신성철님 글

시계공의 망명지 : 네이버 블로그

펌) 2/18 신성철님 글

부동산 분야는 통계가 참 허술하고 느리다.
나처럼 데이타를 자주 보는 경우는 그야말로 명 짧으면 기다리다 죽겠다. 라는 생각이 들 정도다.

지금이 2022년 2월달 중순이 넘어가는데, 아직도 2021년 12월 통계가 안나오고 있는 경우가 허다하다.

공급량 통계만 봐도 국토부통계누리에 지난해 12월 수치가 올라온지가 이제 며칠되었고, 통계청이나 부동산원에는 아직도 반영이 안되어 있다.

게다가 부동산은 계약부터 잔금까지가 1-2달이 걸리기에 잔금을 기준으로 하는 통계는 시차가 3-4달 정도가 늦어진다.

간혹 과거 데이타 보다가, 아니 저렇게 눈에 뻔히 보이는데 저걸 왜? 라는 의문이 드는 경우가 있는데,
그 데이타는 그 시점보다 3-4달이 지나서 나온 데이타여서
그 시점에는 알수 없는 경우가 허다하다.

거래량 통계 같은 경우도 실제 감소가 발생을 해도 우리가 인식하는 것은 사건 발생후 보통 3-4달이 지나야 지표로 확인이 된다.

간혹 다른 분야들처럼 실시간까지는 아니더라도, 이 시차만 한달 이내로만 줄여주면 정말로 많은 것을 예측할수 있을텐데, 라는 생각이 든다.

부동산 데이타를 볼때는 그래서 늘 조심해야 한다. 대부분 지금 보고 있는 것은 빨라야 2달 늦으면 3-4달 전에 발생한 일이다.

최근에 시장이 하락한다는 뉴스가 자주 나오는데, 데이타상으로는 아직 하락이 나온적이 없다.
메인 자료는 월별인데, 최근에 1월 자료가 나왔지만 거기서도 하락은 반영이 안되었다.
아마도 1월 중순부터 하락이 발생해서 그럴것이다. 2월 데이타 정도에는 잡힐것이라 기대하고 있다.

이렇게 데이타가 느슨하다보니 분석을 하는 것이 참 어렵다.
그럴때는 실시간으로 나오는 다른 분야들을 보면 부럽기도 하다.

돌맞기 딱 좋은 소리지만,
개인적인 욕심으로는 하락이 몇달 정도 쭉 나와주고
금리도 올해 말까지 팍팍 올라주고 그러면
참 구하기 힘든 데이타를 구할수 있어서 올해 기대가 조금 있었다.

최근 서울의 가격 하락이 2020년 초에 있었는데,
꼴랑 두달 , 9주인가 나왔다.
이런것 가지고는 유효한 상관관계가 나오지 않는다.
그래도 뭐 그때도 중요한 사실을 확인하는 수확은 있었다.

사실 서울은 유동성장 진입을 해있다보니
종종 꽤 자주 하락이 나오는 곳이어서 하락이 나와봤자 그런가보다, 한다.

아... 2020년 초에 서울 하락에서 확인했다는 것이 무엇이냐면,
서울과 경기도는 지금껏 수십년간 가격이 반대로 나타나는
디커플링이 발생한 적이 내 기억에 9번인가 있다.
그리고 디커플링의 최장 기간은 3달

즉 서울과 경기도는 가격이 상반되게 움직이는 기간이
3달을 넘어 본적이 없다.
2020년 초도 당연히 마찬가지였다.
연계생활권이라서 그렇다.

그럼 서울과 경기도가 서로 상반되게 가격이 움직일때,
누가 누구에게 수렴될까?
궁금하지 않은가?

과거의 대부분은 경기도가 서울에 수렴되었는데,
한편으로는 이게 경기도가 서울에 수렴된것인지
아니면 변동이 추세에 수렴된것인지를 알기가 힘들었다.

보통 서울이 상승추세에서 상승이 빠른 경우가 많거든,
그래서 경기도 가격이 서울을 추종한건지?
아니면 단순히 추세를 추종한건데,
서울이 추세 방향으로 더 빨리 움직인건지?
알쏭달쏭 했다.

2020년 초에 아주 흥미진진한 모습을 보여주었었는데,
서울이 경기도로 수렴되는 기존과는 정 반대의 방향을 보여주었고
그 후로 추세따라 쭉 올랐다.

즉 지금껏 경기도 가격이 서울 가격으로 수렴되었기에,
서울과 경기도의 디커플링이 발생하면
경기도 가격이 서울을 따라간다? 는 거짓.

서울과 경기도 가격이 디커플링 되었을 때,
각기 다른 방향중 추세를 따라가는 지역의 가격으로
변동성으로 인해 반추세적 가격을 보이는 지역의 가격이
수렴한다? 는 참.

이건 매우 중요한 부분인데,
부동산을 공부하는 사람들 조차도 2020년 상반기에 무슨 일이 발생했었는지 기억을 하는 사람도 별로 없을거다.
그냥 어 서울 하락했네... 오를까? 떨어질까?
이거나 궁금해 했겠지.

최근에 하락이네 장기침체네, 말이 참 많은데
이웃님들은 여기서 뭘 보고 계실까?
수십년에 한번 올까 말까한 이런 현상을
눈앞에서 지켜볼수 있는 하늘이 내려주신 기회를.

미국의 cpi가 7.5%씩 올라서 급박한 금리인상 이야기가 나오는
이런 기회가 생전에 또 있을까?
이것만 해도 40년만에 온 기회다.

지금 그래도 나름 위험수익률이라 할수 있는
전월세전환율의 수치가 4%대 초반이다.
뭐 상가도 소득 수익률은 비슷하긴 하다.
상황이 잘되서(?) 쌀나라가 힘내주면
대출금리와 수익률의 역전이 발생을 할수도 있다.

원래는 수익률과 비용인 대출금리의 역전은 망...이다.

그럼 대망의 2/4분기, 최근 몇년간 최소의 입주물량 시기에는 어떤 값이 나올까?

비용의 증가가 이겨서 시장을 꺽을까?
아니면 입주물량의 감소로 비용의 증가라는 인플레이션 요소를
세입자라는 소비자에게 모두 전가시켜 버리는
압도적 독점기업의 모습을 시장이 보여줄까?

그리고 전가 시킨다면 어느 지수가 움직이게 될까?

진짜 있는 데이타가 설렁설렁해서 알아먹기 힘들지만,
그래도 잘 분류해보면 작년말 한두달간
수익률에서 2.5% 정도의 상승을 보여준 평형대가 있다.

급박한 상승으로 금리가 20-30% 정도의 상승세를 보여준다면
마찬가지로 수익률에서도 그 정도
즉 작년 한두달에 보여준 상승세를 일년 정도 유지해 준다면
(기대하기 쉬운 것은 아니지만)
금리의 상승을 수익률의 상승으로 상쇄가 가능할수도 있다.

입주물량의 감소로 수익의 증가가 발생할 수 있는 상황에서,
금리가 오르고 대출이 막힐 경우
시장은 어느 방면으로 출구를 보여주고 수익률을 끌어 올릴 것인가?
과연 물량의 감소는 비용의 증가보다 높은 수익률의 상승을 이끌어 낼수 있을것인가?

아니면 저금리에서 금리의 상승은 높은 비율의 비용 상승을 의미하기에 아무리 물량 부족 구간이라 하더라도
수익률의 상승이 비용의 상승보다는 속도가 늦을 것인가?

올 한해 내가 제일 궁금하게 보고 있는 지점은 이 부분이다.

웃긴건, 어떤 결과가 나오던
훗날 그 결과를 돌이켜 생각해보면
그것이 가장 이치에 들어맞는 결과임을 느끼게 될것이라것을
이미 알고 있다는 것이다. 늘 그래왔으니까.

시장은 항상 이치에 들어맞는다.
내가 그 이치를 들여다 볼 눈이 없어서 결과를 궁금해 할 뿐이다.