코주부레터 - 💸 집값의 앞날, 주식 시장은 안다?

 

💸 집값의 앞날, 주식 시장은 안다?

2023.05.18 ㅣ 164호

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님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다. 길어지는 투자 비수기(ㅠㅠ)에 멘탈관리 잘 하고 계신가요? 에디터들은 이런 시기에 저점 매수할 수 있는 자산들을 구독자님들께 알려드리려고 나름대로 최선을 다하고 있습니다. 그런 와중에 한 구독자님이 "코주부레터는 간잽이처럼 모호하게 쓰지않고, 정확하게 의견을 제시하는 자신감이 좋다"고 하시더라고요. 기쁘면서도 막중한 책임감이...!

그리고 또 "금속 원자재 관련 기업은 대부분 경기 선행지표인가요"란 다른 구독자님의 질문에 답이 많이 늦었는데요. 아무래도 철, 알루미늄, 구리 같은 산업용 금속은 경기의 선행지표니까 관련 기업들도 덩달아 비슷한 지표처럼 언급되기도 합니다. 그렇지만 해당 기업의 원자재 사업 비중이 얼마나 되느냐에 따라 또 다르겠죠. 그러니까 지표로서 활용하고 싶다면 굳이 관련 기업 주가를 보기보단 산업용 금속 가격 추이를 보는 게 더 효율적이긴 합니다.

궁금증이 풀리셨나요? 팀 코주부는 구독자님들의 목소리에 매우 목말라 있으니까 언제든 레터 맨 아래 '코주부 좋았어요(아쉬웠어요)'를 클릭하고 무슨 말이든 들려주세요😎

📊오늘의 코주부

• 집값의 앞날, 주식 시장은 안다?
• 코주부 브리핑 : 새절역 두산위브 트레지움 분양 대박, 배터리 아저씨와 금양, 서학개미 수수료 폭탄 주의보

집값의 앞날, 주식 시장은 안다?

집값이 이제는 바닥을 다지고 있는 걸까요? 한국부동산원에 따르면 전국 집값·전셋값 하락 폭이 올해 들어 4개월 연속 줄었습니다. 아파트값 반등에 성공한 곳도 나오기 시작하고 있습니다. 지난 11일 한국부동산원이 발표한 5월 둘째 주 전국 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 송파(-0.01%→0.08%), 서초(0.02%→0.02), 강동(-0.01%→0.02%), 동작(0.00%→0.02%), 강남구(0.03%→0.01%)가 모두 올랐습니다. 용산과 노원까지도 아파트 매매가 상승폭을 늘렸고요. 부동산 전문가들은 “아직 반등을 말하기는 이르다”면서도 “급매물이 소진된 곳을 중심으로 매물 가격이 오르는 모습을 보이고 있다”고 전했습니다. 그런데 이런 평가는 어디까지나 부동산 시장 내부의 의견인 거고, 부동산 시장 밖에선 요즘의 집값 흐름을 어떻게 보고 있을까요? 주식 시장에서 바라본 부동산 시장 전망 그리고 건설주 투자 팁을 <코주부>가 정리해봤습니다.

📈 급증하는 미분양, 내년엔 감소?

미분양은 분양 경기와 밀접한 관련을 맺고 있습니다. 건설사들이 좋은 분양 성적을 거두려면 일단 기존에 쌓여있는 재고(=미분양)가 발목을 잡지 않아야 하니까요. 팔리지 않은 물건이 산더미인데, 또 물건을 찍어내 팔 수는 없죠. 이렇듯 부동산 시장을 가늠할 수 있는 척도인 미분양이 내년부터 줄어들 거라는 전망을 낸 증권사가 있습니다.

한국투자증권 강경태 연구원은 "과거 추이를 살펴보면 주택담보대출금리가 등락하기 시작한 1~1.5년 뒤에 기준금리가 동일한 방향으로 등락했고, 기준금리 등락이 시작된 시점부터 미분양 주택의 증감이 나타났다"고 분석했습니다. 즉, 현재의 추세대로라면 미분양 주택은 내년부터 감소세로 접어들 거라는 결론이 나옵니다. 미분양에 주택담보대출이 영향을 미치는 이유는 다들 아시다시피 모두가 대출로 집을 사기 때문입니다. 대출금리 부담이 떨어지면 수요자들의 주택 구매 부담이 줄어들고, 미분양이 조금 더 수월하게 해소될 수 있습니다.

최근의 주택담보대출금리 흐름을 살펴볼까요? 한국은행에서 예금은행들의 신규취급액을 가중평균해서 구한 주택담보대출금리는 2023년 3월 4.40%를 기록했습니다. 이는 4.82%까지 상승했던 2022년 10월 이후 5개월 연속 하락한 수치. 우리나라 금리에 절대적 영향을 미치는 미국 금리 역시 지난 5월 초에 열린 FOMC를 끝으로 오름세를 멈췄단 분석이 유력하죠. 강 연구원은 “주택담보대출 금리는 4%대에서 등락을 반복하다가 연말로 갈수록 점차 하락할 것”이라고 전망했습니다.

📈 외국인, 30대 어서 오고

또 한 가지 부동산 시장에 희망적인 소식은 썰물 빠지듯 건설주에서 발을 뺐던 외국인 투자자들이 하나 둘 돌아오고 있다는 점입니다. 17일 한국거래소에 따르면 외국인 투자자들은 지난달 26일 이후 건설주를 집중적으로 사들이고 있는데요. 삼성물산을 26일 부터 12일까지 11거래일 연속 순매수했고 현대건설도 26일부터 7거래일 동안 95억원어치를 샀습니다. GS건설 역시 지난달 26일 이후 외국인 순매수가 100억원을 넘습니다.

건설주에 외국인이 돌아왔다면 주택 매매 시장엔 30대가 컴백했습니다. 1분기 전국 아파트 거래에서 30대가 매입한 아파트 비중은 26.6%로 40대를 추월했습니다. 2019년 관련 조사를 시작한 이래 최대치입니다. DSR 규제를 적용받지 않는 특례보금자리론 출시, LTV가 80%로 상향된 영향 등 규제 완화로 30대의 구매력이 높아진 덕분. 삼성증권 이경자 애널리스트는 “30대는 주택시장의 신규 수요처로 매우 중요한 세대"라며 "30대의 구매력 향상과 주택거래 주도는 시장 회복에 긍정적"이라고 평했습니다.

📈 몇 가지 변수들

물론 주택 시장 경기 회복을 속단하기엔 아직 위험 요소가 많습니다. 건설주 등 부동산 관련주 투자 또는 부동산 투자시 참고해야할 지표와 변수 몇 가지 빠르게 짚어드립니다.

 

① 될놈될... 부동산 청약 시장 양극화

유안타증권은 분양률 70%에 못 미치는 지역을 조심하라고 경고했습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 1분기(1~3월) 초기분양률은 수도권 77.3%, 지방 5대 광역시 44.1%로 차이가 컸습니다. 초기 분양률이 낮은 지역에서의 부동산 거래, 또는 이런 지역에서 사업을 하고 있는 건설사에 대한 투자는 한 번 더 생각해보시는 것이 좋겠죠.

▲1분기 초기 분양률(단위: %)

😀70% 이상 : 서울(98), 제주 (89.2) 경기(77.1)

😭70% 미만 : 부산 (69.8), 대전 (67.4), 인천 (58.3)

😱50% 미만 : 충남 (25.4), 충북 (22.8), 경북 (19.6), 전북 (17.4), 전남 (14.6)

💀10% 미만 : 울산 (3.8), 대구 (1.4)

※초기 분양률 : 신규 분양아파트의 초기 분양기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율, 조사 대상 : HUG 주택분양보증이 발급된 30가구 이상의 민간아파트.

② 전세가 하락

집값은 하락세가 주춤하지만 최근 서울 강남권을 중심으로 서울 아파트 전세가율(매매 가격 대비 전세금 비율)은 계속 떨어지고 있습니다. KB부동산에 따르면 올해 3월 서울 아파트 전세가율은 50.9%로 2011년 12월 이후 11년 3개월 만에 가장 낮았습니다. 전세가율 하락은 통상 매수심리 위축으로 이어집니다. 전세가가 떨어지면 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 어려운 '역전세난'이 발생할 가능성도 커지므로 주의가 필요합니다. 매매가는 오르는데 전셋값은 신통치 않거나 오히려 떨어진다? 그런 지역이나 단지는 투자에 주의가 필요합니다.

 

③ 유동성 축소, 정말 멈췄을까

경기 침체가 생각보다 훨씬 심하거나, 미국 금리 인하가 예상보다 늦게 시작된다면 주택 시장도 큰 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 하나증권 김승준 애널리스트는 "하반기 주택주의 핵심은 매크로에 있으며, 특히 유동성 축소 여부에 있다. 현재까지는 유동성 축소가 멈춘 모양새지만, 고금리 유지에 따라 재차 축소될 수 있는 상황이다. 주택주에 대해 관망 의견을 유지한다"고 조심스러운 의견을 냈습니다.

 

④ 치솟는 건설 원가

물가 상승으로 인해 원가율이 치솟고 있습니다. 원가율 상승은 건설사의 마진 축소로 이아져지죠. 그래서 증권사에서는 해외 수주에 적극적인 건설주에 관심을 가지라고 권하고 있는데요. 박세라 신영증권 애널리스트는 "국내 주택 부문에서의 원가율 이슈는 아직까지 진행 중"이라며 "시장은 점차 주택보다는 해외 신규수주와 그에 따른 성장성에 보다 무게를 두고 있는 모습"이라고 말했습니다. 하나증권에서 정리한 건설사들의 주요 해외 프로젝트는 아래 표를 참고하시고요.

또한 대형건설사들은 좋은 분위기이지만, 중견 건설사들은 여전히 위험이 진행중이기에 건설사들의 재무 안정성에 대한 우려가 다시 불거질 가능성이 높다는 점 역시 유의해야 합니다. 개별 건설사별 실적, 리스크가 궁금하신 분들은 유안타 증권에서 낸 100페이지가 넘는 알찬 보고서가 있으니... 일독을 권합니다!

✅ 착한 분양가는 무조건 통한다

두산건설이 서울시 은평구에 짓는 ‘새절역 두산위브 트레지움’이 최고 494대 1, 평균 78.9대 1의 경쟁률로 전 타입 1순위 마감에 성공했습니다. 미분양이 쌓이고 있는 상황에서 성공적으로 분양을 한 건데요. 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2610만 원으로 전용면적 84㎡ 기준 7억~8억 원대. 좋은 입지에 착한 분양가는 부동산 시장이 어떻든 무조건 통하는 모양입니다.

 

✅ 배터리 아저씨 아세요?

일명 '배터리 아저씨'로 통하는 코스피 상장 기업 금양의 박순혁 홍보이사가 퇴사했다는 뉴스 보셨어요? 금양이란 회사는 화학기업에서 출발해 최근 수 년간 배터리, 이차전지, 자원 개발 등으로 사업을 확장해 왔는데요. 최근 배터리 아저씨가 한 유튜브 방송에 출연해 자사주 매각 계획을 언급한 게 공정공시 의무를 위반했다는 판정을 받은 것. 공시 의무도 의무지만 사업 영역의 무분별한 확장에도 문제가 있는 것 아닌가 싶습니다.

 

✅ 서학 개미 수수료 주의보

금융감독원이 해외 주식에 투자하는 서학개미들에 대한 소비자 경보를 17일 발령했습니다. 기사에 나온 사례를 보니 해외 주식 880만원 거래에 수수료만 55만원이 나온 경우도 있군요. 해외 주식 투자를 많이하시는 분이라면 국내외 주식의 매매 수수료가 다를 수 있으니 꼭 체크해보시기 바랍니다. 또한 매도 주문을 냈는데 거래가 체결되지 않는 경우도 있으니 이에 대한 책임 범위도 확인해보시는 게 좋겠습니다.

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

 

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