푸릉레터 💌 | GTX개통도 안했는데 지금 반응이 오는 이 곳?!

 

GTX개통도 안했는데 지금 반응이 오는 이 곳?! _4월 25일

 

4월 25일 '푸릉레터' 입니다 ✋

분당과 일산은 드넓은 부지에 조성한 신도시기에

1기 신도시 중 용적률이 가장 낮은편인데요.

금번에는 일산 신도시 분위기를 살펴 보도록 하겠습니다.

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렘군의 초보자를 위한 부동산 투자전략 (초부투)

 

서울을 사야 할까? 지방을 사도 될까?

무주택자는 어떤 선택을 해야할까?

월세를 받고 싶은데 어떻게 해야할까?

누구나 고민하는 주제를 다릅니다.

 

언제? 어디를? 어떻게? 투자?

종목, 지역을 넘나들며 현실감 있는 이야기를 전해드립니다.

실제 지역별로 분석해놓은 자료, 전망 자료 등을 가지고

어떻게 선택지를 좁혀나가야 되는지에 대해 알려드립니다.

 

1억, 2억, 3억 금액대별

렘군이 선정한 물건을 검토하고 비교해보는 시간을 갖습니다.

🔗초보자를 위한 부동산 투자전략 6기

💌

경기도 고양시

일산신도시

2000년대만 하더라도 강남에 사는 사람들도 평형대를 넓히고자 이사를 고려할 때 분당, 평촌과 함께 생각하던 1기 신도시죠. 과거 일산의 교육열은 대단했기 때문에 분당, 평촌과도 견줄수 있을 정도였으니까요. 경기도 탑급이라고해도 과언이 아니죠.

 

1기 신도시가 조성되던 시기에 일산에만 있는 호수공원은 유니크한 랜드마크였는데요. 일산의 랜드마크인 일산 호수공원은 규모가 상당 합니다. 호수공원은 예전에 타지분들이 일산으로 이사를 고려할 때 우선으로 선택하는 이유중 하나이기도 했죠. 부담스럽지 않은 가격으로 비교적 새 아파트에 대형 평형으로 평형대도 넓게 갈 수 있고, 은퇴 후까지 생각해 본다면 매우 좋은 선택지였으니까 말이죠.

 

최근 일산 1기 신도시의 가장 큰 호재는 뭐니해도 GTX-A 노선입니다. GTX-A의 남쪽의 경우 동탄신도시, 분당신도시를 통해 강남으로 진입합니다. 북쪽으로는 파주 운정 신도시에서 일산신도시를 지나 서울역으로 들어오게 되구요. 운정~서울역 구간이 올해 하반기 개통 예정인데요. 최근 개통된 동탄역 출발의 GTX 운행이 실제로 이용가능해 지면서 들리는 반응과 뉴스에 의해 일산에도 화색이 도는 모습입니다.

 

📍 킨텍스 원시티

일산은 1기신도시이기에 전반적으로 구축이 메인이지만, 주변 택지개발이 많아서 신축이 외곽으로 계속해서 공급이 되었어요. 그중 GTX 킨텍스역이 들어올 입지 좋은 킨텍스 사거리에 주상복합 원시티(3개단지)와 포레나 킨텍스가 들어 오며 일산의 실제 천장을 차지하게 되었습니다. 그래서 현장 분위기나 가격의 변화는 킨텍스 원시티 부터 살펴 보아야할 필요가 있죠.

 

일산 신도시 내에서 가격을 상방을 지키는 이유는 단순 신축이어서가 아니라, 👆구축밭 귀한 신축이며, 👆 킨텍스사거리 GTX -A역 때문에 교통 입지가 상승하고 👆호수공원 조망도 가능하며, 도보권으로 직접 이용도 가능합니다. 👆더불어 일산내 가장 시설이 좋은 현대백화점이 가깝고, 이마트, 원마운트 등 대형 시설 접근성이 좋기에 사람들의 수요가 늘 있었던 것이죠.

 

지난 상승장에서 16억대까지 상승했고 하락후 현재 12~13억까지 회복한 모습을 보입니다. 전세는 현재 5.5~6억선으로 안정화 되어 있는 모습이지만 최근 급격하게 쌓혀있던 매물량이 소화된은 모습을 보이는 것이 특징입니다. 아직 경기 북부권에는 개통을 준비하는 GTX 역이지만, 최근 개통의 소식에 분위기가 반전된 동탄의 시장이 고양시에도 일부 영향을 주는 모습이 그대로 보입니다.

 

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

한달 전까지만 해도 분위기가 이렇진 않았는데, 동탄역 개통이후 확실히 매도자들이 변하긴 했어요. 이곳에서도 이제 GTX 소식도 들리고 개통도 눈 앞에 가시화가 되니, 실제로 킨텍스 원시티 매물중에 괜찮은 매물은 13억 이하로는 찾기 힘들어요. 다소 아쉽거나 싼 매물들은 일단 뷰가 안나오고 아쉬운 점들이 있는 물건들이거든요.

 

물론 지금 실거래 떠있는 것들 중에서는 실거래는 12억대 매물도 있지요. 근데 실제로 찬찬히 확인해보면 건물에 막혀있거나 층들이 아쉬운 매물일거예요. 지금 현재 분위기는 급매들은 12억 초반에 나오거나, 단지뷰가 나오는 매물들이예요.

 

좋은 매물들은 이곳 고층은 한강뷰가 나오기도 하거든요. 안그대로 최근 13억대 매물을 매수자가 3000만원 조정해서 12.7억에 계좌달라고 콜했지만, 매도자자가 거부하셨거든요. 이런 부분들을 확인 하더라도 매도자들이 확실히 매수자에 휘둘리지 않은 심리 분위기로 변경중인것 같아요.

 

전반적으로 전화로 먼저 찾으시는 분들은 GTX와 가까운 단지 출구 쪽에서 가까운 곳을 선호하시긴해요. 근데 막상 현장에 보러 오면 또 마음이 변하시기도 하거든요. 결국 주상복합이다보니까 집집마다 층, 향 컨디션이 다르잖아요. 결국 선호하시거나, 계약을 먼저 우섢으로 하시는 건 뷰가 괜찮은 것들로 먼저 보시는 경향이 있더라구요.

 

특히 원시티중에 1단지가 출구가 가깝고 킨텍스 역에서 가장 가까운데, 2개동 밖에 없어서 이런 저런 편견을 가지시는데, 사실 관리비는 똑같이 나누어서 내기 때문에 비슷하거든요. 그래서 각각 단지들의 장단점이 있어서 실제 하나 하나 매물 별로 파악해야지 그냥 최근 실거래만 보시면 제대로 모르는시는 거예요. 확실한것은 매도자들도 요즘 물건을 최대한 안내놓으려고 하시거나, 쉽게 계좌를 주시진 않는 분위기로 변동되는게 느껴지는것 같아요.

 

 

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📍 후곡학원가 + 오마학군

일산은 과거 비평균화 시절인 2000년대 이전에는 분당 못지않게 잘나가는 학군이었고, 거주민들의 학구열도 매우 강했던 곳입니다. 과거 백석고, 백신고, 백마고 등 '백 트리오' 가 있던 전성시대에는 공부의 신이라 불리던 강성태 대표(백석고 출신)가 서울대 기계공학부에 입학하며, 백석고에서 서울대 합격자가 20명에 백신고 에서는 10명이 나올 정도 였으니 대충 감이 잡히시죠? 물론 현재는.. 과거의 위세는 많이 꺽였지만 말이예요..

 

그래서 현재 집값의 시세는 학원가보다는 역세권의 집값이 좀 더 높은 경향이 있습니다. 왜냐면 서울로 통하는 교통 입지가 우수할 뿐만 아니라 역세권과 가까울수록 호수공원과 상권도 근거리이기 때문이죠. 그래서 전통적으로 주엽역 ~ 일산역 라인의 단지들이 인기가 많았습니다. 일산역에서 주엽역 가는 길목에 유명한 후곡 학원가가 자리잡고 있고 더불어 가깝게 강선공원과 문화공원을 바로 이용하면서 쾌적한 주거환경을 갖추고 있었거든요 .더불어 지하철 역과 상권으로 연결되는 그 끝에는 일산호수가 자리 잡고 있기 때문에 완벽한 입지를 보여줬지요.

 

초,중등학원가로 유명한 후곡학원가를 둘러 싸고 있는 일산에서 유명한 학교가 바로 오마초 - 오마중 입니다. 더불어 이를 둘러 싸고 있는 단지들이 구축의 가격을 움직이는 지표로 확인할 수 있는데요. 그중 대표적인 단지가 후곡9단지LG롯데 입니다. 현재 31평 기준으로 매매가는 7억대, 전세가는 4.5~5억까지 상승한 분위기 입니다. 3호선 주엽역 역세권 대표 단지 강선 14단지 두산 아파트도 매매가 7.1억대에 전세가는 4.2억으로 비슷한 분위기를 보이네요. 다만, 그 외 주변 아파트들은 동일 평형으로 비교하면 1억 정도 낮은 가격에도 매물들이 출회되는 대조적인 모습을 보입니다. 부동산 시장의 분위기가 좋지 않은 상태에서 매매가 상승은 지체되고 전세가가 소폭 빠르게 상승하면서 임차로 인기있는 단지들은 대부분 전세가율 70%까지 상승한 분위기가 이어지고 있는 것이 특징입니다.

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

 

후곡 9단지는, 오마중 선호 하는 분들은 구축중에서도 이 곳을 가장 먼저 선호하다보니까, 다른 구축들 보다 가격이 확실히 조금 높아요. 7억대 까지 올라왔으니까요. 다른 주변 단지들은 6억대에도 매물이 있거든요. 가격이 조금 올라왔다고해서 거래가 막 빨리 되거나 많이 되는건 아니예요. 아직 싸거나, 좋은 매물 위주로 먼저 거래가 되는 분위기구요.

 

대신, 가격 조정은 잘 안해주는 분위기예요. 매수자들도 가격 조정 해달라고 해도 잘 안해주니까 저희도 매도자분들이 원하시는 호가에 딱 맞춰서 안내드리고 광고도 하고 있는 중이죠. 물론 이사비 정도야 조율이 되겠지만, 가격을 예전처럼 막 크게 깍거나 그런건 안되는 분위기예요. 여기는 다 구축이다 보니까, 내부 컨디션에 따라 가격 차이가 많이 나기도 하거든요. 요즘 인테리어비도 많이 비싸지다보니까 그렇죠. 그래서 표면상 가격만 보지말고 매물 각각 상태도 함께 봐야 돼죠.

 

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