푸릉레터 💌 | 1기 신도시 재건축 특집! 대장 입지 현장은 뜨겁네요

 

1기 신도시 재건축 특집! 대장 입지 현장은 뜨겁네요 _3월 21일

3월 21일 '푸릉레터' 입니다 ✋

1기신도시 재건축 이슈로 많은 분들이 궁금해 하시는데요.

그래서 직접 1기 신도시 그 현장을 확인했습니다!

 

먼저 따끈 따끈한 📖신간출간 소식부터 살펴보고 가시죠 :)

🎉'블로그 글쓰기는 어떻게 삶의 무기가 되는가' 출간 기념🎉

3년간 500명에게 피드백했던 실제 강의자료와

33년 내공이 담긴 글쓰기 비법 그리고

스마트폰 최적화, AI 활용 등 최신트렌드까지 모두 수록했습니다!

🤔 '딱 4주만에 완성하는 브랜딩 블로그'라는 부제가 인상적인데요.

브랜딩 블로그는 시간이 오래 걸린다는 편견이 있는데 딱 4주만에 가능한가요?

 

💬 브랜딩은 '브랜드+ing' 잖아요.

브랜딩 블로그로서 4주동안 최소한의 세팅을 마칠 수 있다는 뜻이에요.

저희 책은 한 사람의 경험만 있지 않고, 직접 밀착 코칭한 500명의 찐 경험과 고민과 해결방법의 엑기스만 담은 책이에요.

 

🔗하루 30분으로 그들의 인생을 바꾼 인터뷰(본문)🔗

 

 

'글쓰기' 어벤저스들의 '무료특강'도 준비되어 있습니다.

특강안내는 푸릉레터 4월 1주차 (4월4일)로 전달 드릴 예정이니 놓치지 마세요!

💌

경기도 성남시

분당 부동산 분위기!

📍 1기 신도시 선도지구는 과연 어떻게 될까?

금년 노후계획도시의 재건축의 청사진을 보여줄 '노후계획도시 정 비 및 지원에 관한 특별법' ( 1기 신도시 특별법) 시행을 앞두고 있는데요. 1기 신도시 특별법은 택지 조성 후 20년이 넘은 100만m2 이상 노후 지역을 대상으로 합니다.

 

1기 신도시 (1992년 입주 ) 뿐만 아니라, 서울 양천구 목동, 강남구 수서, 노원구(상계,중계,하계), 부산 해운대 등등 나머지 노후지도 포함돼 전국 총 51곳이 포함됩니다.

 

제일 중요한것! 하반기 1기 신도 시마다 모범 사례로 활용할 '선도지구'를 1곳 이상씩 지정하기로 한거죠!

가장 단지 규모가 크고 연식이 오래된 단지들을 통합 재건축하 는 방식으로 진행될 예정입니다.

선도지구 지정 기준을 정부측에선 아래와 같이 제시 했는데요.

선도지구 지정기준은 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성을 고려하여 구체화하였으며, 지자체별 구체적인 기준‧배점‧평가절차를 5월 중 공개할 예정이라고 하네요. 어떤 장점이 있기에 이러는 것일까요?

 

👆 '안전진단 완화'

: 안해주고 버티던 '규제'를 완화해 재건축 길을 터준건데요. 안전진단은 재건축 사업에 착수하기 전 첫 관문이죠. 이 과정을 넘어야 정비구역 지정, 조합설립, 시공사 선정 등 후속 절차를 밟을 수 있는데 지난 규제로 시작도 못하는 단지들이 많았거든요. 최근에 정부는 최근 1.10 부동산 대책을 통해 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단을 통과하지 않고도 재건축을 시작할 수 있도록 하기로 했죠. (안전진 단 승인은 사업시행인가 전까지 받으면 가능)

근데, 1기 신도시 특별법 적용 지역은 통합 재건축을 진행할 경우 안전진 단을 아예 면제해주겠다는 방침을 담았으니 더 기대 되는거죠.

 

👆용적률(대지면적 대비 건축물 총면적 비율) 상향

: 땅의 용도를 업그레이드 해줘서, 사업성을 높여준 셈이죠. 지금 1기 신도시의 평균 용적률은 법정 상한선(현행 300%)에 가까운데요. 그래서, 용적률을 함께 높여줘 사업 수익성을 확보 하겠다는 겁니다. 종상향을 통해 용적률이 최대 500%까지 높아지는거죠. (2종을 3종주거지역으로, 3종은 준주거지역이나 상업지역으로 변경)

 

 

실제 분당의 분위기를 살펴 보도록 하죠.

📍 서현동

서현동의 시범단지인 4단지는 재건축 선도단지로 많은 사람들이 점치는 곳입니다. 과거 분당의 관문이자, AK프라자, 서현역, 학원가를 모두 품은 입지로 단지 관리 상태도 우수하기 때문입니다. 현재 매물은 15억이 기준이며, 저층이나 세안은 매물은 다소 저렴한 편이지만 거래는 안되는 편입니다. 전세는 6.6억 선으로 7억선까지 오르는 추세지만 수내쪽보다는 전세 매물이 있는 편이긴 합니다.

 

시범단지 바로 뒷편으로 위치한 효자촌은 상권과 중앙 공원이 가장 가까운 현대아파트가 서당초를 품고 있어서 가장 수요가 많은 단지입니다. 전반적으로 13억대수준을 보이고, 전세가격은 6억이지만 매물이 빠르게 줄어들며 효자촌 내에서는 일부 전세 가격을 올리는 분위기가 감지됩니다.

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

시범단지는 거래가 종종되면서 싼 매물들은 다 빠지고 지금은 15억 밑으로는 실제로 거래매물 찾기는 힘들어요.

요즘엔 실거래 한건 한건마다 지켜보고 촉각을 곤두 세우는 시기인것 같아요. 지금도 가격상으로는 14억대가 있긴한데 층이나 상태가 다소 빠지는 물건이고, 세입자가 있어서 실제 계약되는건 쉽지 않은 상황이구요.

 

시범단지 뒷단지인 효자촌도 이제 조금 더 따라 갈려고 하는 것 같아요. 효자촌은 시범단지 가까운 쪽을 선호하시다 보니 현대 아파트를 가장 많이 문의는 주세요. 실제로 국평기준 2억 정도 차이가 나다보니까 시범 매물이 없으면 항상 함께 같이 보시긴해요. 효자촌 내에서도 뒷단지인 그린타운 같은 쪽은 가격이 비교적 저렴하긴한데 지금은 저렴한것 보다는 좋은 층, 좋은향 부터 먼저 보시더라구요. 그린타운도 양영초하고 서당초로 나뉘거든요. 앞쪽 동을 조금더 선호하시긴 하시죠. 거래보다는 문의가 더 많은 분위기 인것 같아요.

📍 수내동

양지마을은 수내동에서 학원가와 롯데백화점, 역까지 가까워서 가장 선호도가 높은 단지입니다. 구축중에서는 분당전체에서 가장 비싼 곳이기도 합니다. 소형부터 대형평형까지 골고루 섞여 있지만 대중적으로 인기가 높은 국평 매물이 많지 않은 특징이 있습니다. 전체적으로 전세 매물이 거의 없는 상태입니다. 매매가는 30평형대 기준 15억 중반의 가격이 기준인 분위기구요.

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

문의는 확실히 많아요. 싼매물 나왔다고 하면 사람들도 많이 보러와요. 지난주에는 저렴한 매물 하나 나오니까 거의 10팀이 보러 왔더라구요. 근데 거래 까지는 잘 연결이 되지는 않아요. 어떤 사람들은 매물이 맘에 드는데 자기 집이 안팔려서 그렇다는 분도 계시고, 그냥 싸니까 집보러 왔다는 사람도 계시구요. 그리고 실제로 계약 앞에 까지가서 또 매도자가 변심으로 안파는 분도 계시고, 계약으로 한번에 연결이 쉽지는 않죠. 그래도 확실히 파셔야 하는 분도 계시고, 이사를 가야하는 분들도 있거든요. 그래서 그런분들 중심으로 괜찮은 가격으로 올라오면 다들 먼저 보러 오시긴 하시더라구요.

 

양지 한양아파트 같은 경우도 매물이 나오면 금방 나가는데 지금 매물이 없기도 하지만, 나와있는 매물중에 싼 매물은 세입자가 집을 보여주질 않아서 빨리 안나가고 있더라구요. 가끔 그런 경우가 있으니까요. 16억까지는 거래되기 힘들고 지금은 15억 초중반 정도 가격선에서 매수자들이 많이 보는것 같아요.

 

푸릉레터 무료 구독하기(클릭)

 

파크타운은 대형 평형이 메인이고, 푸른마을은 파크타운보다 30평형대가 900세대 이상되어 대중적으로 인기가 좋은 곳입니다. 공동 시공으로 모든 단지가 대부분 동일하다고 보면 됩니다. 푸른마을 내에 수내중학교와 수내 초등학교가 위치해 있어서 우수 학군지의 면모를 보이는 곳이죠. 국평기준 매가는 13억 전세가율은 50%를 넘겨 7억 정도에 실제 거래 가능한 매물이 대부분입니다.

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

지금 싼 매물은 전세 안고 나온 매물이 대부분이라고 보면 되구요. 실제로는 13.5억 이상되는 매물이 대부분이예요. 무엇보다 최근에 전세가격이 주춤했는데, 학기초에 전세매물이 빠르게 가격도 올라간 분위기예요. 저층 말고는 7억 이상으로 빠르게 복귀했어요. 전세 매물은 생각보다 찾기 쉽지 않을꺼예요. 전세 매물도 없다보니 덩달아 월세 매물도 쭉쭉 빠지더라구요. 학군지다 보니 항상 수요가 있어요. 예전만큼 거래가 많이 되는 편은 아니지만 꼭 이사 해야하시는 분들이 계신거니까, 제일 가격이 합리적인 것들 부터 먼저 검토하시고 매매로 이루어 지는것 같아요. 거의 실거주 수요가 많은 편이구요.

 

📍 분당동

분당동의 대표마을, 샛별마을은 수내동과 서현동에 끼인 입지에 속합니다. 분당 중앙공원과 가까운 장점과 수내학군까지 누릴 수 있어 선호되는 곳입니다. 다만, 입지상 상가 인프라가 아쉬워서 서현동 효자촌 쪽으로 이용을 많이 하는 경향이 있답니다. 선호 단지는 수내중과 가까운 샛별우방(1994)가 가장 선호도가 높습니다. 같은 마을 아파트 보다 1~2년 늦게 지어졌고, 수내중과 가깝게 붙은 장점이 있기 때문이죠. 매가는 11.8억 전세가율은 50%정도로 5.5~6억선에 샛별 마을은 유지하고 있으나 매물이 많은 편은 아니랍니다.

 

💁‍♀️ 소장님의 말말말

최근에 샛별 라이프 단지가 실거래 11.5억에 거래 됏어요. 그래서 매물들이 11억 이하는 없구요. 12억 이상도 매물이 나오는 상황이예요. 제일 인기 많은 우방은 매물이 많지도 않아요. 해당 단지들도 모두 수내 학군이기 때문에 인기가 많은 편이죠. 삼부 아파트 같은 경우는 수내중, 샛별중 공동 학군이라서 선택할 수 있긴한데 사실 실제는 전입일자까지 따지기 때문에 초등학교 3년학년 이전에는 이사 오시려는 수요가 많은 곳이예요.

 

그래서 학기초에는 매물이 품귀 현상도 있는 편이죠. 지금도 매물이 그리 많은 편은 아니구요. 그래도 꾸준히 문의는 있답니다. 지금이 엄청 거래가 많이 되고 있는 편은 아니지만 거래되면 가격이 소폭 상승해서 다들 호가도 그렇고, 심리도 많이 개선 되고있어요.

 

공유하기

웹에서 보기

🎁 금주 '푸릉레터'는 어땟나요?

👍 좋았어요

👎 별로였어요

'푸릉 부동산 레터'가 스팸함에서 살아남게해주세요!

prng_letter@toorich.co.kr

👇 #광고문의 #협업문의 👇

📨 광고.홍보.협업 신청📨

푸릉레터

prng_letter@toorich.co.kr

수신거부 Unsubscribe