매부리레터 - '실거주 한채는 진리?' 맞는말일까?

'실거주 한채는 진리?' 맞는말일까?

 

매부리언 여러분 안녕하세요.

매경 이선희 기자입니다.

 

부동산을 살까 말까 망설일때 가장 많이들 하는 이야기가 '실거주 한채는 진리'라는 얘기죠. 내집이 주는 심리적 안정감이 매우 큰 가치이고, 또 부동산은 우상향하기 때문에 웬만하면 실거주 한채는 마련하라는 이야기를 많이들 하십니다.

 

그런데 요즘처럼 집값이 거침없이 떨어지는 시기에는 진짜 이런 생각이 들것 같아요.

"실거주 한채는 진리 맞아요?"

왜냐면 금리도 너무 높으니까 오히려 집이 부담이되는 것이지요.

 

• 실거주 한 채는 진리일까
• 언제든 사도 된다는 말일까
• 입지, 매수시기 중 무엇이 더 중요할까
• 그렇다면 지금은 사도 되는 시기일까

 

매부리언 여러분들의 생각은 어떠세요?

오늘은 이러한 질문에 대한 답을 함께 찾아보실까요.

 

1. 10억원에 산 아파트가 7억이 된 A씨의 사연

 

“‘실거주 한 채는 언제든 괜찮다’는 말 듣고 샀는데 집값 떨어지는거 보니까 피눈물 납니다.”

 

경기도 인덕원 아파트에 거주중인 직장인 김모씨는 요즘 불면증에 시달리고 있습니다. 2년전 전용 84㎡ 아파트를 10억원대 매수했는데 올해 들어 집값이 30% 넘게 빠졌습니다.

 

“7억대에 거래되는 거 보면 마음이 찢어집니다. 언제든 내집 한채는 있어야한다고 해서 영끌했는데 집값 빠질때마다 사기 맞은 것 같고 후회됩니다. 물론 내집이니까 상관없죠. 그런데 집값 떨어지니까 신경쓰여요. 썩 기분이 좋지는 않아요. 오히려 그때 집 사는걸 미뤘으면 어땠을까 후회가 됩니다. ”

 

2. 입지 보다 중요한 게 매수 타이밍

 

이현철 아파트사이클연구소장은 부동산은 싸이클이 있는 자산시장이므로, 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 잡는 것이 ‘기본’이라고 강조합니다. 실거주 한채는 필요하지만, 언제 사느냐에 따라 천국과 지옥을 오간다는 것이죠.

 

‘부동산 폭등장이 온다: 시장이 보내는 명확한 신호들’(이현철 지음)에서 저자는 “폭락과 폭등을 반복하는 부동산 시장의 싸이클을 주목하라”고 강조합니다.

 

“2009년 이후 이어졌던 부동산 하락시장에서 지금은 그렇게들 선호하며 열광하는 강남 아파트의 가격도 줄줄이 하락했습니다. 모든 부동산의 가치가 동반 하락하는 시장에서는 아무리 똘똘한 한 채라고 해도, 혼자서만 꿋꿋이 높은 가격을 유지할 수 없는 것이죠. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아나리, 지역별 싸이클을 이해하는 것입니다.”

 

실거주 한채는 진리라면서요?

“수익은 상관없고 그냥 환경 좋고 살기 좋은 지역에 살고 싶은 거라면, 평생 한 채를 마련해 그곳에서 죽을 때까지 살면서 그 집을 자식에게도 물려줄 거라면, 굳이 부동산 싸이클까지 공부하지 않아도 됩니다. 일단 부동산으로 조금이라도 괜찮은 수익을 거두고 시다면, 먼저 부동산 싸이클을 이해하고 공부해야합니다."

 

3. 부동산 바닥의 징조들

 

이현철 아파트싸이클연구소장은 “가격이 올라가는 시점에, 입지 좋은 물건을 고르는 순서를 지켜야 한다”고 강조합니다.

 

그러려면 지금 바닥인지를 파악해야합니다. 서울 부동산 매매량이 늘고 있고 낙폭도 줄어들고 있습니다. 급매도 소진됐다는 얘기가 들려옵니다. 그렇다면 지금이 바닥일까요.

 

이 소장이 설명하는 ‘부동산 바닥’의 징조는 이렇습니다. 하락장때는 아파트가 초과공급됩니다. 또한 무분별한 투자자들이 몰립니다. 또한 전세가율이 엄청 낮아집니다. 이렇게 하락장을 이어오다가 상승기로 접어들때가 옵니다. 대부분 사람들은 ‘이 바닥’ 시점에 집을 매수하기를 원합니다.

 

• 전세공급이 감소합니다.
• 입주물량이 줄어듭니다.
• 갭 투자자가 이탈합니다. 투자 수익률 악화로 집을 팔고, 갭 투자자가 감소하니 전세매물이 줄어듭니다.
• 전세 수요가 증가합니다. 집값이 상승할 것이라는 기대감이 사라져서 전세 수요가 증가합니다.
• 미분양이 점차 해소됩니다
• 정부가 경기 부양을 위해 노력합니다. 특단의 대책이 나옵니다.

 

즉 이렇게 전세 공급은 크게 줄어들고, 전세 수요가 늘어나면, 전세 가격이 오르게 되고, 전세 가격이 매매가격보다 먼저 상승합니다. 이러한 시점에서도 주택 매매가격은 계속 하락합니다. 이러다가 결국 높아진 전세가와 낮아진 매매가의 차이가 줄어들고, 전세가율이 올라가면서 매수세가 붙기 시작합니다.

 

 

4. 이제 반등시작할까?

 

서울 아파트 값이 둔화되고 있습니다. 일부 지역은 상승 전환했습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 하락하면서 전주(-0.13%)보다 낙폭이 줄었습니다. 지난 2월 첫째 주부터 7주 연속 하락 폭이 줄고 있습니다. 동작, 송파구는 상승전환했습니다

 

전세 가격은 하락세가 둔화됐습니다. 한국부동산원이 발표한 4월 둘째주 전세가격지수는 모두 하락세가 둔화됐는데, 서울과 수도권이 각각 0.04%p, 0.02%p씩 줄어들 때 지방은 0.01%p만 축소됐습니다.

 

전세 매물은 서울은 줄고 일부 지방은 늘고 있습니다. 아실 데이터를 보면 이달 초와 비교했을 때 충남(3.7%), 강원(1.5%), 제주(1.0%), 경남(0.5%), 울산(0.4%) 등 지역에서 전세 매물이 증가했습니다. 서울은 전세 매물이 줄고 있습니다. 서울 아파트 전세매물은 4만2778건으로 한달 전(4만7210건)보다 크게 줄었습니다. 전세대출 금리는 하단이 3%대로 내려앉았습니다.

 

부동산 심리도 개선되고 있어요. 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 '3월 부동산시장 소비자 심리조사'에 따르면 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 103.6을 기록해 전월보다 1.5포인트(p) 올랐습니다. 수도권은 106.7로 2.4p, 비수도권은 100.2로 0.3p 상승습니다.

 

물론 여전히 미분양은 많고, 전세가는 하락추세입니다. 지방은 미분양이 늘고 입주 예정물량이 수요를 초과한 곳은 ‘역전세’가 아직도 심각한 문제입니다.

 

5. 그때와 지금의 차이점

 

‘역사는 반복된다’고 합니다. 자산 시장도 똑같은 양상이 펼쳐질지는 아무도 모릅니다. 이 소장의 분석대로 이번에도 지난번과 비슷한 현상을 보이면서 부동산 하락장을 거쳐 상승장으로 턴할지 알수는 없습니다.

 

그렇더라도 과거 수년간 벌어진 부동산 싸이클에서 나타난 공통적 현상들은 현재 상황을 분석하는데 도움이 됩니다.

 

다만, 2008년 사이클과 지금의 사이클이 똑같지 않다는 의견도 있습니다. 그때에 비해 지금은 더 많은 대중이 부동산 시장에 참여하고 있고, 유튜브 단톡방 부동산정보앱 등으로 부동산 데이터와 정보가 넘쳐나서 시장에 대중들의 생각이 더욱더 빨리 반영되고 있습니다.

 

과거에 부동산 상승을 예상한 사람들이 한발 먼저 움직였다면, 지금은 부동산 상승 기미가 보이면 두발 먼저 움직이는 식으로, 부동산 시장도 매수심리가 '선선반영'되는 식으로, 시장에서 반응이 빨리 온다는 점입니다.

 

 

금리 인상 정점 전망이 높아지고 있고, 이젠 경기 침체 싸이클로 진입하는 것 같습니다. <침체기에 사서, 상승장때 팔아라>는 기본을 떠올리면, 이제 매수해야할 시점일까요?

 

매부리언분들의 생각은 어떠신가요?

부동산 싸이클이 지난번과 똑같은 양상으로 전개되리라고 보시나요?

매수 심리가 개선되는 지금이 바닥이라고 보시나요?

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

 

진심을 다해

이선희 기자

 

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