오윤섭 부자노트 "지금은 최적의 매수타이밍일까?"

 

​[오윤섭 부자노트]

​지금은 최적의 매수타이밍일까?

 

최근 주택시장은 내부변수보단 외부변수에 휘둘리고 있습니다. 미국발 자이언트 스텝이 대표적입니다. 다만 자이언트 스텝이 지속가능할까?는 회의적입니다. 경착륙을 감수하고서라도 빅스텝을 감행할 나라는 전세계 어느 나라도 없습니다. 기축통화국인 미국도 물론입니다.

 

​조정장세가 길어지면서 시장에 대한 회의론자, 비관론자가 득세하고 있는데 지금 매수타이밍이 아닐까요? 문제는 손에 쥔 돈이 없을 뿐입니다. 하락장은 누누이 말했지만 시간이 필요합니다.

 

강남2구에도 6월 들어 매물이 늘어나고 있지만 대기 매수자가 원하는 급매(실거래가 최고가보다 1억원 이상 낮은)는 10건중 1건도 되지 않습니다. 하락장이 올 것이라는 믿는 시장참여자들이 많아지면 가장 먼저 강남 부자들이 물건을 던집니다. 지금은 전혀 그런 상황이 아닙니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 상승장 후반기 왜 지금이 최적의 매수타이밍일까?를 정리했습니다.

 

​1.매수심리가 바닥입니다

 

KB부동산의 서울 매수우위지수는 지난주 37.4까지 떨어졌습니다. 더 이상 내려갈 수없는 바닥입니다. 지난 2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 가장 낮은 수치입니다. 서울 매수우위지수는 이번 상승장에서 최저치인 2018년 9.13대책 이후 2019년 2월 37.8의 기록을 경신한 것입니다. 6월 하순 현재 강남2구 아파트 매매시장도 강보합세에서 약보합세로 돌아서고 있습니다. 비강남2구 서울권 매매시장은 매도물량이 누적되면서 하락세가 계속되고 있습니다.

 

​비관론자들은 바닥밑에 '지하'가 있다고 하겠지요. 물론 지하가 기다리고 있을 수도 있습니다. 그건 지나가봐야 알수 있습니다. 다만 제 예측은 경기 경착륙이 오지 않는한 지하는 존재하지 않을 것입니다.

 

​매수심리가 바닥인 이유는 크게 2가지 입니다. 앞에 언급한 미국발 자이언트 스텝으로 대표되는 외부변수입니다. 금리인상폭이 커지면서 급격히 매수심리가 위축되고 있습니다. 두번째는 지난 5년간 누적된 규제책때문입니다. 윤석열 새정부가 주택시장 침체를 이용해 다소 공격적으로 완하책을 펴고 있지만 규제가 완전히 사라지는데는 최소한 5년 이상 시간이 필요합니다.

 

​주택시장에서 매수심리는 한순간에 회복됩니다. 바닥을 치고 1개월만에 상승랠리가 시작될 수 있습니다. 과거 2018년 9.13대책 이후 다음해 2월 매수우위지수가 바닥을 치고 5개월만인 7월에 상승랠리가 재개됐습니다. 반면 2019년 12.16대책 이후엔 2020년 5월 매수우위지수가 바닥을 치고 한달만에 6월 하순 상승랠리로 돌아섰습니다.

 

​매수심리가 회복되는 시점은 외부변수 리스크가 낮아지는 시점이 될 것입니다. 미국의 공격적인 양적긴축을 완화하는 시점이 될수 있습니다. 그 시기간 연말이 될지, 내년 상반기가 될진 아무도 모릅니다. 다만 인플레 고점이 확인되는 시점에 외부변수의 리스크가 낮아질 것입니다. 물론 인플레 고점도 지나가봐야 알수 있습니다.

 

​물가상승률이 낮아진다고 해도 바로 금리를 인하하진 않을 것입니다. 하지만 미국의 빅스텝이 완화되는 것만으로도 매수심리를 자극할 가능성이 높습니다. 오르막에서 보폭이 넓으면 오래 걸을 수없듯 빅스텝은 길어지진 않을 것입니다. 주택시장 수급만으로 보면 여전히 우상향을 가리키고 있기때문입니다.

 

​2. 상승장에서 규제완화는 일시적입니다

 

​예상보다 빠른 새정부의 부동산 규제완화 행보는 지금 주택시장이 조정장세이기때문이 가능한 것입니다. 규제지역 해제 움직임도 마찬가지 입니다. 이미 지난 2016년 하반기 조정대상지역으로 지정된 고양 남양주 부산이 2019년 해제됐다고 풍선효과로 돈이 몰려 집값이 급등하자 1년만에 2020년 하반기 조정지역으로 재지정된 적이 있습니다.

 

​과거 참여정부에서 그렇듯 상승장에서 규제완화는 일시적입니다. 만약 연내 상승랠리가 다시 시작된다면 규제완화 움직임은 중단될 가능성이 높습니다. 특히 지방을 중심으로 한 조정대상지역 해제 확대, 1기 신도시로 대표되는 재건축 규제정책과 유주택자 대출규제 등이 대표적입니다.

 

​6월 들어 다시 전세수급이 다소 나아지고 있지만(전세물량이 늘어나고 있지만) 강남권 전셋값은 강보합세 또는 상승세 입니다. 임대차2법으로 인한 전셋값 상승은 8월 이후 전셋값 상승과 생애최초주택구입자 매수증가, 조정대상지역 해제 등으로 매수심리가 다시 살아날 수 있습니다. 서울권 9억원 이하 저가아파트 시장을 중심으로 매매가가 상승할 가능성이 있습니다. 저가 아파트를 무주택자에게 판 매도자는 15억원 안팎 중저가 아파트로 갈아탈 것입니다. 중저가 아파트를 판 매도자는 15억원 초과 상급지 고가아파트를 매수하겠지요.

 

​상승랠리가 연내 재개된다면 규제완화 속도는 매우 더디게 움직일 것입니다. 2010년대 수도권 상승장에서 팩트는 거래절벽이 길어질수록 거래량이 폭발하고 상승폭은 커졌다는 것입니다. 물론 이번에는 다를수 있습니다. 하지만 하락장이 오지 않는한 다르지 않다고 생각합니다. 역사는 그대로 반복되지 않겠지만 그 흐름은 반복될 것입니다.

 

3. 상급지 갈아타기 교체수요는 여전합니다

 

유주택자, 다주택자들의 심리를 들여다보면 서둘러 매도하려는 사람은 거의 없습니다. 이자 부담이 늘어나 다소 걱정할 뿐입니다. 다주택자들이 주택수를 좀처럼 줄이지 않고 있습니다. 팔고 싶어도 팔리지 않아 애가 타는 유주택자들은 90% 이상이 갈아타는 교체수요입니다. 거래량이 늘어나면 팔고 사기가 수월해지고 갈아타기 교체수요가 급증할 것입니다. 다만 3040대(대부분 30대 후반~40대 초반) 유주택자들중 주식 비트코인 가격이 폭락해 주택 구매력이 떨어진 사람들이 적지 않습니다.

 

상급지 갈아타기는 주택수에 따른 규제가 워낙 심해(취득세 종부세 양도세 등 세금과 대출규제 등) 중대형으로 갈아타는 경우가 많습니다. 예를 30평형대를 팔아 40평형대로 갈아타는 것이지요. 강남2구 대형을 사거나 분당처럼 재건축 기대감에 대지지분이 넉넉한 40평형대 이상 대형으로 갈아타는 것입니다. 이에 힘입어 최근 서울 실거래가 신고가율은 다시 40%에 육박하고 있습니다.

 

8월이후 전셋값 상승폭이 커지거나 선반영된 금리인상 리스크가 낮아지면(인플레가 피크아웃되는) 한순간에 매수심리는 살아날 것입니다. 특히 1주택자, 일시적 2주택자 또는 2주택자의 매수심리가 먼저 살아날 것입니다. 3주택 이상 다주택자는 취득세 중과로 인해 쉽게 움직이긴 힘들 것입니다.

 

지금 가장 어리석은 부동산 투자자는 누구일까요? 매물이 일시적으로 늘어나 매매가가 하락한다고, 공포에 질려, 하락장이 임박했다고 물건을 던지는 사람입니다. 금리인상기에 가장 안전한 자산은 아파트 입니다. 내재가치가 높은 서울권 아파트 입니다. 대지지분이 많은(땅값 상승폭이 큰) 재건축단지, 재개발지분입니다. 리모델링 니즈가 늘어나는 역세권 대단지 구축입니다.

 

5년간 규제가 누적되면서 아파트를 매도하고 다시 산다는게 매우 힘듭니다. 또 내가 사고 싶은 상급지 아파트는 좀처럼 급매로 나오지 않습니다.

 

똘똘한 아파트를 보유한 다주택자는 투매하지 않습니다. 자녀에게 증여해 양도세 비과세를 받을 수 있는 상생임대인을 만들고 있습니다. 또 일시적 2주택자인 경우 전세낀 종전주택을 자녀에게 증여하고 있습니다. 비과세 요건을 갖췄다면 수증자가 내야하는 양도세는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 취득세 부담이 급증할 2023년 이전, 올해 증여해야 절세할 수 있습니다.

 

문재인정부는 지난해 지방세법을 개정해 취득세 과세표준을 시가표준액(공시가격)에서 취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 시가인정액(실거래가)으로 적용하기로 했습니다. 다주택자들은 이렇게 자녀들에게 부를 이전하고 있습니다.

 

​상승장에서 최적의 매수타이밍은 언제나 지금입니다. 늦어도 매수심리가 바닥인 지금 늦어도 7월까지 매수계약을 하는 사람이 위너가 될 가능성이 높습니다.