푸릉레터 💌 | 컬럼니스트가 전하는 서울권 곳곳 부동산 시황

 

컬럼니스트가 전하는 서울권 곳곳 부동산 시황 _ 12월 7일

12월 7일 '푸릉레터' 입니다 ✋

겨울 시즌을 맞이하며 특집편을 준비 했답니다.

푸릉 컬럼니스트들이 직접 부동산 시황과

컬럼을 전하는 시간입니다 : )

📍푸릉 컬럼니스트 추천 컬럼

수익형 부동산 임장은 이렇게 하는거군요!

"이 건물은 종류가 뭐죠? 대지가 100평인데, 연면적은 몇평일까요?"

"세대수가 18세대면 월세 수익은 얼마나 받을 수 있을까요?"

🔗렘군님과 함께 떠난 [민트우산]님의 수익형 부동산 임장 후기 컬럼

 

 

📍푸릉 컬럼니스트 '갓서블'님이 직접 현장에서 조사한 시황 소식!

[신길뉴타운 시황]

 

7호선 역세권 신축을 4억대로 매수할 수 있다고 하면 믿으세요?

서울 전세가율은 요즘 52%이고, 영등포는 48%입니다.

50% 전세가율로 계산하면 9억 시세가 돼야 전세가 4.5억 잡 고 4.5억으로 매수 가능합니다.

현실적으로 34평 9억 아파트는 15~20년 연식이고 역까지 거리도 가깝지 않거든요.

그런데 찾아보니 있습니다!!!

무려 7호선 초역세권에 앞으로 신축이 될 곳이고, 신안산선의 호재까지 받을 수 있는 곳.

4억대로 투자할 수 있습니다.

7호선 역세권에 27년에 신축이 되며, 신안산선과 더블 역세권이 되는 곳!

바로 새롭게 좋은 일이 생긴다는 이 곳!

남서울 아파트 입니다.

 

"안녕하세요. 신길뉴타운 남서울아파트 재건축을 투자 검토하고 있어요. 매물 좀 소개해 주세요."

 

"34평 신청한 매물은 8.5억에 나와있어요.

권리가액은 5.95억이라서 피는 2.55억 붙었어요.

조합원 분양가는 11.12억 이라서 매입원가는 13.67억이에요.

이주비 대출 4.1억에 받아서 초기 투자금은 4.4억이에요."

 

"래미안에스티움과 힐스테이트클래시안과 비슷한 시세대로 나와 안전마진은 보이지 않네요.

여기 건축비가 평당 500으로 계획했던 걸로 아는데,

요즘 공사비가 평당 700~800까지 나오더라고요. 앞으로 분담금 인상은 없을까요?"

 

"아마 분담금은 더 오를 거예요.

재건축초과이익환수제도 고려해야 하고요.

이주비 대출 이자도 입주할 때 내야 되고요 "

 

"분담금이 평당 200씩 오르는 것과

재건축초과이익환수제와 이주비 대출이자까지 하면 매입원가는 14억은 넘겠네요.

여기 거래하시는 분들은 투자자가 많나요. 실거주가 많나요?"

 

"올해 투자한 사람은 광명, 부천, 시흥, 지방 사람들이 많이 샀어요.

상위 급지에 사놓고, 추후 입주할 생각이고,

지방 사람들은 4억 대의 투자금으로 역세권 신축 아파트를 입주할 수 있는 기회로 투자했고요."

 

"여기가 초등학교는 멀고, 학군이 약하다는 평가인데요.

교육에 관심 많은 분들은 어떻게 하나요?"

 

"남서울아파트는 대길초등학교 배정으로 도로를 건너 멀지만

신길중과 대영중.고등학교가 주변에 있어요.

학군은 그 지역에 어떤 사람들이 살고 있는지에 달려있는데,

신길 뉴타운이 들어오며 거주민의 신분과 계층이 바뀌고 있어요.

학원가는 신림선인 서울병무청역 근처로 보내거나,

목동에서 여기까지 학원차를 보내줘요.

20분이면 가고요.

교육을 생각하는 분들은 목동 구축에 전세로 가서 아이들 교육하고 다시 돌아오거나,

동작구의 숭의여중고, 성남중고가 유명해 서 동작구로 가거나,

상위 급지로는 노량진, 방배로 갈아타요." (이하 생략)

 

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[광진구 시황]

 

광진구 아파트는 한때 동작구, 마포구, 성동구보다 높은 시세를 형성했습니다.

동작구, 마포구, 성동구는 신축이 계속 들어섰지만, 광진구는 그렇지 못해 추월당했고요.

상품성에서 밀리지만 과거의 시세가 말해주듯 광진구의 입지는 의심할 여지가 없습니다.

남향으로 바라보며 한강의 기운을 동쪽에서 해가 뜰 때 가장 먼저 바라보니, 한강 프리미엄이 있습니다.

실제로 광진구 아파트는 한강이 보이냐, 보이지 않느냐에 따라서 1억 차이가 납니다

유해시설 없고 조용하고 아늑해 '준 압구정' 느낌이 나고,

'광남학군'으로 유명한 광진구 광장힐스테이트 부동산 현장 을 방문했습니다.

 

"안녕하세요. 투자로 광장힐스테이트 를 검토하고 있는데요. 매물 좀 있을까요?"

 

"여기는 453세대의 세대수가 적고,

광장동에서 희소한 2012년의 비교적 신축이면서 교육 환경으로

사람들이 찾는 곳 이라 매물이 많이 없어요.

34평 매물은 몇 개 없고,

연식이 13년 되다 보니 인테리어 한 것은 20억에 나오고 있고,

인테리어 안 된 것은 19.5억에 나왔어요."

 

"투자로 매수하게 되면 전세가는 얼마 생각하면 될까요? 전세 맞추는 건 어떤가요?"

 

"학군으로 전세로 오고 싶어 하고,

여기 집을 판 분들도 아이들 교육 때문에 이곳에 임차를 살려고 해요.

12억이면 전세 맞추는 건 무난하고요.

인테리어 잘 된 건 13억까지 내놓을 수 있어요. 갭은 8억 정도 들고요."

 

"도로를 경계로 북쪽은 양진 학군이고, 남쪽은 광남학군인데요.

17년도 국가수준학업 성취도에서 광남중학교가 서울에서 4위를 할 정도로 광남학군이 유명하잖아요.

광장힐스테이트는 양진학군인데 학군 선호도 차이가 거주민 사이에 있나요?"

 

"광남학군이 오래되고, 양진학군은 그렇지 않아서

사람들 인식은 광남학군이 좋다고 생각하는데,

실제 학업성취도는 요 즘은 비슷하다는 평가에요.

어차피 학원에서 만나고 다들 어울리니 섞어요.

여기 권역에서는 학군보다 주거 편의성을 보고 선택하는 경우가 많아요."

 

"전고점 22억인데, 20억에 매수하면 2억 정도 기대할 수 있는데,

투자로 광장동 아파트는 미래가치가 어떨까요?!

 

"광장동은 다른 곳보다 정적이어서 확 오르거나 확 내리지 않아요.

투자자들은 많이 없고 거의 학군 보고 실거주로 오 니까요.

실거주가 많아 매물이 없어서 가격이 덜떨어지고 안정적인 가치가 있는 곳이에요.

주식으로 치면 우량주인 거죠, 거주자들도 잠실, 개포로 가는 경우 아니면 대부분 자체 내에서 갈아타기 해요.

주변 현대 아파트들이 구축 저가 매물들이 빠지고.

지금 흐름은 광장히스테이트 같은 대장 아파트들이 오를 차례에요."

(이하 생략)

 

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