분 26,460,000에서 건물근저당권자(국민은행)에게 15,600,000배당 그리고 남은 금액을 전세권자에게 배당하게됩니다.

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전세권자는 상당한 금액을 못받게되지만 후순위라 소멸되네요.

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여기서 잠깐

전입있는 전세권자가 선순위라면 미배당분은 낙찰자가 인수해야되니 조심해야겠습니다.

 

 

 

대지권미등기 분석하기

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